בפרק הבכורה של פודקסט הנדל"ן של ערוץ 7 התארח יעקב קווינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, לשיחה מקיפה על מצב הנדל"ן בישראל. במהלך הראיון הציג קווינט נתונים המעידים על 2.94 מיליון דירות במדינה לעומת 2.9 מיליון משקי בית, וטען כי "אין משבר נדל"ן בישראל".
את הפודקסט מנחה נאור גלברג, עורך דין ושמאי מקרקעין ומייסד שותף ב"מעוז השקעות נדל"ן חכמות". הראיון התמקד בנושאי שיווק קרקעות, מחירי דיור, תכניות פיתוח ועתיד הנדל"ן הישראלי.
קווינט, בוגר ישיבת נחלים ובהמשך ישיבת הר עציון, למד משפטים וכלכלה ולאחר התמחות בעריכת דין הגיע למנהל מקרקעי ישראל. לאחר שש שנים מונה לסגן היועץ המשפטי, ושנה לאחר מכן התמנה ליועץ המשפטי של המנהל. לאחר עשור מונה למנהל רשות החברות הממשלתיות ושלוש שנים לאחר מכן הוצע לו לשוב לרמ"י, שם התמנה למנהל. מה שהחל מתכנון לשנה או שנתיים בשירות המדינה הפך ללא פחות מ-25 שנה בשירות.
קווינט התייחס לביקורת החוזרת על מכסות השיווק השנתיות של רמ"י, שנתפסת כצוואר הבקבוק הנדל"ני של הקרקעות בישראל. "כל מה שניתן לשווק אנחנו משווקים", אמר והוסיף כי היקפי השיווקים משמעותיים ביותר, לעיתים כמעט כפול מהצורך השנתי. עם זאת, האתגרים המיוחדים של השנה האחרונה גרמו לעצירה מסוימת של היקפי השיווקים.
המנכ"ל הצביע על נתונים המלמדים על מגמת ירידה משמעותית במחירים ובאחוזי רכיב הקרקע במחיר הדירה המוצעת למכירה. לדבריו, השיווק המאסיבי של אלפי יחידות דיור בשדה דב בתל אביב משפיע וישפיע על מעגלי שיווקים רחבים יותר.
קווינט ציין שגם למלחמה יש השפעה לא מעטה על המחירים, הן בשל העדר פועלים במספר הנדרש והן בגלל פרויקטים שהתארכו מה שהעלה את עלויות המימון. עם זאת, ההערכה היא שירידה במחירים אכן תהיה.
המנכ"ל הזהיר בדבריו את שומעי הפרשנים והמעריכים למיניהם מהתייחסות רצינית מדי לכל פרשן שלא פעם מתבטא מתוך פוזיציה כזו או אחרת. "לעיתים הפרשנים מזהירים מהעלאת מחירים על מנת לגרום לציבור לרכוש דירות במהירות ובהקדם מתוך מחשבה שמא בעתיד לא תהיינה דירות", הסביר. "אני יכול להרגיע, יהיו דירות", הוא הדגיש ותיאר את הפער בין הדירות שהוצעו לפני 30 ו-40 שנה לציבור לבין איכותן של הדירות כיום.
בתגובה לשאלתו של עו"ד גלברג על תפקיד הבנקים במשחק הנדל"ני בישראל, התייחס קווינט לרווחי הענק של הבנקים מהעליה במחירי הנדל"ן. הוא הזכיר את רווחי הענק של הבנקים מהעליה במחירי הנדל"ן, וציין שהם עומדים מול רמ"י כאשר האינטרס הבנקאי אינו שיווק רב של דירות לציבור אלא יציבותם הכלכלית של הבנקים. זה גרם להתנגדות הבנקים למבצעי המימון, וכל הסוגיה נבחנת בימים אלה על ידי הממשלה.
בהמשך הדברים תיאר קווינט את מאחורי הקלעים של הביצוע בפועל של החלטות הממשלה בסוגיות נדל"ניות על ידי רמ"י שהיא השחקן המרכזי בזירה זו. השלב הראשון כולל סקרי היתכנות לבחינת תאי שטח והנחיצות בהם למגורים, תעשייה וכיוצא באלה בהתאם לתכניות המתאר של מדינת ישראל. שלב ההמשך הוא שלב התכנון בהתאם לתוצאות סקרי ההיתכנות.
בשלב זה נחתמים הסכמי גג מול הרשויות המקומיות ובמקביל נבחנות סוגיות קנייניות, מציאות של פולשים בשטח ועוד, מה שמצריך לא פעם הליכה לבית משפט להליכים של לא מעט שנים. קווינט תיאר שלבי המשך הכוללים משאים ומתנים שמתבצעים במקביל להליכי התכנון. "מדובר בתהליכים מורכבים מאוד המחייבים עבודה משולבת של מספר גורמים מקצועיים במקביל", הדגיש.
המנכ"ל התייחס גם לתכנון ארוך הטווח שמתקיים כל העת במקביל, והדברים כוללים לא רק רובעים, שכונות וישובים חדשים, אלא גם ערים חדשות על כל המשתמע מכך ועל כל המורכבות שבכך. "אנחנו עומדים במשימה ואפילו מעבר לציפיות וליעדים שמציבים לנו", אמר.
ביחס ליהודה ושומרון, קווינט ציין שעד לפני כ-3-4 שנים הסוגיה הייתה נתונה תחת תפיסת המנהל האזרחי. עובדי רמ"י היו מחוץ לתמונה ועם זאת רמ"י השתלבה באופן משמעותי בתכנון ביהודה ושומרון. לתפיסתו נכון וניתן היה להגיע להיקף של מיליון תושבים ביהודה ושומרון, אך כעת המציאות היא של כמחצית מהמספר הזה.
"ישובים זה דבר חשוב, אבל צריך לחזק את הערים ואולי אפילו לחשוב על ערים חדשות", אמר ותיאר הסכם גג שנבחן כעת ל-14,000 יחידות דיור חדשות באריאל וכך עוד יחידות רבות באפרת, אלפי מנשה ומקומות נוספים ברחבי יהודה ושומרון. להערכתו כאשר רמ"י נכנסת לתמונה הדברים קורים ובהיקפים גדולים אם רק יינתנו האישורים הנדרשים בהיבט המדיני.
"יהודה ושמרון נמצאת הרבה יותר קרוב למרכז, גם בהיבטים של תעסוקה ואם זה במגורים, מאשר הפריפריה", אמר קווינט והדגיש במקביל את חשיבות ההשקעה בפריפריית הנגב והגליל, אך כאן הדברים משולבים גם בסוגיות של תעסוקה ותחבורה.
פרק נוסף בשיחה עוסק ביחס למיזם "מחיר למשתכן" שהוביל לתנופת בינוי של 15,000 יחידות דיור בשנה. "זו תכנית מעולה שמאפשרת לזוגות צעירים להתחיל את החיים ולרכוש דירה בפחות מ-500-600 אלף שקלים", אמר וציין כי זו אחת המחויבויות של המדינה לאזרחיה.
"התוכנית הזו גרמה לרוכשים להירגע ולא לרוץ אחרי דירה מתוך הידיעה שישתתפו בהגרלה ואם לא יזכו בהגרלה הקרובה יזכו בזו שאחריה. הדבר מיתן את הביקושים ואולי גם גרם להורדה במחירים", הוסיף וציין כי מדובר ברווח נלווה, גם אם לא הוא היה מטרת המיזם.
קווינט התייחס בדבריו גם להשלכות התכנית על העמידה מול ראשי רשויות במרכז ושיתוף הפעולה איתם כאשר יש בהם מי שמסרבים לבנות במסגרת התכנית, מה שמקטין את היקף הדירות המוצעות כתגמול לאנשי מילואים. תקוותו היא לשיח שיוביל לשינוי מול אותם ראשי רשויות.
בהקשר זה של אנשי המילואים התייחס קווינט לשאיפה להפשיר קרקעות לבנייה צמודת קרקע עבור אנשי מילואים ולשם כך מקודמים מיזמים במספר מקומות ברחבי הארץ, כולל באזורי ספר שאליו, כך התקווה, יגיעו אנשי מילואים, יזכו בקרקעות וגם יתגוררו בהם. בחלק מהמכרזים מוקדש חלק ניכר לנכי צה"ל.
קווינט סיפר גם על האתגר מול ישובים קטנים שאינם מעוניינים לגדול או לכלול אוכלוסיות חדשות ושונות.
את דבריו חתם קווינט בקביעה לפיה למרות שיש מי שמנסה לתאר את המציאות כמשבר נדל"ני, אין משבר נדל"ן בישראל. "יש 2.94 מיליון דירות במדינת ישראל ו-2.9 מיליון משקי בית במדינת ישראל. כלומר שיש יותר. זה לא מתחלק נכון, כי יש כאלה שמחזיקים כמות רבה של דירות ויש הרבה מחוסרי דיור".
לדבריו לצד המיזמים לדיור מוזל יש לקדם דירות לשכירות ובמקביל לדאוג לדיור ציבורי בישראל עבור זוגות צעירים. "מדינת ישראל בשנים האחרונות פחות טיפלה ברכיב הזה. אנחנו צריכים לזכור גם את החלשים שאין להם את היכולת ואין להם את אותה קורת גג. זו דרישה לגיטימית של אזרח מהממשלה לספק את המוצרים המגוונים האלה כדי להבטיח את אותה קורת גג".
עם זאת הוא ציין והדגיש את המיזמים שמקודמים ולהערכתו יובילו לשינוי בעתיד "לא רק בפריפריה אלא גם במרכז הארץ".