התחדשות עירונית או פיצוי מלחמה? כשפינוי-בינוי פוגש אזור מוכה לחימה

בתקופה האחרונה נדמה שהמציאות הישראלית - ולא פחות מכך הירושלמית - מציבה את תושבי המדינה ואת שוק הנדל"ן בפני אתגרים מסוג חדש.

מעבר לבעיות הוותיקות של מחירי דיור, רגולציה מורכבת וחוסר במלאי דירות - מתווסף בשנה האחרונה גורם נוסף ומשמעותי: השפעת המצב הביטחוני.

ירושלים, כעיר המהווה גם מוקד מדיני, גם מוקד דתי וגם מרחב אוכלוסייה רגיש, סופגת לא אחת מתחים, לחצים ולעיתים גם אירועי טרור או אלימות. במקביל, אזורים שלמים בעיר מתמודדים עם מבנים ישנים, צפיפות, ותשתיות מיושנות - כאלו שהופכים את חיי היומיום למורכבים במיוחד בזמן חירום.

דווקא בנקודה הזו - מצטלבים שני תהליכים שמתקיימים באופן מקביל: מצד אחד, פגיעה ממשית באיכות החיים בעקבות מצב ביטחוני מתוח, ומצד שני, האצה ביוזמות של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית.

האם מדובר בתהליכים נפרדים, או אולי באופק חדש? והאם ההתחדשות העירונית הפכה, הלכה למעשה, לדרך עקיפה של "פיצוי מלחמה"? במאמר זה נבחן את הקשר, את ההזדמנויות וגם את האתגרים - מזווית הראייה של שמאי מקרקעין בירושלים .

כשהביטחון מעצב את המרחב

אחד הדברים שהציבור הרחב לא תמיד מבין הוא עד כמה השפעות ביטחוניות מחלחלות לערך הנדל"ן. שכונה שנחשבת "בטוחה", עם גישה נוחה למרחבים מוגנים, נחשבת אטרקטיבית יותר. לעומת זאת, אזורים שבהם המבנים ישנים, ללא ממ"דים או מקלטים תקניים, סובלים מירידת ערך - גם אם היא לא מיידית.

בירושלים יש לא מעט שכונות כאלו: בתי אבן ישנים שנבנו לפני עשרות שנים, ללא תשתיות מתאימות או תקני בטיחות מודרניים. בזמן שגרה, האסתטיקה והאווירה הקלאסית עשויות למשוך רוכשים. בזמן חירום? התחושה משתנה לגמרי. אנשים מחפשים ביטחון, זמינות מיידית למרחב מוגן, ובנייה מחוזקת. כל אלו משפיעים ישירות על אופן ההערכה של נכס - במיוחד בידי שמאי מקרקעין מקומי, שמבין את אותם ההקשרים.

פינוי-בינוי: צורך תכנוני או פתרון למציאות ביטחונית?

התחדשות עירונית הייתה בעבר תהליך תכנוני ארוך ומסורבל. אך בשנים האחרונות - בעיקר מאז שהחלו להצטבר מקרים של נזק ממשי לנכסים באזורים אזרחיים - הרשויות מגבירות את קצב האישור ליוזמות של פינוי-בינוי, במיוחד באזורים הנתפסים כבעייתיים מבחינה ביטחונית או הנדסית.

בירושלים מדובר בין היתר בשכונות כמו קטמונים, גילה, קריית מנחם, קרית היובל, תלפיות מזרח ורמות, שבהן מצויים מבנים בני 50-70 שנה, לעיתים עם תחזוקה לקויה ומבנה לא תקני. במקרים מסוימים, גם אירוע נקודתי - כמו פגיעה ישירה או קרובה - הופך לזרז שמוביל את הדיירים לפעול.

במילים פשוטות: מלחמות או לחצים ביטחוניים הפכו לזרז לתהליך התחדשות עירונית. מה שבעבר נחשב "פרויקט נדל"ני ארוך טווח", הופך כיום לתהליך הישרדותי - שלעיתים גם מקבל דחיפה מצד הרשויות והממשלה. בשטח, שמאי מקרקעין ממלא תפקיד מכריע בזיהוי הפוטנציאל, בהערכת השווי ההוגן לדיירים, ובבניית תשתית מקצועית שתאפשר את המהלך.

שמאות במציאות משתנה - לא רק מספרים

ההבדל בין הערכת שווי רגילה לבין הערכת שווי לאחר אירוע לחימה הוא לא רק בשווי הכספי, אלא בהבנת ההקשר. נכס שפונה בעקבות נזק או סכנה, אינו מוערך רק על סמך גודלו או מיקומו, אלא גם לפי מצב התחזוקה, פוטנציאל הפיתוח שלו, ניתוח הסביבה, מצב השוק - ובעיקר: תחושת הביטחון של הדיירים.

במשרד Appraise - שמאי מקרקעין בירושלים, אנו רואים את המגמה הזו מדי יום. לקוחות מגיעים עם שאלות שלא נשאלו בעבר:

● "האם הפגיעה ליד הבית שלי תוריד את ערך הנכס?"

● "מה יקרה לערך הנוכחי של הדירה אם השכונה תיכנס לתהליך פינוי-בינוי?"

● "האם עכשיו הזמן להעריך מחדש את הנכס לצרכים ביטוחיים?"

אלו לא שאלות תאורטיות. אלו שאלות קיומיות - שבסופן עומדות החלטות כלכליות של משפחות. לכן, ההבדל בין שמאי "טכני" לבין שמאי מקומי, שמכיר את העיר, את השטח ואת הרגישויות, יכול להיות ההבדל בין החלטה חכמה להחלטה יקרה.

כשפיצוי הופך להזדמנות - אבל בזהירות

יש הטוענים שהמדינה משתמשת בהתחדשות עירונית כדרך עקיפה לפצות תושבים על חוסר ביטחון. אחרים רואים בכך הזדמנות אמיתית לשיפור איכות החיים. בכל מקרה, תהליך כזה חייב להיעשות בזהירות, בהוגנות, ובשקיפות.

שמאי המלווה תהליך של פינוי-בינוי - במיוחד באזור מוכה לחימה - חייב לדאוג לכך שהערכת השווי תגלם את כל מרכיבי הנכס: מצב קיים, ערך מוסף היסטורי, פוטנציאל תכנוני, והפסד זמני כתוצאה מהפינוי. התפקיד שלנו, הוא לא רק לספק מספר - אלא לספק ודאות. להבין את השטח, לשוחח עם הדיירים, לנתח את המגמות - ולוודא שכל אחד מהצדדים מקבל מידע אמין ואובייקטיבי.

לסיכום

המציאות הירושלמית מזמינה אותנו לחשוב אחרת על נדל"ן. היום, חשוב יותר מתמיד להיעזר באנשי מקצוע שמכירים את המפה לא רק ברמת הרחוב - אלא גם ברמת ההקשר.

Appraise - משרד שמאי מקרקעין בירושלים, מלווה את העיר הזו בעיניים פתוחות ובלב מחובר. אנחנו לא רק מעריכים נכסים - אנחנו מבינים בני אדם, שכונות, שינוי - והזדמנויות.
אם גם אתם מתמודדים עם החלטות נדל"ן במציאות לא פשוטה - פנו אלינו. אנחנו כאן, עם מקצועיות, אחריות - וידע מהשטח.