עבור רוב הישראלים, עולם הנדל"ן ביהודה ושומרון נתפס דרך פריזמה פוליטית או ביטחונית, אך המציאות בשטח מורכבת וסבוכה לאין שיעור.

קובי אלירז, מי שכיהן כיועץ שר הביטחון לענייני התיישבות תחת ארבעה שרים שונים, מספר בראיון לעו"ד נאור גלברג בפודקאסט הנדל"ן של ערוץ 7, כי נאלץ להפוך למומחה באחד התחומים המשפטיים הסבוכים בעולם.

תחילת דרכו בתחום היתה מעשית וכואבת. "יום אחד לקחתי את האחריות על היישוב עלי - ובאותה תקופה - בשנת 2007 התחילו בג"צים נגד ההתיישבות. הבנתי שאנחנו חייבים להיכנס לעוב הקורה אחרת אני מפסיד".

הוא החליט ללמוד את לב המערכת המשפטית הייחודית השולטת ביהודה ושומרון. "כל נושא המקרקעין ביו"ש הוא שכבתי". הסיבוך נובע מכך שעל השטח הזה, שנותר ללא ריבונות מוסדרת, חלות מספר מערכות חוקים במקביל, זו על גבי זו. "יש את החוק העותמאני, הבריטי, הירדני, והצבאי ישראלי. מי ששולט בשטח למעשה הוא צה"ל". לכל אלו מתווסף גם החוק הבינלאומי, "עם כל מיני מחויבויות של מדינת ישראל, וכל מיני אמנות".

התוצאה היא תחום ידע ייחודי, המשלב משפטים, גיאוגרפיה, היסטוריה וטופוגרפיה. "זה עולם תוכן ייחודי, שבודדים ממצאים בו באמת". אלירז מציין כי הוא מוזמן לעיתים קרובות לתת חוות דעת בבתי משפט ולייעץ לעורכי דין שאינם בקיאים בנבכי החקיקה המקבילה של יו"ש.

בכל הנוגע לשוק הנדל"ן עצמו, אלירז קובע כי המגמה הכללית בישראל, ובכללה ביו"ש, ברורה: "נדל"ן זה נדל"ן - הוא לא יהיה אף פעם יותר זול". הוא תולה זאת בשלוש סיבות מרכזיות: הילודה הגבוהה בישראל, שהיא חריגה בעולם המערבי, הביקוש המתמיד מצד יהדות התפוצות והעובדה שישראל היא "ארץ קטנה".

עם זאת, הוא מצביע על שינוי מגמה דרמטי בתוך ההתיישבות עצמה, המתרחקת מהחלום המקורי של בית צמוד קרקע. "עוברים מבניית צמודת קרקע לבנייה רוויה. היום בכל היישובים בונים בניינים וזה שינוי משמעותי מהעבר".

לבסוף, מתייחס אלירז לסוגיית המאחזים וההתיישבות הצעירה. הוא רואה בהם כוח חלוצי חיובי מאין כמותו, שהציל שטחים עצומים. "היום ההתיישבות הצעירה של השכבות והמאחזים, תופסים שטח יותר גדול ממה שכל ההתיישבות תופסת".

אולם, לצד הברכה הגדולה, הוא מזהיר מפני כאוס מוחלט. "לצערי הרב, היום אין מנהל לאירוע הזה. המדינה לא מנהלת את זה וגם הרשויות לא".

את המערכה כולה הוא מסכם בהבחנה חדה בין שיטות הפעולה: המאבק אינו רק על יחידות דיור, אלא על שטח. "אנחנו יהודים נחמדים, יש לנו תפיסה בגדול מערבית, אנחנו גם רוצים סדר ותכנון בבנייה. הערבים פשוט בונים. צריך לשנות חשיבה".

עו"ד נאור גלברג הוא שותף מייסד בקבוצת 'מעוז' המלווה משקי בית בהשקעות נדל"ן