מתחת לרדאר: מהפכת נדל"ן בשומרון
בעוד משקיעי נדל"ן במרכז הארץ מתקשים למצוא תשואות הגיוניות ומחפשים את "הדבר הבא", מתחת לאף מתרחשת מהפכה שקטה אך משמעותית. היא לא מתרחשת בתל אביב, ירושלים או חדרה - אלא בלב חבל בנימין שביהודה ושומרון.
בזמן שהשיח הציבורי ממשיך לעסוק במחירי הדיור במרכז, אזור יהודה ושומרון - שבעבר נחשב לפריפריה אידיאולוגית - הופך בהדרגה לאחד ממוקדי המשיכה המשמעותיים ביותר למשקיעים.
יישובים שבעבר היו בשולי מפת ההשקעות הופכים למבוקשים על ידי משפחות צעירות, זוגות איכותיים, וגם לא מעט משקיעים ותיקים ממרכז הארץ. על פי הערכות, בעשור האחרון נרשמה עליית מחירים של 35%-60% ברוב היישובים הגדולים באזור. ביישובים מסוימים כמו אריאל, קדומים ועלי - המחירים כבר מתקרבים לאלה של ערי השרון.
השקעה ממשלתית נרחבת
אחת הסיבות המרכזיות לזינוק הוא הפיתוח המואץ שמוביל המגזר הציבורי. המדינה משקיעה מיליארדים בתשתיות תחבורה, חינוך, תעסוקה ונגישות תחבורתית באזור.
בין הפרויקטים המרכזיים: כביש חוצה בנימין, כביש 60 החדש, שדרוג כביש 55, הרחבות גישה ליישובים כמו אריאל, אלקנה ועלי, חיבורים ישירים לכביש 6, ומחלפים חדשים.
הנתון המשמעותי ביותר: בשלוש השנים האחרונות בלבד אושרו מעל ל־4 מיליארד שקלים לפיתוח אזור יהודה ושומרון - נתון המעיד על אמון ממשלתי גבוה במיוחד בפוטנציאל הצמיחה האזרחי והכלכלי של האזור.
אזור עם פטור ממס רכישה
יתרון ייחודי שמעטים מודעים לו: באזורים רבים ביהודה ושומרון לא חל מס רכישה - גם אם מדובר ברכישה של דירה שלישית, חמישית או עשירית.
הסיבה לכך נעוצה במבנה העסקאות: הקרקע והדירה נחשבים לשני מרכיבים נפרדים מבחינה משפטית. כל עוד הדירה לא מוכנה, רשויות המס מתייחסות לרכישה כאל רכישת קרקע בלבד, ואילו עלות הדירה משולמת כמתן שירותי בנייה - שאינם חייבים במס רכישה.
במקרים רבים, גם על הקרקע עצמה אין חובת תשלום מס רכישה - דבר שהופך את העסקה למשתלמת באופן מובהק לעומת עסקאות דומות במרכז הארץ.
תנאי תשלום חדשניים למשקיעים
במשך שנים, אחת הסיבות לכך שמשקיעים נמנעו מהאזור הייתה היעדר תנאי תשלום נוחים.
יזמים ביהודה ושומרון לא הצליחו להציע מסלולים כגון 20/80 שהיו נפוצים במרכז. אלא שכיום, בזכות הסכמים שנחתמו עם הבנקים וגופי מימון גדולים, ניתן ליהנות מתנאי תשלום חסרי תקדים - כולל מתווה של 10/90 בפרויקטים חדשים.
המהלך הביא לשינוי של ממש בגישת המשקיעים, שמשווים כיום את התנאים לאלה שבאזורים מבוקשים כמו מודיעין, רעננה ואפילו פתח תקווה.
פריצה תדמיתית - וקהילה ברמה גבוהה
משקיעים רבים נשענו בעבר על תדמית ישנה של אזורים "מעבר לקו הירוק", מבלי להבין שבפועל מדובר באזורים הנתונים לשליטה ובנייה ישראלית מלאה, עם תשתיות ברמה גבוהה, ביטחון אישי, חיי קהילה מפותחים ומוסדות חינוך מתקדמים.
ככל שהתשתיות משתפרות והנגישות עולה - גם הדימוי הציבורי משתנה, והביקוש גובר בהתאם.
עלי: יישוב מפתיע בלב השומרון
בין אריאל לשילה שוכן היישוב עלי - ישוב ותיק, ציורי, מוקף נוף ירוק, שהפך בשנים האחרונות ליעד מועדף למשפחות מכל רחבי הארץ.
היישוב מונה למעלה מ־5,550 תושבים, ובתוכו שוכנת גם ישיבת ההסדר בני דוד - הישיבה הקדם־צבאית הגדולה בישראל.
בעלי פועלים ארבעה בתי ספר, תריסר גני ילדים, מגרשי טניס, בריכת שחייה, ספרייה, מרכזי קניות - ואף חנויות בגדים. זהו ישוב מפותח, המספק לתושביו חיי קהילה איכותיים ותשתיות מתקדמות.
מכירת שיא - 30 דירות בשבוע
לאחרונה שווק פרויקט מגורים חדש בעלי, ובתוך ימים ספורים בלבד נמכרו כ־30 דירות.
הפרויקט הציע תנאים ייחודיים למשקיעים:
- מחיר התחלתי של 11,000 ש"ח למ"ר (ובחלק מהמקרים אף פחות)
- מפרט טכני עשיר הכולל מזגני VRF, הנמכות גבס ועוד תוספות בשווי עשרות אלפי ש"ח
- ליווי בנקאי מלא מטעם בנק הפועלים
- מחיר סגור ללא הצמדה למדד
- הון עצמי נדרש של 10% בלבד
- וכאמור - פטור ממס רכישה גם למי שזו אינה דירתו הראשונה
את הקבוצה ייצג עו"ד אבינעם גואלמן, שערך נספח משפטי מיוחד מול החברה היזמית.
ששת הפרמטרים להשקעה חכמה
היזם שליווה את הפרויקט מציין כי הוא בוחן כל עסקה לפי שישה פרמטרים:
- מחיר הדירה מתחת למחירי השוק
- מחיר סגור ללא הצמדות
- דרישה להון עצמי נמוך
- אזור ופרויקט בעלי פוטנציאל צמיחה
- יזם וקבלן גדולים ואמינים
- ליווי בנקאי שמבטיח את כספי הרוכשים
לדבריו, "ברגע שכל הסעיפים סומנו - ההתנפלות הייתה חסרת תקדים".
ומה עכשיו?
נכון לפרסום הכתבה, נותרו בפרויקט ארבע דירות אחרונות בלבד.
כמו כן, מתקיים משא ומתן עם יזמים נוספים באזור, במטרה לקדם פרויקטים דומים ביישובים נוספים ברחבי יהודה ושומרון.
להצטרפות וקבלת מידע נוסף
משקיעים המעוניינים להצטרף להזדמנויות הבאות, יכולים להצטרף לקבוצת הוואטסאפ הייעודית.
משקיעי נדל"ן מנוסים יודעים: מי שמזהה את ההזדמנות רגע לפני שהשוק מגיב - הוא זה שנהנה מהתשואה הגבוהה ביותר. לא אלו שרצים אחרי המגמה, אלא אלו שקובעים אותה.
