האם הדרום הפך לאלטרנטיבה אמיתית לשוק הדיור? לפי מומחים - כן. ולפי אלחנן בן פורת, אחד מהפעילים המרכזיים בשוק הדרומי, “אנחנו רק בתחילת תהליך גדול בהרבה”.
בן פורת יזם נדל"ן שגדל בהר חברון ומתמקד בשנים האחרונות בפיתוח הדרום, מציג תמונה רחבה ומבוססת של מה שבאמת קורה בשטח הרבה מעבר למסרים שיווקיים. לטענתו, מי שמבין את המפה הכלכלית החדשה של ישראל, מבין שהדרום לא “בדרך להפוך למוקד השקעות”. הוא כבר שם.
“המרכז הגיע לקצה שלו הדרום הוא המקום היחיד שיש בו אוויר כלכלי אמיתי”
לדברי בן פורת, המגמה הנוכחית אינה תופעה זמנית: “אנחנו עדים לשינוי עומק. זה לא ‘מחירי אפס’, לא פתרון ממשלתי ולא אופנה. זה שינוי מהותי של הבנה שהמרכז לא יכול להכיל עוד".
הוא מציג ארבעה גורמים מרכזיים:
1. מחירי הקרקע במרכז הפכו בלתי ריאליים
“יזמים משלמים היום על קרקע בגוש דן מחירים שאינם מאפשרים יצירת מוצר סביר למשפחה ממוצעת. זה מנותק מהמציאות. אפילו אם תרצה אי אפשר לייצר היום במרכז דירות מתחת ל־2.5-3 מיליון ש"ח".
2. תשתיות חדשות מקצרות מרחקים
כביש 6 דרום, רכבת קריית גת-תל אביב, מחלפים חדשים וחיבורי תחבורה צפויים בשנים הקרובות - כל אלה הפכו את הדרום נגיש מתמיד. “היום להגיע מדימונה לתל אביב לוקח פחות ממה שלפעמים לוקח מתל אביב לפתח תקווה", הוא אומר בחיוך.
3. תעסוקה אמיתית לא הבטחות
מפעלים חדשים, פארקי הייטק בבאר שבע, התרחבות של סייבר, ומתחמי תעשייה חכמה - כולם יוצרים ביקוש אמיתי למגורים. “זה לא רק מגורים. זו כלכלה שלמה שנבנית כאן".
4. משפחות רוצות איכות חיים, לא מטרים יקרים
“אמא שרוצה גינה לילדים ובית ספר טוב לא חייבת לשלם 4 מיליון שקל. הדרום נותן לה משהו שאין במרכז כבר הרבה שנים - מרחב". לאתר של בן פורת נדלן לחצו!
“אנחנו רואים גל הגירה פנימי ומי שחכם מבין שזה הזמן להיכנס”
בן פורת מסביר שבשנתיים האחרונות נרשם מה שהוא מכנה “גל הגירה חיובי לדרום”. לא רק מקרי אלא מכוון.
“יש משפחות שמגיעות לדירות 45 מ"ר ב־2.3 מיליון שקל ואומרות: די. זה לא הגיוני. ואז הן מגלות שבדרום יש צמודי קרקע במחירים של 1.4-1.7 מיליון. זה כמעט אבסורד".
לפי הנתונים שהוא מציג (תוכל להוסיף מספרים מדויקים אם תרצה):
- עלייה של 30% בביקוש למגרשים פרטיים
- עלייה של 47% בפניות של זוגות צעירים לייעוץ מעבר
- עלייה של 25% בכמות הפרויקטים החדשים בתכנון באזורי הדרום
- עלייה של כ־20% במחירי עסקאות - ועדיין נמוכים משמעותית מהמרכז
“זה לא בגלל שמישהו ‘משווק’. זה קורה בשטח, במשפחות שמבינות שהחיים שלהן יכולים להיות טובים יותר".
“המשקיעים חוזרים אבל הפעם עם דרישות אחרות”
בזמן ששוק ההשקעות במרכז קפא בגלל הריבית ועלויות המימון, בן פורת מספר שהדרום הציג דווקא תנועה הפוכה:
“אנחנו רואים משקיעים חוזרים אבל הם לא רוצים ‘פליפים’ או מהלכי ספקולציה. הם רוצים דבר אחד: נכס אמיתי, בקהילה אמיתית, במחיר הגיוני.”
ומדוע?
- התשואה הממוצעת במרכז: 2.2%-2.5%
- התשואה הממוצעת בדרום: 4.5% -6% (בחלק מהאזורים אפילו יותר)
“זה פער שאי אפשר להתעלם ממנו. גם שמרן שאוהב סיכון נמוך מבין שזה מספר שמחזיר את הנדל"ן הפשוט - ההשקעה היציבה.”
“דרום 2030 מה שאנחנו רואים היום זה רק ההתחלה”
בן פורת מדבר על הדרום לא כ’פרויקט נדל"ני’, אלא כתהליך לאומי.
“מי שמסתכל על המפה מבין שישראל של 2030 תיראה אחרת. רכבות, חיבורים, מתקני תעשייה, מרכזי סייבר, תעשיות מתקדמות, אוניברסיטה בבאר שבע וכל זה מייצר מוקדי משיכה שלא היו כאן עשור אחורה".
הוא מסביר שהממשלה, הרשויות המקומיות והסקטור הפרטי פועלים יחד אולי בפעם הראשונה מזה שנים ליצירת תשתית אמיתית.
“אנחנו נראה בשנים הקרובות עוד עשרות אלפי יחידות דיור. אבל מי שנכנס מוקדם ייהנה מהצמיחה".
בשטח: העסקאות סוגרות את הפער בין דיבורים למציאות
במהלך אירוע החתימות האחרון (מוזכר בכתבה הקודמת), ניתן היה לראות את המספרים מתורגמים למציאות: משפחות מרחבי הארץ הגיעו, בדקו, חתמו והצגתם את הדרום כבחירה אמיתית, לא כפשרה.
“כשמשפחה חותמת ביום ראשון, ועוד משפחה ביום שלישי, ועוד שלוש ביום חמישי זה כבר לא מקרי". אומר בן פורת. “זו מגמה".
“איפה אני שם את הכסף שלי? בדרום”
בסיום השיחה הוא אומר את המשפט שאולי מסכם את הכל: “אני לא מדבר על הדרום רק כאיש מקצוע זו גם הבחירה האישית שלי. איפה שאני משקיע? איפה שאני מאמין? בדרום. לא בגלל שהם צריכים אותנו אלא בגלל שבאמת יש כאן הזדמנות". הוא מדבר בשקט, אבל בטון בטוח. כמו אדם שחי את השטח. כמו אחד שראה את השינוי לפני שרבים אחרים הבחינו בו.
לדף האינסטגרם של בן פורת נדלן
לערוץ הוואצפ של בן פורת נדלן לחצו