אם תעצמו את העיניים ותנסו לדמיין את ירושלים של שנת 2040, סביר להניח שהתמונה שתעלה בראשכם תהיה שונה בתכלית מהמציאות הנוכחית של פקקים ואתרי בנייה.
בראיון מיוחד באולפן הפודקאסטים של ערוץ 7 אירח צבי קלטר את היזם דביר דמרי, שמוביל את קהילת "יותר נדל"ן משכל". דמרי, שמכיר את השטח דרך הרגליים ובונה בימים אלו כ-1,200 יחידות דיור ברחבי הארץ, ביניהן פרויקטים משמעותיים בירושלים, מבקש לצנן את ההתלהבות העיוורת ממגדלי הפאר ומציע הסתכלות מפוכחת על הנדל"ן בירושלים.
למידע נוסף וקבלת פרטים על קהילת הנדל''ן ועסקאות סוף שנה השאירו פרטים כאן>>>
החזון האורבני של ירושלים לשני העשורים הקרובים הוא לא פחות ממהפכני. לפי דמרי, העיר עומדת לשנות את פניה באופן טוטאלי, כאשר הדגש המרכזי הוא על יצירת רצף אורבני שטרם נראה כמותו בישראל. התוכנית כוללת בנייה של עשרות בניינים גבוהים שבתחתיתם מסחר שוקק, הפיכת מרכז העיר וגן העצמאות למרחבים שונים לחלוטין, וחיבור תחבורתי שיכלול לא רק רשת של רכבות קלות, אלא גם הארכה של הרכבת הכבדה מתחנת נבון אל מתחת לאדמה, דרך הדוידקה ועד לחומות העיר העתיקה, לצד רכבלים עתידיים.
אולם, דמרי מדגיש כי 15 שנה לא יספיקו להשלמת כל החזון הזה, וכי המחיר הנוכחי שהתושבים משלמים - הבוץ, השלוליות והפקקים - הוא שלב הכרחי בדרך לירושלים החדשה.
הוא מציב תמרור אזהרה בוהק בפני משקיעים ורוכשי דירות, במיוחד בכל הנוגע לטרנד הלוהט של "התחדשות עירונית" בשכונות הוותיקות של דרום-מערב העיר. הוא מצביע על שכונות כמו קריית יובל, קריית מנחם והקטמונים, שם מאושרים כיום מגדלים בני 30 ו-40 קומות בכמויות אדירות. החשש המרכזי שלו נובע מחוסר ההתאמה בין אופי הבינוי לבין אופי האוכלוסייה הירושלמית והקהילתיות שמאפיינת אותה. "מי יגור במגדלים שנמצאים ממש במרכז העיר ירושלים?" הוא תוהה. בעוד שתושבי חוץ עשירים מחפשים את הקרבה לכותל או למרכז העיר ההיסטורי, הם אינם קהל היעד הטבעי של שכונות פריפריאליות יותר כמו קריית מנחם. מנגד, הציבור הירושלמי המסורתי והדתי, שעבורו קהילה היא ערך עליון, עלול למצוא את עצמו מנוכר בתוך מפלצות בטון.
מעבר להיבט החברתי, דמרי מעלה סוגיות פרקטיות והלכתיות שעלולות להפוך את המגדלים הללו ל"פילים לבנים". הוא מציין כי הציבור החרדי והדתי עדיין לא נותן אמון מלא בפתרונות טכנולוגיים כמו מעליות שבת במגדלים כה גבוהים, מה שמצמצם משמעותית את פלח השוק הפוטנציאלי. בנוסף, עלויות האחזקה במגדלים אלו צפויות להיות גבוהות מאוד, ולדעתו הדבר עלול להבריח את האוכלוסייה המקומית הוותיקה שלא תוכל לעמוד בהן.
אם המגדלים בדרום-מערב הם "המוקש", הרי שדמרי מסמן את דרום-מזרח העיר, ובמיוחד את שכונת גבעת המטוס, כהזדמנות הגדולה של העשור. הוא מתאר את האזור כ"לב הפנימי" המתרחב של ירושלים. הכלל המנחה שהוא מציע למשקיעים הוא פשוט: המרחק הפיזי והזמן הדרוש להגיע ללב העיר העתיקה ולמרכז העיר. בעוד ששכונות צפוניות כמו פסגת זאב ונווה יעקב נהנות מרכבת קלה, הן עדיין רחוקות גיאוגרפית (כ-45 דקות נסיעה). לעומתן, שכונות כמו ארנונה, בקעה ותלפיות המתחדשת נמצאות במרחק נגיעה. "היופי בירושלים שכל מקום בה ממש מרתק, ובכל מקום קורים דברים גדולים", הוא אומר, אך מדגיש כי הכסף זורם כעת לכיוון דרום-מזרח.
גבעת המטוס, שנמצאת במוקד העניין, מתוארת על ידו כבשורה הגדולה ביותר שיש לעיר להציע כיום. מדובר בעתודת קרקע נדירה של 170 דונם פנויים במיקום אסטרטגי, שעליה נבנית שכונה חדשה לחלוטין מאפס. בניגוד לאי-הווודאות שאפיינה את האזור בעבר, כיום הבנייה בעיצומה, התשתיות מונחות, וזהות הרוכשים כבר ידועה. "אני מעריך שהאוכלוסייה שתהיה שם זה אוכלוסייה דתית-לאומית ברמה הכי גבוהה, עם הרבה אמריקאים", חושף דמרי. היתרון הגדול של השכונה, לדבריו, הוא השילוב בין בנייה חדשה ומודרנית לבין שמירה על מרקם קהילתי, בניגוד למגדלי הענק של התחדשות עירונית. המחירים בגבעת המטוס, שנעים סביב 33-35 אלף שקל למ"ר, עדיין נמוכים משמעותית מהמחירים בשכונות היוקרה הסמוכות כמו ארנונה (ששם נמכר פנטהאוז ב-74 אלף שקל למ"ר), אך המגמה היא ברורה - השכונה דוהרת להדביק את הפער.
נקודה מעניינת נוספת שמעלה דמרי נוגעת ל"קסם הירושלמי" ששומר על רמת המחירים בעיר גם כאשר שאר הארץ חווה האטה או ירידות.
בסיכומו של דבר, המסר של דמרי למשקיע הישראלי הממוצע הוא מורכב אך ברור: ירושלים היא עדיין יעד השקעה אטרקטיבי, אך דורשת סלקטיביות. הוא ממליץ להתרחק מהרפתקאות של "פינוי בינוי" ספקולטיביות שבהן המחיר מגלם חלומות רחוקים, וממגדלים בפריפריה של העיר שעלולים לסבול מבעיות תחזוקה וזהות. במקום זאת, הוא מכוון את הזרקור לדירות יד שנייה בשכונות מבוססות, לעסקאות חכמות במרכז העיר ובשכונות החרדיות הוותיקות, ולבנייה החדשה והמרקמית בדרום-מזרח העיר, שם השילוב בין נגישות תחבורתית, אוכלוסייה איכותית וקרבה ללב הפועם של ירושלים, יוצר לדעתו, את תמהיל ההשקעה הנכון לשנת 2025 וצפונה.
קהילת יותר נדלן משכל, מגבשת בימים אלו קבוצת רוכשים עם כח קניה חזק לעסקאות בגבעת המטוס בירושלים בהנחה של 300,000 ש"ח ממחירי השוק ועם תנאי תשלום אטרקטיביים.
למידע נוסף וקבלת פרטים על קהילת הנדל''ן ועסקאות סוף שנה השאירו פרטים כאן>>>