שוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2026 מציב בפני הרוכשים והמשקיעים מציאות מורכבת ורוויית סימני שאלה.

מצד אחד מחירי הדיור ממשיכים להשתנות והנתונים מראים על קיפאון מכירות, כשמנגד מתרבים מבצעי המכירות והמאבק של היזמים על כל עסקה הופך בולט יותר מאי פעם.

צבי קלטר, מנהל קהילת "יותר נדל"ן משכל", והיזם דביר דימרי מסבירים בפרק נוסף בפודקאסט הנדל''ן של ערוץ 7 כי מאזן הכוחות השתנה באופן משמעותי "אנחנו בשנה שהכוח אצל הרוכשים והיזמים תקועים", הם אומרים.

"בשוק נרשמים מבצעים יוצאי דופן, ובהם הטבות חריגות והנחות משמעותיות - יזמים שמציעים 'דירה במתנה' במבצעי 1+1, או הנחות של מיליון וחצי שקלים. כשהמבצעים הופכים למשוגעים, הציבור מרגיש שמשהו יצא מפרופורציה - ובצדק".

אחד הנתונים שממשיכים לעורר דיון הוא היקף המלאי, המוערך בכ-90 אלף דירות. אך כשמבקשים להסתכל מעבר למספרים היבשים ולהבין ממה מורכב 'המלאי' מגלים שחלק ניכר מ90 אלף הדירות שעל המדף הם דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי שכבר מיועדות לבעלי הדירות הקיימים, לצד דירות יוקרה שאינן רלוונטיות לרוב הרוכשים או דירות בהגרלת דירה בהנחה. "כשמנקים את הנתונים ומסתכלים על הדירות הרלוונטיות לממוצע השוק, התמונה משתנה", הם מסבירים.

עם זאת, השניים מדגישים כי מי שנכנס להשקעה בנדל''ן רק על סמך 'עליית מחירים' עושה טעות. "השוק יודע לעלות, אבל הוא יודע גם לרדת", מדגיש דמרי. "ראינו פרויקטים במרכז הארץ שנמכרים היום במאות אלפי שקלים פחות ממה ששווקו לפני שנים ספורות. זו מחיקה של הון עצמי עבור הרוכשים". לדבריו, המציאות מחייבת בחינה זהירה של כל עסקה והימנעות מהסתמכות על תחזיות חד-משמעיות.

"הדרך להתמודד עם חוסר הוודאות היא באמצעות הגדרת אסטרטגיה ברורה והתעלמות מרעשי הרקע" מסביר דימרי. "אל תשאלו מה הקבלן מציע או מה ראיתם במודעה", אומר דמרי. "שאלו את עצמכם: מה האסטרטגיה שלי? למה אני רוצה להשקיע ומה המטרה לטווח הארוך - האם אני משקיע או משפר דיור? האם זו דירה למגורים ל-10 השנים הקרובות, או נכס להשקעה לטווח ארוך?". לדבריהם, כל החלטה צריכה להיגזר מהמטרה האישית, מטווח הזמן ומהיכולת לנהל סיכונים.

אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא תחושת הדחיפות שמובילה לקבלת החלטות מהירות. "לפעמים לעשות משהו בינוני גרוע יותר מלא לעשות כלום", אומר צבי קלטר. לדבריו, משקיעים אינם חייבים למהר לרכוש נכסים רק מתוך חשש להחמיץ הזדמנות, אלא לבנות תוכנית כלכלית מסודרת ולהיצמד אליה.

"רכישת דירה היא בראש ובראשונה מהלך עסקי המחייב חשיבה ארוכת טווח ובדיקת היתכנות מעמיקה בדיוק כמו שלא פותחים עסק בלי תוכנית עסקית ובדיקת היתכנות, כך לא קונים דירה. אין קיצורי דרך. מי שיפתח חוסן עסקי ויקבל החלטות מתוך הבנה של המטרות האישיות שלו - ולא מתוך לחץ מהשוק - יצליח לעבור את התקופה הזו בחוכמה".

הכתבה מבוססת על פרק בפודקאסט הנדל"ן המשותף לערוץ 7 וקהילת "יותר נדל"ן משכל