עבור רבים, רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחיים.
אלא שלדברי צבי קלטר והיזם דביר דמרי, מנהלי קהילת "יותר נדל"ן משכל", לא מעט רוכשים מגיעים לעסקה עם התלהבות גדולה ותכנון חלקי בלבד, ומגלים רק בהמשך שהעלויות האמיתיות גבוהות משמעותית מכפי שהעריכו בתחילה.
"אנשים נכנסים לעסקה ופתאום מגלים שנפלו עליהם עוד עשרות אלפי שקלים של הוצאות לא מתוכננות", אומר קלטר. לדבריו, רכישת נכס מחייבת הסתכלות רחבה הרבה מעבר למחיר הדירה עצמה, שכן שורה ארוכה של הוצאות נלוות עלולה לשנות את כל תמונת הכדאיות.
דביר דמרי מדגיש כי הצעד הראשון לפני כל רכישה הוא בניית תוכנית עסקית מסודרת באמצעות אקסל מפורט. לדבריו, יש להבחין בין סוגי העסקאות השונים ולבחון את היקף ההון העצמי הנדרש. בדירה ראשונה ניתן לקבל מימון של עד 75%, בדירה שנייה נדרש הון עצמי משמעותי יותר, ואילו בדירה חליפית קיימים כללים שונים. "אל תבנו על זה שהשכירות תכסה את המשכנתא. ב-95% מהדירות בישראל, תצטרכו להשלים מהכיס עוד 1,500-2,000 שקלים בחודש", הוא מזהיר.
מלבד ההון העצמי, קיימות הוצאות נוספות שאינן נכללות במסגרת המשכנתא. בין היתר מדובר בשכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, יועץ משכנתאות, עלויות בדק בית, חיבורי חשמל ותשלומים שונים הכרוכים בכניסה לדירה חדשה. לדברי השניים, לא מעט רוכשים מופתעים גם מסוגיית מס הרכישה. "מעל רף מסוים, משלמים מדרגות מס. יש אנשים שמגיעים לחתימה ופתאום מגלים שהם חייבים עוד 50,000 שקל במזומן", מזהיר דמרי.
"מי שבונה אסטרטגיה ומתכנן מס נכון יכול לצבור הון לאורך השנים, אך חייבים להתייעץ עם מומחי מס ולעבוד בצורה נכונה", הם מסבירים.
לצד התכנון הפיננסי, השניים ממליצים לבחון כל עסקה בעיניים ביקורתיות ולהימנע מהחלטות שמבוססות על תחושות בלבד. "אם לקחתם הלוואה בריבית גבוהה כדי להשקיע בנדל"ן, תעשו את החשבון - האם העסקה באמת תניב תשואה גבוהה יותר מהריבית שאתם משלמים? לעיתים, פירעון הלוואות הוא ההשקעה הטובה ביותר", אומר דמרי.
לדבריהם, נדל"ן אינו תחום של קיצורי דרך, אלא של תכנון וסבלנות. "נדל"ן עושים בשכל. תבנו אקסל, תתייעצו עם אנשי מקצוע, ותוודאו שאתם ערוכים לכל תרחיש. רק כך תוכלו להימנע מהפתעות כואבות ולהפוך את העסקה למשתלמת באמת".
הכתבה מבוססת על פרק בפודקאסט הנדל"ן המשותף לערוץ 7 וקהילת "יותר נדל"ן משכל".
