בעולם כלכלי שפועל על שני גורמים בלבד - היצע וביקוש - 84 אלף דירות על המדף בישראל נשמעות כמו מלאי עצום שהיה אמור ללחוץ את מחירי הדיור כלפי מטה.
אך בפועל זה לא המצב, ולמרות שהשוק מתקן את עצמו וישנם ירידות מחיר נקודתיות באזורים מסויימים מחיר הדירה הממוצעת בישראל עלה ב-3.7% לפי נתוני הלמ''ס.
כדי לקבל תשובה אמיתית לשאלה למה אנחנו לא רואים ירידת מחירים, ומה קורה כרגע בשוק הנדל''ן צריך להבין את התמונה הכוללת - אומר יזם הנדל"ן דביר דימרי בסקירת המצב הרבעונית לקהילת יותר נדל''ן משכל שנערכה השבוע בשיתוף עם ערוץ 7.
מבט מעמיק בנתונים מגלה תמונה שונה לחלוטין: רוב הדירות מרוכזות באזורים היקרים בישראל, עשרות אלפים מהן מיועדות למסירה רק בעוד יותר משנתיים, ובמקביל שיווקי הקרקעות החדשות ברמ''י נמצאים בשפל. מבחינתו, השאלה החשובה אינה כמה דירות רשומות "על המדף", אלא כמה מפתחות באמת ניתן למסור לרוכשים.
כשמנתחים את הנתונים האמיתיים מאחורי הכותרות על 84 אלף הדירות הלא מכורות על המדף מגלים תמונה יותר מורכבת, אומר דימרי.
כ-70% מהמלאי המדווח מרוכז בשלושה אזורים: 30% בתל אביב, 24% במחוז המרכז ו-15% בירושלים, לדבריו חלק גדול מהדירות הללו נמצא בטווח מחירים של שלושה עד עשרים מיליון שקלים - ולכן ממילא אינו רלוונטי לרבים מהזוגות הצעירים והמשפחות המחפשים דירה.
בנוסף מתוך ה84,000 יש עשרות אלפי דירות שלא מיועדות למכירה - דיור להשכרה לטווח ארוך, דירות במסגרת דירה בהנחה, דירות פינוי בינוי שעתידות לחזור לבעלים המקוריים ונספרות בחישוב, דירות שלא למכירה או לבנייה עצמית וכדו'.
בנוסף כשבודקים כמה דירות מוכנות למסירה מיידית המספר נמוך בהרבה ועומד על כ16-25 אלף דירות בלבד. כ-70 אלף דירות מתוך המלאי המדווח מיועדות למסירה בעוד יותר משנתיים, וחלק מהן אף טרם יצא לשיווק.
החשש הגדול לדבריו של דימרי נמצא דווקא כמה שנים קדימה. הנתון שאותו סימן כמשמעותי ביותר נוגע לשיווקי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל. לפי הנתונים שהציג, במחצית הראשונה של 2026 זכו יזמים במכרזים לכ-7,600 יחידות דיור בלבד, שהכניסו לקופת המדינה כ-2.83 מיליארד שקלים - נתון נמוך משמעותית מתקופות מקבילות בעבר.
לדבריו, כ-44% מהמכרזים שהוציאה רמ"י השנה נכשלו, בין היתר בשל בעיות תכנון ותשתית של הקרקעות שהוצעו ליזמים. מאחר שעוברות שנים מרגע שיווק הקרקע ועד למסירת הדירות, דימרי מזהיר כי הירידה הנוכחית בשיווק הקרקעות עלולה להיות מורגשת היטב לקראת סוף העשור.
לכל אלה מצטרפת מגמה ארוכת טווח שקשה להתעלם ממנה: גידול האוכלוסייה. דימרי הפנה לתחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שלפיהן אוכלוסיית ישראל צפויה להגיע לכ-14 מיליון תושבים עד שנת 2040 ולהמשיך לצמוח גם בעשורים שלאחר מכן. לטענתו, המשמעות היא שהביקוש לדיור צפוי להמשיך לגדול, גם בתקופות שבהן קצב עליית המחירים מתמתן.
את הוובינר סיכם דימרי במסר שלפיו שוק הדיור הישראלי אינו יכול להיבחן באמצעות מספר ארצי אחד או כותרת אחת.
"שוק של מיקרו ולא שוק של מאקרו", הגדיר זאת. לדבריו, מי ששוקל לרכוש דירה צריך לבחון כל עסקה בפני עצמה - את המיקום, המחיר, מועד המסירה, תנאי המימון והאסטרטגיה האישית - ולא לקבל החלטה על בסיס כותרות כלליות על עשרות אלפי דירות שממתינות כביכול על המדף.
לצפייה בסקירה הרבעונית המלאה על מצב שוק הנדל"ן עם דביר דימרי >>>
