כמובן, לא מדובר בייעוץ משפטי.
ראשית, במידה והבניין חבר באגודה לתרבות הדיור, כדאי להיוועץ איתם.
לעניין התיקון - ניתן לחייב לתקן. הועד אמור לפעול לשם כך, כולל תביעת בעלי דירות המסרבים.
לא ידוע לי מה מהות התקלה ומה עלות התיקון.
אם מדובר בתיקון לא יקר מאוד (הכל יחסי. תלוי כמה דירות יש בבניין), נראה לי הזוי שלא מתקנים. הרי, כרגע, נוצר נזק כספי נוסף ואיש לא פועל לצמצמו.
לפי התיאור, אין חולק ביניכם ובין בעלי הדירה כי התשלום עבור התיקון יבוצע ע"י בעלי הדירה. כך צריך להיות.
כל עוד הנזק לא מתוקן, נגרם לכם נזק.
יש קשר ישיר בין הנזילה, שתיקונה באחריות בעלי בעלי הדירה, ובין הנזק הכספי שנגרם לכם. נזק שכל רגע ורגע גדל.
או במילים משפטיות - קיים קשר סיבתי.
בראייתי, במקרה המתואר הזה, החיוב העודף אינו בגדר "הוצאות שופטות".
לו הנזק היה מתוקן באופן מיידי (או בתוך 'זמן סביר'), הרי שמדובר בהוצאות שוטפות החלה על השוכרים.
בלאי ותקלות הם חלק מהחיים. על אחת כמה וכמה בבניין ישן.
ברגע שבעלי הדירה יודעים על התקלה ולא מתקנים אותה - זו הנקודה שהם אחראים גם לחיוב העודף.
בשלב הזה המפלפלים המשפטיים יגידו שזו לא אחריות בעלי הדירה, אלא ועד הבית.
ועד הבית יגלגל את האחריות לבעלי הדירות שמעכבים את התשלום לתיקון.
ואז אפשר לתבוע את כולם ושהם יריבו ביניהם מה הסכום שכל אחד מהם יעביר לכם.
בראייתי. זו לא בעיה שלכם. זו בעיה של בעלי הדירה. לכם יש חוזה מול בעלי הדירה ומולם בלבד.
על בעלי הדירה להשיב לכם את החיוב העודף ושהם יריבו עם מי שהם צריכים לריב.
לעניין פסק הדין ש"פשוט אני.." הפנה אליו.
לא ניתן להשוות בין המקרים ולא ניתן ללמוד מהמקרה בקישור אל המקרה הזה.
במקרה שלפנינו, האחראי בתיקון הנזילה לא פועל לתקן אותה. הוא משאיר את המצב כפי שהוא ובעקבות מחדלו נגרמים לשוכרים נזקים כספיים.
כאשר האחראי על התקלה מודע אליה, המצב משתנה.
כך למשל, שו"ע חו"מ סימן רל"ב סעיף כ"א:
"וכן כל כיוצא בזה הלוקח מקח מחבירו והודיעו שהוא מוליכו למדינה פלונית למכרו שם ואחר שהוליכו לשם נמצא בו מום אינו יכול לומ' החזר לי מקחי לכאן אלא מחזיר לו הדמים והמוכר מטפל להביא ממכרו או למכרו שם ואפי' אבד או נגנב [אחרי שהודיעו] הרי הוא ברשות מוכר ואם היה המוכר יודע בממכרו שהיה בו מום חייב בהוצא' שהוציא הלוקח להוליך אותו למקום פלוני ואם לא היה יודע שהיה בו מום פטור מהוצאת ההולכה ואינו חייב אלא בהוצאת החזרה ואם לא הודיע למוכר שמוליכו למדינה אחרת והוליכו ונמצא בו שם מום הרי זה ברשות לוקח עד שיחזיר המקח במומו למוכר:"
מה תכל'ס אפשר לעשות?
החוק הישראלי מכיר באפשרות של הפחתת דמי שכר הדירה.
חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.
סעיף 9. שימו לב ל(א)(2).
9.
(א)דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי־ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי־ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –
....(1) לתקן את הפגם או את אי־ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
....(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי־ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי־ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי־ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.
(ג)פגם או אי־התאמה שתיקונם דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנם כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).
(ד) על אף האמור בסעיף 16א, השוכר זכאי לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם.
לו ובעת החתימה על החוזה הייתם יודעים שמידי חודש יהיה חיוב עודף של 100 ש"ח, הרי שהייתם מגלמים זאת בגובה השכירות החודשית.
לכן, במקרה הזה, אפשר לראות את החיוב העודף כ"יחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי־ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה".
מה חכם לעשות? זה כבר תלוי בכם.
תלוי בגובה החיוב העודף.
תלוי ביחסים עם בעלי הדירה.
תלוי אם אתם מרוצים מהאזור בו אתם גרים והאם יש דירות נוספות העומדות להשכרה בתנאים דומים (לא ניתן לדעת איך בעלי הדירה בדירות אחרות).
תלוי אם יש לכם כאב ראש למעבר דירה.
אם בעלי הדירה יראו בעין לא יפה את הדרישה שלכם, אין לדעת אם הם יסכימו לחדש את חוזה השכירות. במידה ויסכימו, אין לדעת אם זה יהיה כרוך בשינוי מחיר משמעותי.
בנוגע להחזר מתאגיד המים העירוני.
לא מוכר לי על מה מבוססת הקביעה שיש הגבלה להחזר אחד בשנה.
חוצמזה, איך מחשבים את השנה? מתי היא מתחילה? האם זו שנה קלנדרית ואז אפשר החזר בנובמבר והחזר נוסף בינואר או שמתחילים לספור 12 חודשים מההחזר האחרון?
ידוע לי שתגידי המים יכולים להכיר בצריכה חריגה למשך זמן, לכל היותר, של שתי תקופות חיוב רציפות.
לא ידוע לי שיש מגבלה לכמה פעמים אפשר בשנה. אם מדובר בחשבון דו־חודשי, הרי שבמשך שנה יש 6 תקופות חיוב רציפות. כלומר, אפשר להכיר מספר פעמים במשך שנה ולא רק פעם בשנה.
בנוסף, אחד התנאים להכרה בצריכה חריגה היא הצהרה שהדבר נבע מנזילה שתוקנה.
כל עוד הנזילה לא תוקנה, לא ניתן להצהיר שהיא תוקנה ולכן תאגיד המים לא יכול להכיר שמדובר בצריכה חריגה.
מידע נוסף ב- כללי תאגידי מים וביוב (אמות מידה לשירות), התשע״א–2011
סעיף 14.
אך כדאי לקרוא את כל החלק הרלוונטי סעיפים 13-18.
חישוב חיוב / זיכוי צרכן במקרה של צריכה חריגה מופיע ב-כללי תאגידי מים וביוב (חישוב עלות שירותי מים וביוב והקמת מערכת מים או ביוב), התש״ע–2009
סעיף 25.
קישורים:
1. שו"ע חו"מ רל"ב.
2. חוק השכירות והשאילה, תשל״א–1971. (לענ"ד מומלץ לכל אדם השוכר או משכיר דירה לקרוא את החוק במלואו)
3. כללי תאגידי מים וביוב (אמות מידה לשירות), התשע״א–2011.
4. כללי תאגידי מים וביוב (חישוב עלות שירותי מים וביוב והקמת מערכת מים או ביוב), התש״ע–2009.
