ותודה!

מחירי השכירות עלו בשנים האחרונות בבערך 40-50% ממחירי הבעלות. אם יש בעל הבית שהוא "בן אדם" ולא משגע את השכל יותר מדי - לפעמים עדיף לגור בשכירות.

אני עובדת במחלקת משכנתאות בבנק אז הנה פחות או יותר העובדות:

לדירה יחידה (ז"א שאין לך דירה נוספת בבעלותך) נותנים 75% מימון מקסימלי.

לדירה חליפית (יש דירה אבל מוכרים אותה תו שנתיים) נותנים 70% מימון מקסימלי

ולדירה להשקעה (יש דירה בבעלותך ולא מתכוון למכור) נותנים עד 50%.

לגבי יכולות כלכליות, הבנק בודק אם ההחזר החודשי על ההלוואה עומד ביחס החזר (בד"כ 35% מקסימום ואם מדובר בלווים "חזקים" זה יכול להגיע עד 39% מההכנסה הפנויה)

החישוב הממוצע הוא החזר של 500 ש"ח על כל 100,000 משכנתא כאשר מדובר בפריסה של בערך 25 שנה.

הבנק רוצה לראות ותק בעבודה במיוחד אצל לווים צעירים והאם העבודות שלהם יציבות (למשל אחראי מחסן ברמי לוי יכול להכניס יותר ממתמחה במשפטים אבל ברור שמבחינת הבנק למתמחה במשפטים יש מעמד הרבה יותר יציב והבנק יותר יסמוך עליו.). במידה ולא, דורשים בד"כ לצרף ערב תומך.

וגם - אדם שמוכיח יכולת חיסכון קשה ועקבית - מוכנים לתת לו יותר מ-39%?

אני משער שב-75% כנראה שלא, אבל מי שמביא 50% מהבית ויותר?

(נניח כזה שמוכיח שמשך שנים חסך יותר מחצי מההכנסות שלו)

50% מהדירה הנרכשת. 

בלי קשר, אפשר לשעבד את הנכס שבבעלות הלווה (הנכס הראשון) עד 50% לצורך הרכישה. א-ב-ל, אין אפשרות לקנות בית עם 100% מימון מהבנק. דורשים בד"כ 10% הון עצמי.

דוגמא: אם רוצים לקנות בית ששווה מליון וזה דירה שניה, אפשר לקבל עליו חצי מליון בשיעבוד שלו בלבד. אם רוצים לשעבד גם את הנכס הקיים שנגיד שווה 1,500,000 אפשר לשעבד אותו עד 750,000. ז"א שם יש עליו כבר משכנתא כלשהי, יחד איתה זה יהיה עד 50%. 

לגבי יחס החזר זה נושא יחסית אפור כי אין כללים ברורים למי נותנים מעל 33% ולמי לא, אבל אף אחד לא יתן לך לעבור את ה39% כי זה הוראות של בנק ישראל.

וחשוב להפריד בין גובה המימון שמבקשים לבין יחס ההחזר מההכנסה. אין קשר בניהם וכל פרמטר נבחן בפני עצמו. כמובן שבמקרי קיצון (למשל אם משהו מבקש רק 15% מימון יכול להיות שישקלו לתת לו אחוז גבוה יותר מההכנסה מאשר אם הוא היה מבקש 70%) כן ישקלו את זה אבל בד"כ לא.

50% מהערך של הדירה השניה, ועוד 40% על הדירה הראשונה.

מכיר מישהו שעשה את זה. עכשיו אני מבין איך.

ולגבי 39%, אז חסמת לי מהלך אפשרי.

אין היום אפשרות לקחת משכנתא "רצחנית" תוך חיתוך רמת חיים, כדי לחסל אותה תוך זמן קצר יחסית ולפני שהריביות יעלו בחדות כמו שאני מאמין שיקרה מתישהו.

מעניין. החכמתי.

ואז זה כן אפשרי

אבל צריך לזכור שהבנק מתחשב רק ב50% מההכנסות של הערב התומך בניכוי התחייבויות.

הוא בעצם רואה את ההכנסה של הערב כחלק מההכנסה שלך.

כל עוד הוא עומד ביחס החזר הוא יכול להיות ערב.  הבנק מתחשב בהכנסה שלו נטו מהחזרים על הלוואות. 

שהרבה   פעמים בעל משכנתא לא יכול להיות ערב בגלל שהבנק לוקח ומשקלל גם את הנתונים של הערב קודם תמשכורת שלו וההתחיבויות וכו..שזה כבר ממושכן על ההלואה שלו.

או שהם לא בתחילת המשכנתא אז אולי זה שונה.

אנחנו אחים ואחיות צעירים אחותי רצתה ערב ואף אחד הבנק לא הסכים כי אנחנו כולנו עם משכתנא יחסית בשנים הראשונות של המשכנתא...

ומההורים שלי  הם דרשו שזה ירד מהחשבון שלהם כלומר  מהערב..

יש ערב להלוואה ויש ערב תומך.

אצל ערב תומך זה תמיד יורד מהחשבון שלו! 

לגבי העניין של המשכנתא, כאשר מדובר בערבים צעירים שהם בעצם עם משכנתא ברור שהבנק לא יסכים כי הם בעצמם לא בשיא היציבות אבל זה לא קשור למשכנתא, זה קשור לעצם זה שמכלול הנסיבות שלהם לא יציב.

אם יש לערב משכנתא אבל הוא כבר מבוסס בעבודה שלו והוא בן 40+ אף אחד לא ימנע בגלל זה 

התחילו להוציא חוקים כמו מס על קנית דירה שניה ועוד או מה שרוצים לחוקק מס נוסף על שכירות ..

כדי שלא יהיה שווה לאנשים לקנות דירה להשקעה.....

כי בדרך כלל הדירה להשקעה תהיה זולה יותר מהדירה הראשונה,

ו50% מהדירה הראשונה לעיתים זה 100% שלה

(בטח שבתוספת ה40%)

לפחות בנק מזרחי.... הם דורשים שתביא איתך 10% מהעסקה בהון עצמי. 

ואם יש לכם תקווה להון עצמי נוסף בקרוב - תבדקו שיש תחנות יציאה שאפשר לשבור את המשכנתא בלי קנס ולקחת חדשה קטנה יותר/ טובה יותר.

מוטב לקנות דירה יקרה יותר שתתייקר מאוד בעתיד ולגרוף את ההפרשים, גם אם זה אומר להגיע למינימום מצד ההון העצמי.

את תשלומי המשכנתא בכל מקרה השוכר ישלם.

(כתבה קצת שיווקית, אבל הגרפים לא רעים בכלל)

https://www.madlan.co.il/article/areFlatPricesAlwaysRising

מחירי השכירות היום בשפל יחסית למחירי הדירות של הרבה שנים (בערך 3% לשנה, ברוטו).

אבל לא מוכיחים את ההפך בכלל.

נכון - מי שקונה דירה ומתכנן למכור אותה בקרוב יתכן שיפסיד,

לעומת מי שקונה לטווח רחוק - ניתן לראות שבסוף תמיד הכיוון הוא עליה,

יתכן שעוד 5 שנים מהיום המחירים ירדו - אבל בעוד 20 שנה הם ודאי יהיו גבוהים מהיום

זה כמו מדד המחיה שעולה ולא יורד, והכסף - ששוויו יורד

לאורך זמן זה תמיד יעלה.

(בפרט בארצינו הקטנטונת שקצב הגידול בה אדיר וההפשרות איטיות להחריד,

מדד הנדלן גבוה מכל מדד אחר)

ואת מתעלמת מהאינפלציה שניפחה את המספרים אבל לא את הערך הריאלי.

http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/353701

אבל מתאימה גם למי שלא מבין ורוצה ללמוד להשקיע בבורסה

מדברים על זה שהתחלות בניה והחלטות ממשלה שיביאו לעוד כ120 אלף דירות בעוד עשור, יתחילו לתת השפעותיהן רק מעוד כ4 שנים לכל הפחות.

ובכל מקרה הממשלה לא תתן לבנקים להתמוטט אלא תדאג שלא יהיו ירידות מחירים דרסטיות.

או במילים אחרות - כיום כמעט ולא אפשרי להפסיד מהשקעה כזו

אני מסכים שהמצב פה שונה משם (אם ירד ערך דירתך בשליש, והבאת 25% הון עצמי, עדיין תשלם עליה את המשכנתא ותמשיך), אבל עדיין יש פה סיכון לא מבוטל.

מן הצד השני - השכירות היום ברצפה. 3% בשנה ברוטו. 

אם נחבר את כל הערים למטרופולין אדיר, אז לא תהיה בעיית שטחים.

אם יהפכו את פיצול הדירות לחוקי (כמו המהלך הקטן שעשו עכשיו עם הוילות), אפשר לייצר בקלות עשרות אלפי יחידות דיור בזמן קצר.

אבל העיריות מתנגדות ונלחמות בזה בכל הכח.

 דעתי יש עוד נתונים של היצע וביקוש כיום יש ביקוש מטורף שבשביל לאזן את הביקוש עם ההיצע צריך לעשות מהפך בשביל לעמוד בזה...צריך לשווק כמויות אדירות של דירות ועם כל הביוקרטיה של היום הביקוש לדירות גדל בקצב לעומת ההיצע של בניות חדשות..עם כל הדיבורים ןהתכנונים למינהם.

אני מדברת אליך עם הנתונים שלנו מהמרכז גוש דן מה שאני רואה רמת גן פתח תקוה קרית אונו בני ברק וכל המסביב וגם מתל אביב ...

כל המשפחה החברות אתה רואה בעינים את הנתונים.

רק יוצא בנין לבניה תוך כמה ימים דירות סגורות ..

אנשים סוגרים לך מחסנים חניות חצרות מה לא ומכינים אותם לזוגות מתחלפים למגורים  במחירים שאף אחד לא היה מאמין מי שלא חי פה ורואה את זה בעינים לא יאמין..

אין פה במרכז כמעט שטחים לבניה ותוחלת החיים עלתה וכמויות של זוגות ב"ה מצטרפים אז מתוך מאות שאין להם בית כשיש היצע קטן תמיד תמצא קונה.

ממה שאני רואה לא רואה מצב שיצליחו לאזן תמצב פה בגוש דן.

חוץ מיזה לגבי תשואת שכירות יצא לי לדבר עם כמה שקנו דירה שניה והם טענו לי הכסף יושב לי בבנק אני לא ישקיע את זה במשהו ולכן מעדיף לקבל את זה מאשר כלום.

ההיצע שהממשלה בונה (למשל "מחיר למשתכן" אבל לא רק) בכלל לא מתאים לביקוש.

הביקוש הוא של דירות קטנות יותר בתל אביב והסביבה (למשל סטודנטים, מתגרשים, רווקים וכו'), וההיצע הוא דירות 4-5 חדרים בעפולה או בטבריה...

בגוש דן זה נכון שיש ביקוש עצום לדירות זולות (כלומר "דרעק" - חניות סגורות וכו'), אבל רוב הדירות שמוצעות היום "להשקעה" הן לא בפתח תקווה ליד תחנת אוטובוס לת"א אלא בכל מיני שכונות מרוחקות (למשל "אם המושבות" הפקוקה  עד מוות בשעות הבוקר בגלל תכנון לקוי).

יש פרסומות פה בערוץ 7 שמציעות דירות להשקעה בטבריה. אני כבר מדמיין את כל "מחיר למשתכן" שרוצים לגור ברמת גן מציעים את הדירה שלהם להשכרה, מעניין מה זה יעשה למחירי השכירות באזור ואיך כולם ישלמו את המשכנתא.

אין לזה משמעות מבחינת הבנק. 

גם אם קנית ומכרת כבר 10 דירות וכרגע אין לך דירה בבעלותך יתייחסו אליך בדיוק כמו משהו שזאת הדירה הראשונה שלו.

אמור להיות אותו גודל או משהו אחר שנכנס במקום שיש לך.

אני נגיד כן שיחקתי עם זה.

לקחתי מטבח שהיה לו ר' ועוד אי.

כשמובילים בכל מקרה מפרקים את השייש, אז את הר' פירקו לי, ושמתי במקום את שני הפסים את הר'-

את הפס הארוך ולידו במקום את הקצר (שהיה לי ארוך מידי) שמתי את האי.

ככה יצא לי יותר ו' וזה יותר מתאים לי לחלל פה.

צריך למדוד ולראות איך זה נכנס לך.

שימי לב שבאמת זה במצב טוב ולא עכשיו עץ מנופח ממים או מגירות לא נפתחות.

אחותי גם עשתה יד שניה, והתאים לה בול למטבח הר' איך שהוא היה בדירה הקודמת שלו.

משהו ממש יפה. יד שניה.

עלה גרושים לעומת חדש.

לא חייב שיהיה באותו גודל

מטבח מורכב מקוביות. אפשר לסדר בצורה אחרת.

שיש כמובן חייב שיהיה באותו צורה. אחרת קשה להתאים אותו למטבח החדש. אבל שיש זה הוצאה קטנה יחסית. מקסימום עושים חדש.

לשים לב שהמטבח שנקנה טוב ולא מנופח/מעובש

עזרתם לי מאד!

רציתי לשתף אתכם בהמלצה חמה לקניית מצעים למיטה יהודית. 
לאחרונה גיליתי את אתר "מצעים בכפר" ונדהמתי מהמבחר העשיר שיש להם.

 הם מציעים סטים מותאמים במיוחד למיטה יהודית, וגם מצעים למיטת יחיד ומצעים למיטה וחצי.
 יש אפשרות לבחור בין מצעי סאטן למצעי פרקל, שניהם ידועים באיכותם הגבוהה ובנוחות שהם מספקים. 
המגוון הרחב של דגמים וצבעים מאפשר לכל אחד למצוא את הסגנון המתאים לו. 
אם אתם מחפשים מצעים איכותיים למיטה יהודית, אני ממליץ בחום לבדוק את האתר הזה.

 אשמח לשמוע על החוויות שלכם אם תחליטו לקנות משם! מישהו כאן כבר התנסה במצעים שלהם? אשמח לשמוע דעות נוספות.

כמה זמן יש לך אותו?  שמעתי שיש להם בעיה שהדלת מתפוצצת

מאוד אמין.

ב9 שנים התקלקל רק כפתור פיקוד ונורה שנשרפה.

חוץ מזה מתפקד אחלה

יגיד לכם איזה כוח סוס לקנות

מחיר המזגן זה 1000/2000 שקל

התקנה עוד 600/1000

ומחיר השימוש השוטף שמתווסף לחשבון החשמל