"בשנים האחרונות אני פוגשת יותר ויותר בעלי דירות שמוצאים את עצמם בלב תהליכי התחדשות עירונית", כך מספרת לנו אירית ונונו, שמאית מקרקעין בעלת ניסיון רב בתחום שמאות הנדל"ן במרכז הארץ. לדבריה, ההתלהבות הראשונית של בעלי הדירות מובנת, אך לא תמיד משקפת את התמונה הכלכלית המלאה.
לדבריה, אחת הטעויות הנפוצות היא להסתמך על הבטחות בלבד מבלי לבדוק לעומק את המשמעות הכלכלית. לכן, במקרים רבים היא ממליצה להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיבחן את הנתונים בצורה מקצועית ובלתי תלויה, וייתן תמונת מצב אמיתית לפני קבלת החלטות.
מה באמת קובע את עליית הערך
ונונו מסבירה כי התחדשות עירונית אכן יכולה להוביל לעליית ערך משמעותית. "דירה ישנה שעוברת שדרוג והופכת לדירה חדשה עם ממ"ד, מעלית ולעיתים גם חניה או מרפסת, הופכת לאטרקטיבית הרבה יותר בשוק", היא אומרת.
עם זאת, היא מדגישה כי לא מדובר רק בשדרוג הפיזי. "אני בוחנת גם את צפיפות הבנייה החדשה, איכות התכנון וההשפעה על הסביבה. יש מקרים שבהם התוספת לדירה מרשימה, אבל דווקא הצפיפות החדשה פוגעת בערך הכולל", היא מוסיפה.
לא כל פרויקט הוא הזדמנות
לדברי ונונו, אחת ההנחות השגויות היא שכל פרויקט התחדשות הוא רווח בטוח. "יש פרויקטים שבהם התמורה לדיירים נמוכה יחסית, או שהמיקום לא מאפשר קפיצה משמעותית במחיר", היא מציינת.
עוד היא מוסיפה כי גם זהות היזם משחקת תפקיד מרכזי. "יזם מנוסה ואמין יוביל לפרויקט איכותי, בעוד שפרויקט שמתעכב או מתנהל בצורה בעייתית עלול ליצור חוסר ודאות ואף לפגוע זמנית בערך הנכס".
המרכז משתנה וזה משפיע על כולם
ונונו מצביעה על כך שבמרכז הארץ, כל שינוי תכנוני משפיע כמעט מידית על מחירי הנדל"ן. "אני רואה אזורים שלמים שעוברים שינוי בתוך זמן קצר, כאשר בניינים חדשים מחליפים ישנים והאוכלוסייה משתנה בהתאם", היא אומרת.
לדבריה, דירה בבניין מחודש באזור מתפתח יכולה לעלות משמעותית בערכה, אך חשוב לבחון גם את הסביבה הרחבה. "השאלות שצריך לשאול הן האם האזור ימשיך להתפתח והאם התשתיות מותאמות לגידול הצפוי", היא מסבירה.
מתי כדאי לעצור ולבדוק
ונונו מדגישה כי רגע לפני חתימה על הסכם מול יזם, חשוב לעצור ולבחון את כל הנתונים. "צריך להבין מה שווי הדירה היום, מה צפוי להיות שוויה לאחר הפרויקט ומהם הסיכונים בדרך", היא אומרת.
לדבריה, בדיקה מקצועית מוקדמת יכולה לחסוך טעויות יקרות. "לא מדובר רק במספרים, אלא בהבנה רחבה של השוק ושל הכדאיות הכלכלית", היא מוסיפה.
לסיכום
התחדשות עירונית היא ללא ספק הזדמנות משמעותית עבור בעלי נכסים במרכז הארץ, אך היא דורשת בחינה מעמיקה ולא הסתמכות על תחושות בלבד.
אירית ונונו מסכמת כי בעלי דירות שפועלים בצורה מושכלת ובודקים את כל הנתונים מראש, מצליחים למקסם את הפוטנציאל של הנכס שלהם ולהימנע מהפתעות בהמשך הדרך