ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הנדל"ן, אולם מאחורי ההבטחות לדירות חדשות ולעליית ערך מסתתרת מציאות כלכלית מורכבת.
בפודקאסט "יותר נדל"ן" בהגשת דביר דימרי הסביר איש הנדל"ן צבי קלטר כי השילוב בין מחסור בקרקעות, עליית עלויות הבנייה והריבית הגבוהה משנה את אופן קבלת ההחלטות של יזמים, דיירים ומשקיעים.
לדברי קלטר, עידן תמ"א 38 הסתיים וכיום עיקר הפעילות מתבצע במסגרת פרויקטי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית רחבת היקף. הוא הסביר כי בניגוד לפרויקטים נקודתיים, כיום מושם דגש על תכנון מתחמים שלמים ועל התאמת התשתיות לצמיחה העתידית של הערים.
קלטר טען כי מבחינת היזם, רכישת הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית אינה בהכרח זולה יותר מזכייה במכרזי קרקע רגילים. לדבריו, העלייה החדה בעלויות הביצוע, לצד השחיקה ברווחיות והקושי במימון, גורמים לכך שחלק מהפרויקטים מתעכבים, מבוטלים או חוזרים לשולחן המשא ומתן עם הדיירים.
עוד ציין כי בשנים האחרונות השתכלל התחום, כאשר ברוב הפרויקטים מתקיימים מכרזים מסודרים בין יזמים, בליווי עורכי דין ונציגויות דיירים. לדבריו, בעלי דירות צריכים לבחור יזם המתאים להיקף הפרויקט ולא להסתמך רק על גודל החברה, משום שגם חברות גדולות עשויות לדחות ביצוע של פרויקטים לאורך שנים.
ביחס למשקיעים הזהיר קלטר מפני רכישת דירות המתומחרות לפי ציפיות להתחדשות עירונית בלבד. לדבריו, בעלי דירות נוטים לגלם במחיר את הפוטנציאל העתידי, בעוד שהדרך למימושו עלולה להימשך עשור ואף יותר, ובמהלכה עשויים לחול שינויים כלכליים ותכנוניים שישפיעו על היתכנות הפרויקט.
לדבריו, פרויקט התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה החלטה אסטרטגית ולא רק עסקת נדל"ן. הוא הדגיש כי כל דייר ומשקיע צריך לבחון האם לוחות הזמנים, רמת הוודאות והצרכים האישיים שלו תואמים את אופיו של הפרויקט, ולא להסתמך על ההנחה שכל תוכנית תצא לביצוע במתכונתה המקורית.
