מאחורי פוטנציאל גדול מסתתרת מציאות מורכבת במיוחד: ריבוי בעלי זכויות, הליכי תכנון ממושכים, רגולציה משתנה, תנאי שוק לא יציבים וצורך מתמיד לייצר אמון בין יזם לדיירים. במרחב כזה, הצלחת פרויקט אינה תלויה רק באיכות התכנון או בכדאיות הכלכלית, אלא גם ביכולת לנהל תהליך אנושי ארוך, רגיש ושקוף.
רותם שני פועלת בתוך המורכבות הזו כבר שלושה עשורים, ומתוך הניסיון המצטבר גיבשה תפיסת עבודה שמעמידה את הדיירים במרכז. לא כגורם שיש לשכנע בדרך אל הפרויקט, אלא כשותפים שבלעדיהם אי אפשר לייצר התחדשות אמיתית. עבור החברה, אמון אינו שכבת מסר שיווקית, אלא תנאי תפעולי, תכנוני ועסקי שמאפשר להפוך רעיון עירוני למציאות בשטח.
הדיירים כנקודת ההתחלה של התכנון
בפרויקטים של התחדשות עירונית, הבניין הקיים הוא רק שכבה אחת של המציאות. מאחוריו יש קהילה, הרגלים, זיכרונות, יחסי שכנות, חששות, צרכים משפחתיים וציפיות לעתיד. חברה שאינה מבינה את המרקם הזה עלולה להציע פתרון נכון על הנייר, אך לא נכון לאנשים שאמורים לחיות בו.
רותם שני פיתחה לאורך השנים גישה הרואה בדיירים מקור ידע. לפי החומרים, תהליכי התכנון של החברה אינם מתחילים רק בתחשיב כלכלי, אלא בדיאלוג עם בעלי הדירות, בזיהוי הצרכים המקומיים, בהבנת החששות ובניסיון לבנות ודאות הדרגתית. לא מדובר בהבטחה כללית ל"דירה חדשה", אלא בתהליך שמסביר מה אפשרי, מה אינו אפשרי, אילו שלבים צפויים בדרך ומהם גבולות המימוש.
בענף שבו פערי מידע בין יזמים לדיירים עלולים לייצר חוסר אמון, שקיפות תהליכית היא נכס עסקי לא פחות משהיא ערך ארגוני. דייר שמבין את התהליך, גם אם אינו מקבל את כל מבוקשו, נוטה יותר לראות ביזם גורם מוביל ולא יריב. זהו הבסיס שמאפשר לקדם פרויקטים ארוכים, מורכבים ורבי משתתפים.
אמון ככלי ניהולי, לא רק ערך תדמיתי
קל לדבר על אמון. קשה לבנות אותו לאורך שנים. אמון בענף ההתחדשות העירונית אינו נוצר ממסר שיווקי, אלא משילוב של עקביות, זמינות, יכולת ביצוע, שקיפות פיננסית ותכנון אחראי. כאשר דיירים מפקידים בידי יזם את הנכס המרכזי בחייהם, הם אינם מחפשים רק את התמורה הגבוהה ביותר. הם מחפשים יציבות, יכולת הובלה והפחתת אי ודאות.
היותה של רותם שני חברה הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב מחזקת את מחויבותה לשקיפות, בקרה, ניהול סיכונים ואחריות פיננסית. עבור דיירים, רשויות ושותפים עסקיים, המסגרת הציבורית יכולה להוות שכבת ביטחון נוספת, משום שהיא מחייבת סטנדרטים של דיווח, פיקוח וניהול.
עם זאת, שקיפות פיננסית לבדה אינה מספיקה. התחדשות עירונית היא גם ניהול אנושי. היא מחייבת יכולת להתמודד עם קונפליקטים, לייצר סדר בתוך אי ודאות, לתאם בין דיירים ותיקים, רשויות, מתכננים, יועצים, אנשי ביצוע ואנשי שירות, ולהחזיק את כל המערכת לאורך שנים. כאן נכנסת לתמונה השליטה הרחבה של רותם שני בשרשרת הערך: משלב איתור המתחם ועד ליווי הדיירים לאחר האכלוס.
מתכנון בניין לתכנון חיים משותפים
הייחוד בגישה של רותם שני אינו מסתכם בהיבט ההסכמות. החברה מבקשת לקחת את הדיאלוג עם הדיירים ולהפוך אותו לתכנון פיזי. כלומר, לא רק לשאול מה הדיירים רוצים לקבל, אלא להבין איזה סוג חיים המתחם החדש צריך לאפשר.
קהילה אינה תוצר לוואי של מגורים, אלא תשתית שיש לתכנן מראש. המשמעות היא שמרחבים משותפים, שטחים ירוקים, אזורי עבודה, גינות, מועדוני דיירים, מסחר שכונתי ומקומות מפגש אינם "תוספות", אלא חלק ממנגנון התפקוד של המתחם.
מתחם עדן בבית שמש הוא אחת הדוגמאות הבולטות לכך. המתחם כולל חמישה בניינים, פארק קהילתי רחב, אזורי עבודה פתוחים, גינה קהילתית, אמפי לאירועים, מתקני ספורט, מסחר, מוסדות ציבור ומועדון דיירים. התכנון מבקש לייצר שכונה שלמה, לא אוסף מבנים. המיקום בלב העיר, בסמיכות למוסדות חינוך ולשכונות קיימות, מחזק את התפיסה שלפיה פרויקט חדש צריך להתחבר לעיר, ולא להפוך לאי נדל"ני סגור.
שכונתיות חדשה
גם בפרויקט WE-R ברעננה באה לידי ביטוי תפיסה דומה. שמונה בניינים תוכננו סביב מערך של מרחבים קהילתיים.כל שני בניינים חולקים מתחם אינטימי המשתלב במרחב ירוק רחב יותר. זהו ניסיון לתת פרשנות עכשווית למושג שכונתיות: לא חזרה נוסטלגית לעבר, אלא תכנון שמאפשר אינטימיות, מפגש ותחושת שייכות גם במבני מגורים חדשים.
בפרויקט Resort בנתניה, הסמוך לחוף הים, האתגר אחר: כיצד ליצור חוויית מגורים יוקרתית מבלי לנתק את המתחם מהעיר. לפי המסמכים, החברה שילבה שבילי הליכה, פיתוח סביבתי ירוק וכיכר ייעודית לפעילות גופנית, במטרה לחבר בין אורבניות, טבע וקהילה. הדוגמה הזו חשובה משום שהיא מראה שתפיסה קהילתית אינה רלוונטית רק לפרויקטים עממיים או שכונתיים, אלא גם למיזמי יוקרה.
דוגמה נוספת ליישום הגישה של רותם שני ניתן לראות בפרויקט 2MORROW בקרייה האקדמית בפתח תקווה. בניגוד לפרויקטים של התחדשות בתוך מרקם ותיק, כאן מדובר בסביבת מגורים חדשה הנבנית סביב מערך עירוני מתפתח של חינוך, תחבורה, שטחים ירוקים, מסחר ופנאי. דווקא משום כך, הפרויקט מאפשר לבחון כיצד תפיסת הקהילה של החברה באה לידי ביטוי לא רק בשימור מרקם קיים, אלא גם ביצירת תשתית לשכונתיות חדשה.
הפרויקט כולל מגדל בן 18 קומות ובניין בוטיק בן 7 קומות, עם תמהיל דירות מגוון של 3 עד 6 חדרים, לצד דירות גן, מיני פנטהאוזים, פנטהאוזים ודירות SKYPLEX . התכנון כולל פארק פנימי ירוק, עמדות עבודה שיתופיות וחדר כושר פרטי לכל בניין. אלו אינם רק רכיבי מפרט, אלא חלק מתפיסה רחבה יותר של מגורים: יצירת סביבת חיים שבה הדירה, הבניין, השטחים המשותפים והשכונה פועלים יחד כמערכת אחת.
הקריה האקדמית נהנית מחיבור לקו האדום של הרכבת הקלה, מהתקדמות הקו הסגול, מקרבה לצירי תנועה מרכזיים כמו כבישים 4, 5, 6 ו-471, ומסביבה עירונית הכוללת מוסדות חינוך, מבני ציבור, מסחר, פנאי ושטחים פתוחים. במובן זה, MORROW מצטרף למודל שבו ערך המגורים אינו נובע רק מהדירה עצמה, אלא מהיכולת של הפרויקט להשתלב במוקד עירוני חדש, נגיש ומתוכנן.
התחדשות עירונית כפעולה על העיר כולה
כאשר בוחנים את פעילות רותם שני במבט רחב יותר, מתברר שהחברה אינה מסתפקת בפרויקטים של מגורים בלבד אלא במהלכים עירוניים רחבים יותר, כמו BYC בת ים והמע"ר החדש ביהוד מונוסון. בבת ים מדובר ברובע משולב הכולל מגורים, משרדים, מסחר, מוסדות ציבור ותרבות, באזור בעל משמעות תחבורתית ועירונית. ביהוד מונוסון מדובר במהלך שנועד לייצר מרכז עירוני חדש וברור בעיר שהתפתחה לאורך שנים ללא מוקד מרכזי מובהק.
המעבר הזה, מפרויקט מגורים למהלך עירוני, משקף הבנה בוגרת יותר של תפקיד היזם. בערים צפופות ומתחדשות, יזם אינו פועל בתוך מגרש מנותק. הוא משפיע על תנועה, מסחר, שירותים, מרחב ציבורי, איכות חיים וזהות מקומית. ככל שהפרויקטים גדולים ומורכבים יותר, האחריות הזו גדלה.
ליווי לאחר האכלוס: המבחן האמיתי של ההבטחה
אחד ההיבטים החשובים בגישה של רותם שני הוא התפיסה שמסירת המפתח אינה סוף הדרך. לפי החומרים, החברה מפעילה מערכי שירות, ליווי דיירים, רישום וניהול קשר שוטף עם הדיירים גם לאחר האכלוס. זהו רכיב קריטי, משום שהרגע שבו הדיירים נכנסים לדירה החדשה הוא גם הרגע שבו ההבטחה השיווקית פוגשת את המציאות היומיומית.
בענף שבו הפער בין הבטחה לחוויית מגורים בפועל עלול להיות משמעותי, ליווי לאחר האכלוס הוא לא שירות משלים, אלא חלק מזהות המותג. הוא משפיע על שביעות רצון, על מוניטין, על המלצות עתידיות ועל יכולת החברה להוביל פרויקטים נוספים מול דיירים ורשויות.
מבט קדימה
שלושים שנות פעילות מעניקות לרותם שני יתרון שקשה לייצר במהירות: ניסיון מצטבר. לא רק ניסיון ביזום פרויקטים, אלא ניסיון בניהול יחסים, בהובלת תהליכים ארוכים, בהתמודדות עם מורכבות עירונית ובהבנת השוק הישראלי. בשנים הקרובות, כאשר ההתחדשות העירונית תהפוך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הדיור, היתרון הזה עשוי להיות משמעותי עוד יותר.
רותם שני מבקשת להמשיך להוביל בשדה ההתחדשות העירונית, עליה לשמור על אותו עיקרון שהוביל אותה עד כה לראות בדיירים שותפים לדרך. לא להסתפק בהקמת בניינים, אלא לתכנן מערכות חיים. לא למדוד הצלחה רק ביום המכירה, אלא בשאלה כיצד הפרויקט מתפקד גם לאחר האכלוס.
זו אולי המסקנה המרכזית מסיפור שלושים השנים של רותם שני: לפני שבונים עיר, צריך לבנות אמון. במקרה של התחדשות עירונית, האמון הזה אינו רק ערך מוסרי. הוא תנאי בסיסי להצלחה עסקית, תכנונית ועירונית.