אז עוד כמה דברים להוסיף על מה שכבר נכתב לך כאן:
1. האם יש בבעלותך כבר דירה? אם כן, שים לב שמס הרכישה שלך יחול על מחיר כל הדירה או הבית (לגבי מגרש, אני לא בטוח איך זה עובד).
כתלות במחיר הדירה או הבית שתקנה במקרה כזה, יכול להיות שהמס שתשלם יהיה עצום.
2. אם זו דירה ראשונה, קח בחשבון שזו השקעה עם סיכון מאוד גדול - אתה לא יכול לדעת מה יהיה המצב הביטחוני שם בעוד כמה שנים. אם הממשלה תסייע לכל העזתים לעוף מעזה, אז כנראה שיהיה שם שקט - אבל שנינו יודעים שככל הנראה, זה לא מה שעומד לקרות... אז קח בחשבון שההשקעה יכולה גם ליפול. מצד שני, אולי באמת יהיה שם שקט ורגוע והמחירים יקפצו.
3. ממ"ד. בהמשך למה שכתבתי,הביקוש לדירות ללא ממ"ד ירד פלאים לאחרונה... אם אתה קונה מגרש זה לא רלבנטי, אבל אם אתה קונה דירה\בית, קח את זה בחשבון.
4. עצה מהניסיון שלי - ואני מניח שיהיה מי שיחלוק עליי וזה בסדר... אם אתה מחליט לקנות ואין בבעלותך דירה, אז אני מציע לך לקנות דירה שהבניה שלה החלה רק עכשיו.
המחיר על הנייר הוא כמעט תמיד נמוך יותר מהמחיר של דירה בנויה והמחיר של דירה חדשה הוא לרוב גבוה יותר מדירה ישנה יותר. (רק קח בחשבון שאם תהיה ירידת מחירים חדה בשוק הנדל"ן, אז הסיפור משתנה לחלוטין).
כמובן שאם מדובר על השקעה, אז עדיף לקנות דירה שלא תעבור את רף הפטור ממס הרכישה (בדירה ראשונה, יש פטור על משהו כמו 2 המליון הראשונים - אבל צריך לבדוק את זה בכל שנה) - ואם עוברים אותו, אז בכמה שפחות כדי לשלם פחות מס.
כמו כן, בגלל כל מבצעי הקבלנים, תוכל לשלם עכשיו כ-20% בלבד ממחיר הדירה ולשלם את השאר עם קבלתה.
כמה נקודות לגבי מה שכתבתי שצריך לדעת:
א'. יש קבלנים שלא מוכנים שתמכור את הדירה לפני שקיבלת אותה. מותר להם ואם רוצים אחרת, זה צריך להיות כתוב בחוזה במפורש.
אם הם לא מוכנים להכניס את זה לחוזה, זה אומר שתצטרך לקחת משכנתא כדי לשלם את מלוא המחיר על הדירה ואז לסגור אותה אחרי המכירה - כלומר, עדיין תצטרך לעמוד בתנאים של קבלת משכנתא עם סיום הבניה. (אגב, גם אם הקבלן מאשר לך למכור אותה לפני המסירה, אתה עדיין צריך למצוא קונה - וזו פרוצדורה לא פשוטה - וזה יכול לקחת קצת זמן כך שמשכנתא היא בכל מקרה אפשרות).
ב'. במקרה הזה, יש הצמדה לדד תשומות הבניה. כיום, לפי חוק, הקבלן יכול להצמיד למדד זה רק 40% משווי הדירה (וצריך לוודא שהוא לא משנה את זה בחוזה) - אבל זה יכול להסתכם בכמה עשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת הבניה ויש לקחת את זה בחשבון.
ג'. אמנם זה נדיר כי כיום יש ערבויות ורגולציה - אבל עדיין יש סיכון בלקנות דירה על הנייר. מאוד נמוך, אבל קיים.
ד'. אם אתה מחזיק בדירה במשך שנה וחצי (משכיר אותה או גר בה) - אתה מקבל פטור ממס שבח שהוא 25% מהרווח אבל אז אתה מוכר דירה יד 2 ולא חדשה מקבלן.
אתה מרוויח בצורה הזאת מחיר יחסית זול ברוב המקרים, השקעה כספית יחסית מתונה ובלי הרבה כאב ראש של שוכרים וכו'.
אתה מפסיד את הסיכון שברכישת דירה על נייר, מדד תשומות הבניה ושככל הנראה תצטרך לקחת משכנתא לזמן מוגבל לכל הפחות. אה, וכמובן זו השקעה שהיא לא זמינה לך למשך 3-4 שנים וצריכים להיות מודעים לזה.
מהניסיון שלי, זו ההשקעה המשתלמת ביותר למי שאין לו דירה בבעלותו רק שאפשר לעשות אותה פעם ב-4 שנים בערך...
