נכון שהמחירים עלו אבל גם המשכורות עלו

פעם היה צורך בהון עצמי נמוך יחסית, נראה לי 10% אבל גם הריבית היתה גבוהה.

אני חושב שמי שמתנהל נכון כלכלית יכול לקנות דירה שזה אומר להגיע להון עצמי מספיק. 

נכון שזה לא קל. אבל שים לב לשאלה שהפותח שאל. אם יותר קשה יותר מההורים שלנו

אני חושב שאם הייתי מתנהל יותר חכם כספית כן הייתי מצליח לקנות דירה ואפילו יותר קל מההורים שלי. אבל קושי זה הרבה אינבדואלי. 

אין ספק שאז היה הרבה הרבה יותר קל לעשות את הצעד הזה!

עובדה שכמעט כל זוג צעיר עשה זאת.

לעיתים קרובות בלי שום עזרה מההורים!

כמובן שמי שרצה דירה מרווחת ביושלים נזקק לסיוע (וגם הורים לא עשירים יכלו לספק אותה)

אבל ביש"ע הצליחו גם זוגות צעירים ללא כל עזרה מההורים לקנות נכס- עם חיסכון מכמה שנות עבודה עבודה בודדות או ממתנות החתונה.

כי רוב האנשים מבזבזים הרבה יותר על שטויות, בניגוד להורים שלנו.

דוגמא: זוג + 3 ילדים נוסעים לחופשת קיץ באירופה כל שנה, לשבועיים = כ 30 אלף שקל ומעלה, שזה בדיוק 2500 שקל לחודש. אם ל א היו מבזבזים את הכסף הזה המשכנתא שלהם היתה יכולה להיות קצרה בהרבה.

עוד דוגמאות: יום הולדת 10 לילד - לוקחים את הכיתה לסינמה סיטי לארוע סגור, סרט + פיצה + אוכל. מינמום 3000 שקל.

החלפת מטבח בתדירות גבוהה

נסיעות נוספות לחו"ל

סמארטפונים יקרים והחלפתם בתדירות גבוהה

מסעדות יקרות

לעומת הדברים הבסיסיים שנהיו יקרים...

"כאן הצעירים יודעים שאין להם סיבה לחסוך" זה תירוץ של הדור החומרני וקצר הראות, שרוצה ליהנות כאן ועכשיו ולא דוחה סיפוקים.

אחר כך יבכו שאין כסף ואין איכות חיים בגיל השלישי וכולי.

אין לי זמן וכח לכתוב אבל התמצית היא ש "צעירים שיודעים שאין להם סיבה לחסוך" חיים בלי לחשוב על המחר אבל אוהבים להאשים את כולם חוץ מאשר את עצמם.

"המדינה מעודדת", זה לא משנה.

בעיקרון כל התרבות המערבית היא תרבות של צריכה ובזבוז (ובאיזון זה לא דבר שלילי דווקא), אז כל אחד צריך להיות אחראי על עצמו ועל ההתנהלות שלו בכל תחום וכמובן בתחום הפיננסי ולהפסיק להאשים את ______ (השלימו את החסר).

בצורה לא הגיונית. 

חשוב להתנהל נכון כלכלית, אבל מחירי הדירות עלו בגלל שהמונופול הממשלתי לא מוכן לשחרר קרקעות לבניה וכשהוא כבר עושה את זה, להשיג אישורי בניה לוקח 5-6 שנים. 

במילים אחרות:

אם תתאמן הרבה, תוכל לרוץ ממש מהר - אבל זה לא משנה כמה תתאמן, עדיין לא תוכל לעוף. 

צריך לזכור-

א. מדינת ישראל הרבה יותר צפופה מרוב המדינות.

ב. הגידול הטבעי פה גדול יותר מאשר בשאר מדינות העולם המערבי.

בין 60 ל-100 משכורות (תלוי בתקופה המדויקת). 

היום, מדובר על 150 משכורות. 

קושי בלקנות דירה הוא כמו קושי בלקנות כל דבר אחר - היחס בין ההכנסה להוצאה. 

היחס הזה גדל בעשרות אחוזים בשנים האחרונות. 

150 משכורות!

אם שני בני הזוג מרוויחים שכר ממוצע, זה אומר 75 חודשים. 

יותר מ-6 שנים של משכורות. כלומר, אם זוג כזה רק ירוויח ולא יהיו לו שום הוצאות במשך 6 שנים - אפילו לא אוכל! - הוא יגיע לדירה סבירה. 

זוג ממוצע מכניס כ-16,000 שקלים בחודש, נטו. (זוג צעיר מכניס בממוצע הרבה פחות, אבל נתעלם מהנתון הזה כרגע). 

נניח שזוג כזה יכול מבחינה מציאותית, לחסוך 20% מההכנסה שלו. 

זה אומר שייקח לו 30 שנים להגיע לדירה. 

אבל רגע, אם הוא רוצה לקנות דירה עכשיו, הוא צריך לקחת משכנתא ולמשכנתא יש ריבית. זה אומר שמדובר על עוד 10-15 שנים של החסרים. 

כלומר, זוג צעיר בן 20 שרוצה לקנות דירה ממוצעת יסיים לשלם עליה בסביבות גיל 65. 

(הוא כמובן יכול לוותר על משכנתא, לחכות 30 שנים ואז לקנות במזומן - אבל לך תדע כמה דירה תעלה בעוד 30 שנים).

עכשיו, ריאלית, רוב הזוגות הם לא בני 20. הם יותר באזור ה-30. זה גם אומר שהם יסיימו לשלם על הדירה שלהם בגיל 75 בערך. 

כמו כן, ההכנסה החודשית של זוג בגיל 30 הוא נמוך משמעותית מהממוצע. הם מגיעים אולי ל-16 ברוטו - לא נטו - כך שזה אומר שהם יסיימו לשלם על הדירה שלהם במקרה הטוב, בגיל 80. 

 במילים אחרות - עדיף להם להשקיע מראש בבית אבות או דיור מוגן... 

וקראתי את כל מה שכתבתם, 

ובסופו של דבר אני חושב שהמצב אותו דבר

אותה הדירה שעלתה אז מליון ש"ח

היום עולה 2 מליון 

אני אנסה להסביר למה אני חושב ככה:

נשווה את המצב לזוג צעיר שהתחתנו בשנת 95 שניהם עובדים

חסכו 5 שנים משכורת מלאה של אחת  ולקחו את הלוואת משכנתא על שאר הסכום

כי לפשט את העניין אנחנו מניחים שהם לקחו את כל ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד

משכורת ממוצעת בשנת 95 היתה סביב 5000 (עפ"י נתונים שמצאתי)

5 שנים חיסכון זה 300K

הם לקחו משכנתא 700K ל25 שנים

ריבית קבועה 7 (9/2000) + מדד 3 = סה"כ ריבית 10% (הזוי יחסית להיום)

הם צריכים לשלם כל חודש 6360 (יותר ממשכורת אחת שלמה) 

סה"כ תשלום סופי על הדירה

300K הון עצמי (ועוד לא חישבתי את הריבית על החסכון ב5 שנים)

700K הלוואה

1.2M ריבית

סה"כ עלות דירה 2.2M

נחזור לזוג בימינו, אותו סיפור

חסכו 5 שנים והשאר משכנתא

משכורת ממוצעת ב2014 - 9000 ש"ח

הון עצמי לאחר 5 שנים

540K

השאר משכנתא ל25 שנים 

1.46M בריבית של 4.1% (זה הנתונים ממה שבדקתי)

תשלום חודשי 7780 (פחות מהמשכר הממוצע)

סה"כ 

540K הון

1.46 הלוואה

875K ריבית

סה"כ עלות דירה 2.87M

לכאורה הזוג השני שילם על הדירה 30% יותר בסוף הדרך

אבל הזוג הראשון שילם כל חודש 1.3 משכורת ממוצעת (מי יכול להרשות לעצמו דבר כזה?)

והזוג השני שילם 85% משכורת ממוצעת

חד משמעית שיקר יותר לקנות דירה,

אבל קשה אני לא בטוח

ועוד חיזוק למה שאני חושב,

אם תסתכלו בנתונים תראו שאחוז משקי הבית בלי הדירות לאורך השנים נשאר די קבוע

כמובן שיש כאן עיגולים רבים 

בעיקר בגלל חוסר מידע שיש לי 

אשמח לשמוע תגובות

וסלחי לי על הציניות...

אבל פילוסופיית אוטו זה רגליים במיטבה.

הרשת הנפלאה ביותר שהומצאה לשמוט את הקרקע... מתחת לרגליים.

לפעמים גם כאשר רכב אחד הספיק למשפחה קטנה, פתאום רכב אחד (אפילו אם הוא גדול) כבר לא מספיק למשפחה גדולה.

הורה אחד צריך להגיע לעבודה עם הרכב,

ההורה האחר צריך להגיע לעבודה במקום אחר עם הרכב,

או שההורה האחר מפזר 2 ילדים לחוגים כשיש שני תינוקות בבית או שרוצים סתם לבקר את ההורים באמצע היום וכו' וכו'...

אין לי מושג מה הלו"ז שלכם ומה שגרת הנסיעות שלכם, אבל לפני שאתם מוכרים את שלכם - תחשבו טוב האם באמת תסתדרו עם רכב אחד.

לעצם השאלה - לקחת הלוואה מהבנק, בהנחה שאתה לקוח טוב, היא מאוד מאוד פשוטה. אתה נכנס לאפליקציה, לוקח הלוואה של 120 אלף ש"ח למשל, והכסף בחשבון תוך 2 דקות.

אם וכאשר תמכור את הרכב שלך, תוכל לסגור את ההלוואה באותה הקלות שלקחת אותה.

לו יש הסעות ב"ה

אבל אולי באמת נסתדר עם 1 ביום יום, אבל איך ניסע לאירועים משפחתיים, לסבא וסבתא לשבת? 

לא מסובך מדי. תוודאי רק מה תנאי  ההחזר של ההלוואה. מקובל שזה פריים + כמה שתצליחו להשיג.

תשארו עם האוטו ותסתדרו

לא ברור אם נוסעים הרכב מלא פעמיים בחודש או פעמיים בשנה

2 תשכרו רכב לשבוע

שירת הסירנה של ההלוואות החברתיות - הסולידית

ההבדל בין btb לבין ptp לא מאוד גדול לצורך העניין, מי שפונה אליהם אלו בעלי עסקים קטנים שהבנקים וגופי השקעות נורמליים לא נותנים להם אשראי והם נאלצים לפנות לחברות כאלה כדי לשרוד.

הסיכוי לפשיטות רגל מאוד גבוה ואז לא תראה את הכסף.

ראה בגוגל "נפגעי חברת טריא" בעיות של נזילות קשות מאוד.

אבל בצוואה צריך לעשות החלטות קשות

דוגמה שהוא נתן,

אם אותה אישה היתה מכינה צוואה

היא היתה צריכה לקחת החלטה מי מהאחים צודק.

ויכול להיות שהצוואה לא היתה נשמרת בסוד (יש כאלה שכן. חלקם לא. ) כך שהסכסוך היה מתחיל עוד שהיא בחיים.

וגם, הרבה פעמים מערערים על צוואה.

לדוגמה הילדה בלי הרכש יכולה לטעון שהבן עם הרכוש גרר את אמא לעשות צוואה כדי שהצוואה תטיב עבורו.

אז כן. צוואה זה טוב

אבל לא תמיד זה פותר מחלוקות 

בהחלט יש לך מספיק כסף להשקיע

ממליץ על השרשור הזה: מדריך: איך להשקיע כסף? - נשואים טריים

ובנוסף אתה יכול לקרוא הרבה בבלוג של "הסולידית" או "השקעות לעצלנים" (אולי שווה אפילו לקנות את הספר או לשאול מספרייה)

באופן כללי מאוד, צריך להבדיל בין השקעה לטווח ארוך לבין השקעה לטווח קצר (נניח בשנה שנתיים הקרובות).

דבר נוסף- ככל ויש לך קרנות פטורות ממס רווחי הון, כדאי שתפקיד אליהן את המקסימום האפשרי שיהיה פטור ממס (לאורך שנים, בזכות הריבית דריבית, רוב הסכום יהיה רווח, ועליו משלמים מס רווחי הון של 25%. בקרנות שפטורות מכך- לא תצטרך לשלם אותו)

אני יודע שגם עמותת פעמונים לקחה חלק מהתוכנית שלו.

מה שטוב בה שיש תוכנית מאוד ברורה איך לבנות הון ולהגיע לעצמאות כלכלית ואתה יכול לראות בדיוק איפה אתה נמצא על פי התוכנית.

הוא תורגם ממש לאחרונה לעברית כאשר אני איזה 10 שנים לא מבין למה לא מתרגמים את הספר הזה לעברית בעוד שאת אבא עשיר אבא עני כבר תרגמו לפני עשורים.

מייקאובר טוטאלי / דייב רמזי | תולעת ספרים

בכל מקרה יש מלא חומר, תוכנית רדיו, פודקאסט וכו של דייב רמזי והוא מעולה, הוא נחשב לאחד הגורואים הגדולים בארהב של כסף לצד רוברט קיואסקי שאומר לעשות בדיוק ההפך ושניהם יודעים להפוך לעשירים בדרכם שלהם יש להם פשוט הגדרה הפוכה של מה זה להיות עשיר.

כלומר אתה עלול להפסיד על הנייר. ואפילו הרבה. כל השווקים היום בשיא ותמיד יש סיכון לירידה.

אחרי שאמרתי את זה, שב תקרא את הסולידית על השקעות, ואחר כך תשקיע סכום קטן בשביל להרגיש איך זה. אני כמובן לא אמליץ במה כי אין לי רשיון מתאים.

אח יקר בלי להמליץ

אין הרבה מה לדעת בשביל להשקיע בצורה שתיקח את המשפחה שלך למקום אחר עוד לפני שהתחתנת

הייתי שואל את עצמי:

המימון לחתונה הוא ממני או מהמשפחה?

משאיר קרן ביטחון , קרן כספית, עם שולי ביטחון שיתנו לך לישון בלילה, גם כשהמניות שלך ירדו בחמישים אחוז. הכל עובר.

אחרי זה, תשים על אחד מהצדדים הרחבים המרכזיים, לא כל כך משנה איזה מדד, (סנפ, תא,שווקים מתעוררים, עולמי), יש ניואנסים. השאלה המרכזית היא , איזה שוק אני מאמין בו לטווח ארוך? איזה שוק בפיזור גדול יגרום לי לישון בלילה ברוגע, וגם אם הכל יקרוס אני לא אמכור?

אחרי שהגעת אליו. משאיר בקרן הכספית כמה שאתה צריך לבלתמים/ הוצאות חתונה

וכל שקל פנוי מעיף למדדים שיתחיל לעבוד בשבילך!

הרווח הוא של מיליונים למי שישקיע בעקביות ויחכה עשרות שנים. כי שוב, השוק תנודתי. צריך להשקיע בשוק שאני מאמין בו שבטווח של שנים רבות הוא יעלה.

ודבר ראשון, זה לפתוח מחשבון ריבית דריבית, ולראות איך זה נראה בטווח רחוק בתשואה של שווקים רחבים (9,10,12 כל אחד יגיד לך משהו אחר, זה תלוי גם בדיבידנדים מה אתה עושה איתם)

הזמן הנכון הוא אתמול אחי!

אבל הכי חשוב, לשים בקרן הביטחון מספיק כדי שתישן בלילה הכי טוב שיש גם כשיבואו ירידות זמניות של 50 אחוז 

שכוייח על ההשקעה בכתיבה והבהירות, אך הערונת קטנה, בתור אחד שקצת מכיר את התחום ולמד לבד מ0, כל מה שכתבת כאן נכון מאוד וטוב למי שמכיר את המושגים קצת ולמי שיש לו יד ורגל בנושא.

במילים אחרות אדם שרוצה להתחיל מ0, כל מה שכתבת ייראה לו כמו סינית עתיקה (אפילו המילים 'קרן כספית', 'קרן ביטחון', 'דיבידנדים' וכו' וכו')

2. הערכות פסימיות של מי? של מי שיש להם קשר ואינטרסים שסיפרו לך על ההערכות הפסימיות הללו? מי זה המעריכים? שמאי מקרקעין פרטי לא קשור לפרויקט ששילמת לו שנתן לך הערכה לבניין שיבנה עוד עשור נניח? כולל הערכה של שוק הדיור של כלכלן עוד עשור? זה מאוד מסובך לחשב את זה.

3. אאל"ט המקסימום שניתן לקבל בפרויקט דירה בהנחה הוא 200 אלף שקל הנחה כיום, ואתה גם לא זכית בזה כרגע אז אין שום "ודאות" כך שנראה שיש יתרון ברור לפי דבריך לעסקה הראשונה אם אכן יש ודאות ואכן ההערכות נכונות.

4. כל בניין ישן בלי ממ"ד ובלי תקן לרעידת אדמה מכריז על עצמו כמועמד לפינוי בינוי, אני הייתי במקומך סקפטי מאוד ביחס למי שמנסה למכור לי דירה כזאת, אם יש לו כזאת השקעה פסיבית טובה למה הוא מוכר?

בהצלחה

ההנחה של דירה בהנחה היא עד חצי מיליון או עד 25%, הנמוך מביניהם

יחד עם זאת יש להעריך מתי תקבל את המפתח בשתי העסקאות הללו בהנחה שאכן תזכה בדירה בהנחה ובהנחה שאכן יתבצע פינוי בינוי.

אגב זוכי ההגרלות הללו בעבר של הדירות המסובסדות על חשבון משלם המיסים התלוננו בעבר על איכות בניה מאוד מאוד נמוכה, אני לא יודע אם זה נכון גם להיום.

שדירה שעתידה לעבור פינוי בינוי בשנים הקרובות מתומחרת כל כך נמוך ביחס לשווי בסוף הפינוי בינוי. אלא אם כן הכוונה בשנים הקרובות זה לקבל דירה עוד 15 שנה פלוס...

דבר ראשון הערכת שווי שוק פאסימית, זה לפי ערך שוק של הדירה שבהסכם שחתום מול הקבלן, היום ממש באותו איזור. אני לא מהבונים על עליית ערך.

תודה רבה לכולם על ההערות המחכימות

ממה שראיתי, דירת מחיר למשתכן יש בה מינימום הנחה, אבל היא מגיעה לעיתים קרובות להנחה של מליון שח ויותר.. (נכון שכשיש גם עליית ערך) אפשר להסתכל על טבלאות של המחירים החזויים וממש לפתוח ביד 2 דירות חדשות מקבלן באותו מטרז ולראות..

יש היום שוק של קונים, וזה בשילוב עם השבחה, יוצר הזדמנויות מאוד טובות בחלק מהערים

אבל כן כמו שציינתם, גם פינוי בינוי אחרי חתימה ואישורי תב"ע, עדיין יכול להתעכב, יכול גם לא לקרות בסוף בגלל "חוסר רווחיות" ליזם ובאופן כללי זה ודאי הרבה פחות מדירה חדשה מקבלן (מחיר למשתכן)

זה רק עוד קונספירציה

קוסמטיקה קוריאנית