שלום לכולם ותודה על העזרה, אני מגיב כאן מדי פעם ומעדיף הפעם להישאר אנונימי לצורך התייעצות.
יש לי כעת דירה ששווה כמליון ש"ח, אני משכיר אותה ומקבל שכ"ד של כ5% ללא קשיים / עלויות נוספות. כמו כן ערך הדירה עלה בחמש שנים האחרונות בכמאתיים וחמישים אלף ש"ח ויש סיכוי שיעלה עוד (באופן כללי העיר - שדרות, בעלייה כל עשר השנים האחרונות וגם בשנה וחצי האחרונות היתה עלייה של כעשרה אחוזים).
אנו מעוניינים לבנות בית למגורים + פיצול להשכרה. כאשר העלות המשוערת של הבניייה הינה 1.7 מליון ש"ח.
אנו לקראת קניית המגרש ואין לנו גרוש על הנשמה, כאשר אנו מתלבטים האם כדאי לנו למכור את הדירה הקיימת, כך שהכסף שנקבל יהיה הון עצמי של מליון ואת השאר נשלים על ידי משכנתא (* פותח שרשור נוסף על כמה משכתנתא לקחת במידה והולכים על האופציה הזו).
אופציה שנייה היא לנסות בסוף הדרך להישאר עם שני הנכסים (+משכנתא מטורפת של כ1.7 מליון).
מה אתם אומרים?
על פי מה שאני מבין, היתרונות והחסרונות הם:
אופציה א - למכור את הדירה הנוכחית.
יתרונות:
1. קלות ונוחות - יש לנו את כל הכסף על מנת להתחיל את הבנייה, כשנבקש משכנתא על השאר נקבלא ותה בקלות ובתנאים הטובים ביותר - כיוון שמדובר במשכנתא לדירה ראשונה לאחר התחלת בנייה (על מנת לגייס משכתנא כעת עלינו לפתוח שני תיקים - אחד משכון של הדירה הנוכחית ושני על בניית הבית החדש, נקבל את הכסף טיפין טיפין כאשר על כל משיכת כסף נצטרך להוכיח התקדמות בניה מה שדורש התעסקות רבה ועלויות נוספות).
2. אם אני מוכר כעת את הדירה אין לי מיסוי על עליית הנכס - חיסכון של בין 50 ל75 אלף ש"ח.
3. אם ארצה להחזיק בעוד נכס מלבד הבית שאני בונה תמיד אוכל לקנות נכס נוסף להשכרה, אין 'קדושה' בדירה הנוכחית דווקא.
אופציה ב - לא למכור.
יתרונות:
1. מדובר בנכס מניב שכמעט שלא דורש התעסקות, יש הערכות שהאיזור עשוי לעלות בעוד 10 אחוזים, ונבחרת מנצחת לא מחליפים.
2. גם אם אמצא נכס אחר, כנראה שיהיה פסק זמן שבו אמכור את הדירה הנוכחית ועדיין לא אקנה את הנכס החדש, חבל על כל חודש ללא שכירות.
חסרונות:
1. נראה לי שהריביות שאקבל על משכון דירה קיימת ועל דירה שנייה יהיו לפחות ארבעה אחוזים (אולי אני טועה), בתוספת עלויות המיסוי כבר לא כל כך משתלם להחזיק בנכס כיוון שאחוזי הרווח קרובים להשתוות לאחוזי הריבית על המשכנתא.
