בשנים האחרונות, עם עליית המחירים בארץ, הדיור הפך לאחד הנושאים היותר מדוברים בחברה הישראלית. כשזוגות צעירים מעוניינים לרכוש דירה, השאלה המרכזית העומדת בפניהם הינה האם לקנות דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה? אספנו עבורכם את כל הגורמים שיש להתחשב בהם לפני הרכישה ואת היתרונות והחסרונות של כל אחת מן האפשרויות.
איזו היא דירה חדשה?
דירה חדשה היא דירה שרוכשים מקבלן, לאחר שבנייתה הסתיימה, בתהליכי הבנייה שלה או אפילו לעיתים "על הנייר" - לפני שהחלה בניית הדירה. המאפיין רכישה של דירה חדשה מבחינת עלויות הוא מחד עלויות נלוות כמו עלויות לצרכי הקמת תשתיות, ומאידך בעל הדירה יכול לבחור במהלך הבנייה ריצוף, אינסטלציה ואבזור לפי הצבעים והדגמים החביבים עליו (מתוך מבחר המוצע על ידי הקבלן).
בדירות חדשות הנבנות בתוך איזור שלם - חדש, חשוב לקחת בחשבון שכל האזור נמצא בשלבי פיתוח, כך שהשנים הראשונות לאחר קבלת המפתח לדירה מתאפיינות בכמות פחותה, שהולכת וגדלה, של שירותים קהילתיים, מוסדות לימוד, צפיפות אוכלוסין, וכדומה.
מהי דירה משומשת?
דירה משומשת זו לא מילה גסה, דירה זו מכונה גם דירה מיד שנייה, היא דירה שנרכשת מאת בעליה שאינו מי שהיה אמון על בנייתה, בין אם מדובר בבעלים הראשונים או שכבר החליפה בעלים פעם אחת או מספר פעמים בעבר). דירות מיד שנייה נרכשות בדרך כלל לאחר שכבר גרו בהן.
דירה מיד שנייה נמכרת "as is", ללא אחריות וללא הזדמנות לבצע שינויים טרם הרכישה. בנוסף, ערבות המוכר כלפי הקונה היא מוגבלת, הרוכש לבדו הוא האחראי לבירור מלוא הנתונים בנוגע לדירה המוצעת, כולל חובות ועיקולים המוטלים על הדירה, הרישום בטאבו / במנהל המקרקעין, חוקיות הבניה, ונושאים חשובים נוספים.
יתרונות רכישת דירה חדשה על פני דירה מיד שנייה
היתרון הגדול של רכישת דירה חדשה הוא האחריות הניתנת על ידי הקבלן לרוכשים. רכישה של דירה חדשה מתבצעת מול אנשי מקצוע, בעלי חבות כלפי הרוכשים, בניגוד לרכישה של דירה ישנה מאדם פרטי שאינו חייב לנו דבר. בהתאם לחוק המכר של המקרקעין, תקבלו דירה מושלמת, בדיוק לפי התכניות והמפרטים הטכניים, ללא פגמים וללא הפתעות אחרות.
עניין הבטיחות משמעותי אף הוא, כך למשל כל הפרוייקטים החדשים נבנים בסטנדרט המבטיח עמידות בפני רעידות אדמה, בחומרים בריאים ו"ירוקים" יותר, וכל יחידות הדיור כוללות ממ"ד. בנוסף, כל הבניינים הנבנים כיום כוללים מעלית, מה שקשה לומר על בניינים ישנים.
יתרון נוסף הוא מפרטי הבניה המודרניים. דירות חדשות בארץ נבנות על פי מפרטים עשירים במיוחד, וכך הן בדרך כלל כוללות תוספות שלא תמצאו בדירות ישנות, כמו חשמל תלת-פאזי, הכנה לטלפון, טלוויזיה, מערכת קולנוע ביתי, מערכות מיזוג, אסלות תלויות וניאגרות נסתרות, ועוד, ועוד.
יתרונות רכישת דירה משומשת
ראשית, חשוב לומר, דירה משומשת עולה פחות. זאת בהשוואה לדירה חדשה בנויה (שבנייתה כבר הסתיימה). אם תרכשו דירה "על הנייר" - המחיר שתשלמו יהיה נמוך יותר, אולי אפילו נמוך מזה של דירה מיד שנייה. אבל, יתכן בהחלט שתצטרכו לחכות זמן רב, לעיתים שנה ויותר, עד שתקבלו מפתח לדירה החדשה שלכם.
כאשר אנחנו רוכשים דירה משומשת, אנחנו יודעים בדיוק מה נקבל. כשאנחנו בוחרים דירה בדיוק על פי טעמינו, מדובר ביתרון משמעותי.
דירה חדשה מקבלן נרכשת בדרך כלל על פי התכניות, מבלי לראות את הדירה עצמה (הדבר הכי קרוב הוא ביקור ב"דירה לדוגמא" של הפרויקט). אם כן, ברכישת דירה מקבלן ישנם רכיבים רבים שהם בגדר בלתי ידועים בעת רכישת הדירה. זה לא רק איך הדירה תיראה בסוף, פעמים רבות מדובר גם באופי הבניין כולו והשכנים שיהיו לכם, בפיתוח הסביבתי ובתשתיות (למשל, מה תהיה איכות כביש הגישה לבניין וכדומה). כל אלה הם לא רק ידועים ברכישה של דירה משומשת, אלא שאם אתם בוחרים דירה "מבית טוב", ייתכן שכל ההתאמות שהייתם חושבים לבצע על מנת לאפשר לעצמכם סביבת מחיה מושלמת - כבר נעשו.
יתרון נוסף ברכישת דירה מיד שנייה הוא שכבר חיו בדירה. ברור שיש כאלה שיתייחסו לעניין כאל חיסרון, לכן נסביר באמצעות דוגמה - במרבית הבתים צמודי הקרקע נמכרות הגינות כשהן חשופות ויש לעצב, לשתול ולגדל בהן את הצמחייה. ברכישת בית מיד שנייה תקבלו "על הדרך" גינה בעלת עצים וותיקים, אולי גם מערכת השקיה, וכדומה. זוהי רק דוגמה - שיפורים רבים נעשים במהלך המגורים בכל דירה, ודירה שכבר חיו בה עשויה להכיל כבר את כל מה שהייתם חושבים להוסיף לדירה שלכם.
ומה מבחינת עלויות?
כאשר משווים בין דירה קיימת מיד ראשונה לדירה מייד שנייה, הדירות מיד שנייה זולות יותר באופן משמעותי. פער המחירים בין דירה חדשה לדירה מיד שנייה נע בין 12% ל-30%, כאשר הפער הגדול הוא בעיקר בערי המרכז כמו תל אביב, בני ברק, פתח תקווה וירושלים (בה פער המחירים הוא גדול במיוחד. דירת 4 חדרים חדשה באיזור פתח תקווה תעלה כ-1.6 מליון שקלים, לעומת דירה דומה מיד שנייה בשכונה מבוקשת בעיר שמחירה הממוצע כ-1.2 מליון שקלים). המצב דומה גם באזור המרכז והשרון.
בערים מרוחקות יותר מהמרכז כמו חדרה למשל, דירת 4 חדרים חדשה תעלה כמיליון ומאתיים אלף שקלים לעומת דירת יד שנייה שתעלה כמיליון שקלים ואולי אף פחות. מחיריהן של דירות חדשות מהקבלן זולים יותר ככל שהתאריך הצפוי של קבלת מפתח הוא מרוחק יותר, זאת בשל הסיכון שלוקח הרוכש בנוגע לעיכובים בבנייה או אפילו אי מסירת מפתח כתוצאה מפשיטת רגל של הקבלן.