ד"ר אמציה סמקאי
ד"ר אמציה סמקאיצילום: עצמי

ממשלות ישראל ניסו בעשור האחרון לפתור את משבר הדיור באמצעות פתרונות קסם ומניפולציות שונות כמו מחיר למשתכן, מע"מ אפס ועוד.

לא היה ליוזמות הללו סיכוי, שכן משבר הדיור בישראל טמון בצד ההיצע: מלאי הדירות בארץ מצומצם ולא בונים פה מספיק. כך בכל שנה מתרחב עוד הפער בין מספר הדירות למספר משקי הבית שזקוקים להן (ראו גרף).

לכאורה, בשוק חופשי מצב כזה לא אמור לקרות. עודף הביקוש לדירות יעלה את מחירן, המחיר יעודד יזמים ובעלי קרקעות לבנות, והפער ייסגר. אך תהליך כזה לא קורה בצורה חלקה בישראל, כי שוק הדיור אינו שוק חופשי. המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מחזיקה ברוב הקרקעות, במיוחד באזורי הביקוש. בנוסף לכך, מספר הדירות ומיקומן הם פונקציה של שרשרת ארוכה של מתכננים. רבים מגורמים אלה הכרחיים, אך כיום הם מכילים חסמים שאינם מאפשרים לשוק להגיב בצורה יעילה.

אפשר לחלק את השרשרת הזאת לחמישה מקטעים:

מקטע ניהול קרקעות המדינה – מנוהל בעיקר על ידי רמ"י, וכולל את הגדרת ייעוד הקרקע, פיקוח ואכיפה, רישום והקצאות קרקע לצרכים שונים. מקטע זה מנוהל בצורה ריכוזית ולא יעילה.

מקטע התכנון – מנוהל על ידי מוסדות התכנון, החל ממינהל התכנון במשרד הפנים וכלה במועצת התכנון הארצית ובמועצות התכנון האזוריות והמקומיות. מוסדות אלו אחראים על התכנון של המשק כולו, מהחלטה על הקמת ערים חדשות ועד מתן היתרים לסגירת מרפסת.

מקטע השיווק – מרבית הקרקעות בישראל אינן פרטיות, והן משווקות ליזמי בנייה בעיקר על ידי רמ"י. מקטע זה עבד לאט מדי במשך שנים רבות, אך השתפר דרמטית בשנים האחרונות.

מקטע התשתיות הממשלתיות – כדי להקים שכונה צריך לסלול אליה כביש, צריך להקים בשבילה בתי ספר וגנים, צריך לחבר אותה לחשמל, למים ולביוב, וכן הלאה. כל אלה הם תנאי סף שאינם נתונים בידי גורמי התכנון, אלא בידי משרדי ממשלה אחרים שאינם מתואמים בתוכניותיהם. כך החלטה על הקמת שכונה יכולה להתעכב שנים רבות עד שכל הגורמים יעמידו את התשתיות הנדרשות להקמתה.

מקטע הרשות המקומית – לרשות המקומית יש סמכויות רבות וביכולתה לעצור או לקדם בנייה למגורים בתחומה. הבעיה היא שאין לה אינטרס לעשות זאת. הארנונה למגורים היא גירעונית, כלומר, העירייה מוציאה על שירותים למשפחה סכום גבוה בהרבה מתשלומי הארנונה של משפחה כזאת. ככל שלעיר יש פחות תושבים ויותר עסקים, כך לראש העיר יש יותר תקציב להוציא על גינות ציבוריות וזיקוקים.

בכל חמשת המקטעים ישנם חסמים מובנים, ותיאורטית קל לפתור אותם. אלא שתיאוריה לחוד ופוליטיקה לחוד. העלאת הארנונה למגורים, למשל, תעודד ראשי ערים לזרז הקמת שכונות ותוריד במהירות את מחירי הדיור, אבל תראו לי ראש עיר או שר פנים אמיץ מספיק להכריז על העלאה גורפת של הארנונה ולהסתכן בזעם מצביעיו.

בינתיים, הבחירה של טראמפ לנשיא ארצות הברית ומינוי גורמים בכירים התומכים בהחלטת החלת הריבונות הישראלית ביהודה ושומרון עשויים להשפיע גם על מחירי הדיור. כך למשל, השטח המלבני בין אלקנה לראש העין בצפון ומודיעין עילית ורמלה בדרום הוא שטח בעל פוטנציאל ביקוש גבוה מאוד. יש המכנים אותו "גוש דן מזרח". בשטח הזה אפשר לבנות כ־500 אלף יחידות דיור, ולסגור את פער הביקוש במהירות. בשנתיים האחרונות ראינו הרבה דברים שנחשבו דמיוניים, לטוב ולרע. אולי גם זה יקרה.

הכותב הוא ד"ר לכלכלה ומנכ"ל קבוצת הייעוץ תבור־סמקאי TCG

לתגובות: [email protected]