
מדד הנדל"ן
מדד תל אביב נדל"ן הוא אחד המדדים הגדולים בבורסה בתל אביב, והוא מורכב מסל רחב של מניות הנדל"ן הגדולות.
החברה המובילה בו היא קבוצת עזריאלי ואחריה מליסרון, ביג, אמות ודמרי. המדד התחיל את השנה בגמגום, אך נראה כי בחודשיים האחרונים המשקיעים נוהרים אל המניות המרכיבות אותו. על אף העליות, המדד עדיין רחוק מהשיא שנקבע בינואר 2022.
מה משפיע על מניות אלו?
המדד מורכב משני ענפים: הנדל"ן המניב (מרכזים מסחריים, משרדים וכו') והנדל"ן היזמי למגורים. תחומים אלו תלויים בשני פרמטרים עיקריים: ריבית ורמת הביקוש.
ריבית – תחום הנדל"ן עתיר אשראי, הן מצד רוכש הנכס והן מצד היזם. ככל שהריבית נמוכה יותר המשכנתאות זולות יותר והביקוש לנדל"ן בעלייה. מנגד, גם ליזמים קל יותר לקבל הלוואות למימון עלויות הבנייה הכבדות, ולכן ההיצע עולה. ירידה בריבית מקטינה גם את הגדרת הסיכון של הנכס (בשפה המקצועית: ריבית היוון), ולכן מעלה את שוויו.
רמת הביקוש – בתחום המגורים העניין ברור יותר: בישראל קיים חוסר תמידי של דירות לרכישה ולהשכרה. בתחום המסחרי, העלייה העקבית בתוצר בישראל מגדילה את הביקוש למשרדים, והעלייה העקבית בכוח הקנייה מעלה את הביקוש להקמת קניונים ומרכזים מסחריים.
מצבן של החברות המובילות במדד הנדל"ן השתפר בחצי השנה האחרונה. בתחום המסחרי, רכישות הצרכנים גדלו והגדילו בהתאם את הכנסות מרכזי המסחר. עליית מדד המחירים לצרכן אף תרמה להכנסות הנדל"ן המסחרי, שכן חוזי השכירות צמודים למדד. בתחום המגורים, הרוכשים שהמתינו בשנת 2023 לירידת מחירים חזרו בהמוניהם לרכוש דירות, מחשש לירידה במלאי הדירות והמשך עלייה במחירים, כחלק מהשפעות המלחמה.
הצפי לתקופה הקרובה
ישנה סבירות גדולה מאוד כי העלייה במדד הנדל"ן תימשך בחוזקה לתוך הרבעון הראשון של 2025 ואף כל השנה. הציפייה להורדת הריבית, הירידה בתשואות האג"ח הממשלתי והירידה בסיכון המשק יתמכו בעליית שווי הנכסים וביכולת גיוס אשראי חדש ומחזור חובות קיימים. בנוסף לכך, עלויות המימון והבנייה ירדו, ויהפכו את הייזום לכלכלי יותר הן בתחום המניב והן בתחום הדיור.
משקיעים רבים נוטשים את הקרנות הכספיות הסולידיות שהתשואה בהן כבר לא אטרקטיבית, ורבים מהם יחזרו להשקיע בנדל"ן, שכן לפחות בטווח הקצר, התשואה על שכר דירה תמשיך לעלות.
בנוסף לכך, בוועדות ההשקעה החליטו הגופים המוסדיים (גופי הפנסיה, הגמל והביטוח) כי תחום הנדל"ן בישראל ב"תשואת יתר", כלומר מניות הנדל"ן זולות ביחס לשוויין האמיתי ולכן צפויות להביא לתשואה גבוהה בעתיד הקרוב. הפירוש של החלטה זו הוא שהכסף הרב שזורם מדי חודש מהחוסכים אל הגופים המוסדיים יוזרם בהיקפים גדולים למניות הנדל"ן, מה שצפוי להעלות את שוויין ולגרום לעליות ניכרות במדד הנדל"ן.
בדילמה האם להשקיע ישירות בנדל"ן או במניות הנדל"ן התשובה ברורה: משקיעים מן השורה שירכשו מניות נדל"ן ישיגו בכמה שנים תשואה עודפת משמעותית על פני רכישת נכס.
הכותב הוא מנכ"ל ואנליסט ראשי אלמנדה קפיטל