שעל נכס שני ומעלה יש מס רכישה מרגע חתימת החוזה על סך 8 אחוז.

זה מעבר לשאר ההוצאות שיש (עו"ד ולקחת אחד משלכם, יועץ משכנתא, שמאי אם צריך ואולי יש עוד מעבר למחיר הדירה).

כדאי לבדוק מה ההון העצמי שאתם יכולים להביא לעיסקה. לזכור שבנכס השני המשכנתא היא לא באותם אחוזי מימון כמו בדירה ראשונה, הם עד 50 אחוז.

זה נכון שיש היום המון "מבצעים" של 80/20 - 90/10 עם כל מיני הלוואות קבלן וכדו' אבל לדעת שבסוף צריך לסיים את העיסקה

ולא נכנסתי כאן אם כדאי או לא. זה לא המקום.

בכל מקרה בהצלחה רבה

אם הבית בבעלותכם היה נקי ממשכנתא - הייתם יכולים לקחת עליו משכנתא בשביל לקבל הון עצמי לבית החדש.

אבל אם ממילא יש לכם עליו משכנתא אז הצעד הזה פחות רלוונטי (אלא אם כן המשכנתא שלכם קטנה ביחס לשווי הנכס, ואז תוכלו לקחת משכנתא נוספת על הבית ועד 50% מערכו בסך הכל).

כמו שנאמר, לבית להשקעה נדרש הון עצמי של 50% ולא 25%, ובנוסף יש מס רכישה של 8% עוד לפני שהרווחתם שקל מההשקעה הזאת.

בנוסף, בבית על הנייר צריך להשקיע עוד הרבה מאוד כסף מעבר למחיר החוזי - ועל הסכומים האלה (שיכולים בקלות להגיע למעל 100 אלף ש"ח) אי אפשר לקחת משכנתא.

לשאלתך - "איך ניתן להגיע ליעד הזה" - יהיה קשה לענות בלי לקבל עוד פרטים. 

לא שאלת האם השקעה בנדלן בכלל משתלמת אז לא אענה על זה

בבקשה

ובין השורות אני מבינה שאתה פחות בעד השקעה בנדלן. מעניין לשמוע

אנחנו גרים באזור שמאוד מתפתח, אז חשבנו ששווה להשקיע כאן בנדלן ונראה תשואה גדולה בעז"ה

אז אם הדירה שלכם שווה 2 מיליון ויש לכם משכנתא על מיליון, לא תוכלו לקחת עוד משכנתא על הבית הנוכחי בשביל לקבל הון עצמי על הבית החדש

?

אני אקרא עוד קצת על נדלן

על נדלן בארץ אפשר לעשות רק בזכות עליית ערך של הנכס.

משכירות התשואה ע"פ רוב היא בין 2-4 אחוז, במקרי פריפריה אפשר קצת יותר, אבל לא מעבר.

עליית ערך של הנכס יכולה בכמה מקרים אבל כל מקרה לגופו וכדאי לבחון היטב

אם אפשר בהרבה הרבה הרבה פחות מאמץ, בלי כאב ראש, בלי עורכי דין, בלי אדריכל, בלי לבחור ריצוף, בלי לחפש דיירים, בלי להראות את הדירה...

אם אפשר בלי כל זה פשוט להשקיע בקופת גמל להשקעה ולהרוויח הרבה יותר, כפי שקרה בכל השנים האחרונות...

אז זה לא עדיף?

בהשכרת דירה יש הרבה יותר כאב ראש:

לקנות דירה, עורכי דין, להשיג מימון, לשלם מס רכישה, ואם זו דירה מקבלן אז בכלל צריך להתחיל לבחור ריצוף ומטבח ומיזוג ואינסטלציה ומה לא.

אחר כך מתחיל שלב חיפוש השוכרים, שלב שיכול לחזור על עצמו בכל שנה מחדש.

להראות את הדירה, להתמקח על מחיר, להתמקח על סעיפים בחוזה, ולעשות את זה עם 10 אנשים שונים עד שבסוף אחד גם חותם.

ואז יש בעיות עם הדוד, ובעיות עם סדקים בקירות, ובעיות עם אלף ואחד דברים.

לעומת זאת, בשביל קופת גמל להשקעה, צריך להיכנס לאינטרנט ולפתוח קופה. 5 דקות עבודה, זהו. בבוקר למחרת כבר שכחת שיש לך את זה, והכסף שלך עובד בשבילך.

בלי עורכי דין, בלי לחפש דיירים, בלי לבחור ריצוף, בלי להתרוצץ בין בנקים, בלי טלפון באמצע הלילה שאין מים חמים.

מילא אם היית אומרת לי שהתשואה על דירות גבוהה יותר באופן משמעותי, ואז באמת אולי כדאי לשקול האם כל כאב הראש שווה.

אלא שלמעשה, כל נקודה בהיסטוריה שתצביעי עליה, אני אוכיח לך שמי שקנה דירה באותו התאריך הרוויח פחות ממי שהשקיע ב-sp500 באותו התאריך.

אין הבטחה שגם בעתיד זה יהיה כך, אבל לפחות לפי ההיסטוריה - שוק המניות ניצח בנוקאאוט את שוק הנדלן.

בנוסף,

אם רוצים לממש חלק מהנכס (למשל כדי לעשות בר מצווה לאחד הילדים, או לתת מתנה לילד שמתחתן) אין שום אפשרות לעשות זאת עם דירה. אי אפשר למכור חדר מתוך דירה.

לעומת זאת, כשיש מניות אפשר לממש כמה שרוצים מתי שרוצים.

כנ''ל בכיוון ההפוך:

אם פתאום ההכנסה שלכם תגדל ויהיו לכם 5,000 ש''ח מיותרים בחודש,

בשוק המניות אפשר להוסיף כמה כסף שרוצים מתי שרוצים, לעומת שוק הנדלן שבו אין אפשרות כזאת.

בכל מקרה,

בבקשה ממך אל תסמכי עלי.

תחקרי את הנושא, תקראי כתבות שאינן מטעם גורמים אינטרסנטיים, תשווי תשואות בעצמך, תשאלי אנשים שאת מכירה במציאות שאת סומכת עליהם ויודעת שהם מבינים בנושא.

קחי את הדברים שכתבתי בתור נקודת התחלה למסע למידה, ולא חלילה בתור אמת מוחלטת.

(למרות שזאת כן אמת מוחלטת 🤭)

בסך הכל מסכים עם רוב הדברים שכתבת, אבל, לא כל כך בצורה בה הם מוצגים באופן קצת מוגזם...

לקנות דירה מקבלן זה לא כזה מסובך. במיוחד להשקעה. הסטנדרט יחסית טוב על פי רוב, ואין המון להתעסק בבחירת כל דבר וגם אם יש, לא חייבים לבזבז המון זמן.וגם יש כאלה שנהנים ללכת לבחור ולהתאים דברים. שוכר לא חייב להתחלף כל שנה (בניסיון שלי, שוכרים בממוצע היו הרבה יותר. בהחלט שווה לבחור מראש שוכרים טובים)

לנדלן יש יתרונות לפעמים כלכליים. במיוחד אם מצליחים למצוא דירה מתחת למחיר השוק. יש תמיד כאלה, צריך לדעת לחפש ולמצוא. (מחיר למשתכן/בהנחה/פינוי בינוי מתקדם שלא מתומחר מספיק/מוכר שמוכן להתפשר/יכולת להשביח/אזור מאוד מתפתח וכו'.

יתרון המינוף יכול להביא לתשואה טובה גם יותר משוק ההון. יש לי הרבה דוגמאות אמיתיות מהשנים האחרונות.

יש גם יתרון פסיכולוגי מסויים לאנשים מסויימים שזה יעזור להם. להשקיע סכום מכובד, עם הלוואה, שלא להתפתות לבזבז, קצת לחייב אותם לחסוך וגם לא להתפתות להשקעות מפוקפקות.

בנוסף, להכנסה מדירה ראשונה להשקעה ניתן לרוב לקבל פטור ממס על שכר הדירה (עד בערך 5,100 שח)

אבל צריך באמת לבחון את הנתונים האמיתיים ביחס לחלופות.

בהצלחה 

יש לא מעט אנשים שכשיראו פתאום שתיק ההשקעות שלהם נמחק ב-20%, ירוצו למכור הכל ולברוח.

והקלות שבה אפשר למשוך את הכספים גם עלולה לגרום להוציא כסף שלא לצורך (נגיד- לשפץ את הבית), לעומת כסף ש"נעול" בדירה ולכן הסיכוי גבוה יותר שיישמר שם לטווח ארוך.

וכמובן- העובדה שבנדל"ן יש אפשרות למנף ולכן אתה מרוויח אחוזים גם על כסף של הבנק ולא רק על ההון הראשוני של עצמך.

מצד שני, לא ראיתי שהתייחסו כאן לסיכון בנדל"ן של 'לשים את כל הביצים בסל אחד'. במיוחד שהפותחת רוצה לקנות נכס נוסף בעיר שבה הם גרים. אסון מקומי עלול לפגוע בכל הנכסים יחד ולהוריד הכל לטמיון- ובעיני זה סיכון מאוד גבוה שלא הייתי לוקחת (דמיינו מה חווה כרגע מי שיש לו שתי דירות בקריית שמונה... אסונות מקומיים עלולים לקרות בכל נקודה בגלובוס. וישראל לא בהכרח מספיק גדולה בשביל ליצור מספיק פיזור סיכונים).

התשובה שלך רק מחזקת את הטענה שלי - נשואים טריים

בהשקעה בשוק ההון זה הפסיכולוגיה של המשקיע.

כלומר, דווקא שיש כאלה נפילות לדעת לנשום עמוק ולחכות ולא למשוך את הכסף כי ככה אתה מממש הפסד, ולהבדיל אם תישאר, בטח לטווח ארוך, זה יתקן את הירידה ויעלה עוד מעל.

וההיסטוריה מוכיחה את זה.

כמובן שמשקיע שלא ישן טוב בלילה מחשש של נפילות כאלה, עדיין לא "בשל" להשקעה בסיכון גבוה וישקיע בהתאם ליכולותיו גם הפסיכולוגיות. זה חשוב.

אם ילמד קצת יבין את כל המשמעויות של השקעה.

עם זה, טוב וכדאי לפזר את ההשקעות, כמו שהצעת לא להשקיע נדלן בעיר אחת ככה אם אפשר גם שוק הון וגם נדלן אז למה לא?

יש יתרונות לכל דבר 

שצריך להתאים את ההשקעה לאדם הספציפי ולנסיבות הספציפיות.

להגיד בצורה גורפת ששוק ההון עדיף (שזה מה שפשוט אני ניסה לעשות בלי להסתבך עם להיות יועץ השקעות...), זה להתעלם מהפן הפסיכולוגי, ובסוף הצד הפסיכולוגי הרבה פעמים הוא החלק הכי חשוב בהשקעה במניות.

אין לי מושג מה הדבר הנכון עבור הפותחת (חוץ ממה שאמרתי בסוף- שלדעתי לקנות עם כל ההון שלך שני בתים בעיר אחת זה ביג נו-נו). 

רק ניסיתי לשים על השולחן עוד שיקולים.

עם מה שכתבת כאן.

פסיכולוגיית ההשקעות היא יסוד חשוב בהשקעה, בטח במניות/מחקה מדדי מניות והמשקיע (בטח הפשוט והפאסיבי) חייב לדעת מה הוא עושה, אפילו ברמת הבסיסית ולדעת מה הסיכונים.

ככל שיידע יותר הפחד יפחת עד שייעלם לגמרי.

כאן נכנס השיקול אם להשקיע דרך בית השקעות (קופת גמל להשקעה) או בחשבון מסחר עצמאי.

כל אחד ושיקוליו. רק שאם רוצים אפשר ללמוד קצת וזה יחסוך (ויחזור להשקעה) לא מעט כסף

א. את צודקת, השקעה צריכה להיות מותאמת לאדם ומה שמתאים לאדם אחד לא יתאים לאדם אחר.

ב. אני תמיד משתדל להזכיר את זה שבסוף אני רק נותן ידע, ובסוף מי שרוצה להשקיע צריך לעשות את הבחירות שלו על סמך בדיקה עצמאית ולא להסתמך על מה שאני כותב.

ג. אני עונה כאן על לא מעט שאלות שקשורות לכסף, השקעות וכו'. לכן יכול להיות שאני בונה על זה שמי שקורא תשובה אחת שלי, קרא גם תשובות אחרות שלי. אני לא יכול בכל תשובה קטנה להוסיף 8 שורות של דיסקליימר לגבי זה שמה שמתאים לאחד לא מתאים לאחר וכו'. 

הנה למשל מקומות שבהם התייחסתי לזה מפורשות:

כסף, כסף, כסף - נשואים טריים

קודם כל - תודה רבה לך על ההערכה! - נשואים טריים

(שימי לב להערה בסוף)

אני לא ממליץ כלום לאף אחד - נשואים טריים

(ההערה בהתחלה)

גם כאן בשרשור כתבתי:

בבקשה ממך אל תסמכי עלי.

תחקרי את הנושא, תקראי כתבות שאינן מטעם גורמים אינטרסנטיים, תשווי תשואות בעצמך, תשאלי אנשים שאת מכירה במציאות שאת סומכת עליהם ויודעת שהם מבינים בנושא.

קחי את הדברים שכתבתי בתור נקודת התחלה למסע למידה, ולא חלילה בתור אמת מוחלטת.

ד. לסיכום, אני בהחלט חושב שהשקעה בבורסה היא עדיפה, ואני לא מנסה להסתיר זאת. אבל מי שקורא כאן אמור לדעת שזה פורום, שבפורום שומעים מגוון דעות, שבפורום עונים אנשים שהם לא אנשי מקצוע (רוב התשובות כאן בענייני זוגיות לא נכתבות על ידי פסיכולוגים או יועצים, רוב התשובות בפורום הריון ולידה לא נכתבות על ידי רופאים וכו'). מי שמחפש תשובות בפורום אמור להבין שהן רק נקודות למחשבה ולא אמת מוחלטת. ובכל זאת, אני כן מקפיד לציין זאת פעם אחר פעם אחר פעם (גם אם לפעמים זה מתפספס). 

לכן, אני לא חושב שההאשמה הזאת כלפיי הייתה במקום.

ה. לגבי זה שאני לא יועץ השקעות - אני דווקא רואה בזה יתרון ולא חיסרון.

אין לי אינטרסים, אני לא אקבל אחוזים מהתיק שלך, אני לא מקובע למסלולים מנוהלים שמיטיבים עם הבנק/בית ההשקעות שאני עובד בו.

התיק שלי היה מנוהל אצל יועצי ההשקעות הטובים בשוק, וכשראיתי שהם מפסידים פעם אחר פעם למדד סנופי - הוצאתי את כל הכסף ועברתי לסנופי. 

היום בעידן הידע החופשי אני חושב שכל אדם שרוצה להתעמק וללמוד יכול לעשות זאת, גם בלי הצורך להוציא רישיון בייעוץ השקעות או ללכת לאדם שמחזיק ברישיון כזה.

מה שכן, ברור שיועץ השקעות יוכל לבדוק מה מתאים לאדם הספציפי שעומד מולו (מידת אהבת הסיכון, אורך הזמן של ההשקעה וכיוצ"ב) הרבה יותר טוב ממה שאפשר לברר בפורום. לכן אני אומר כ"כ הרבה פעמים שבסוף כל אחד צריך לבדוק מה מתאים לו ולא להסתמך עלי.

ו. @נחשון מהרחברון עדי - הוא שלח לי הודעה בוואצאפ, ובה הוא התנצל על זה שהוא חולק על דעתי באופן פומבי פעם אחר פעם, ועוד בשרשור שאני פתחתי.

כתבתי לו שממש אין לו על מה להתנצל, אני שמח מכך שהוא מגיב בשרשור כי השרשור לא מיועד להביא את דעתו של "פשוט אני" אלא מיועד להרחיב את הידע של כולם, ועל ידי זה שיש חילוקי דעות בסוף כולנו מקבלים הרבה יותר ידע. ממש הפצרתי בו להמשיך לחלוק עלי.

וכנראה שאני אפילו לא חולקת עליך על המסקנה הסופית (שהשקעה בשוק ההון יכולה להניב תשואות טובות יותר).

אבל בתת השרשור הספציפי הזה, הרגשתי שאתה אומר לפותחת- "עזבי לקנות דירה, לכי להשקיע בשוק ההון" והיא עונה לך ב- "וואלה, זה עדיף? אני הולכת לנסות".

אז היה לי חשוב לעצור רגע ולהגיד שזה לא כזה פשוט.

ויכול להיות שאתה כותב את זה בעוד הרבה מקומות. לא קראתי את כל השרשור, ובטח שאני לא עוקבת אחרי כל הודעה שלך.

בכל מקרה, נראה לי שבסוף ההודעות שלנו אמורות להשלים את אותה הנקודה-

אי אפשר לקבל ייעוץ השקעות אמיתי בפורום.

אתה פתחת לה את הראש לאופציה של שוק ההון. זה מצוין ומעולה.

אני מזהירה שבשביל להרוויח בשוק ההון צריך להיות במקום פסיכולוגי מסוים. זה גם חשוב.

זהו.

וסליחה אם נעלבת מדבריי. ממש לא היתה לי כוונה לפגוע.

כלומר, לאדם מן השורה, ברגע שיש לו הון ראשוני מספיק לקניית דירה כלבבו:

האם שווה ללכת על זה מיד כשמתאפשר כלכלית או שיכולים להיות יתרונות בלהמשיך לגור בשכירות?

בהנחה שהכסף מושקע בקרנות משתלמות.

ושאלת בונוס: עם חיסכון של כ3000 ש"ח בחודש, +100 אש"ח  שמושקעים בקופות גמל, תוך כמה שנים ייתכן לרכוש דירה ששוויה כ2 מליון ש"ח

זה תלוי בהרבה משתנים וגם השאלה אם בחרתם את מקום מגוריכם וזה יהיה בית חלומותיכם.

בלי קשר שתמיד אפשר לקנות בית למגורים ואחרי כמה שנים כולל צבירת עוד סכום של חיסכון למכור ולעבור לבית אחר.

לעניין שאלת הבונוס

לפי המספרים שנתת, למשל אם תשקיעו את הסכום הזה כולל החיסכון החודשי, אחרי כ 10 שנים, בהנחה שתשיגו בממוצע 8 אחוז של תשואה, יהיה לכם אחרי מס' 670 אלף שח פלוס.

אם החיסכון יהיה פחות זמן או יותר הרווח יהיה בהתאם. שוב, ההנחה והתשואה תהיה 8 אחוז.

בכל אופן הכלל אומר שלא מסכנים כסף במסלול מסוכן/מוגבר (למשל מניות) אם צריכים את הכסף בטווח זמן קצר.

מקווה שעזרתי

אם כבר שוק ההון, אז למה לא לעשות את זה בצורה ישירה ולחסוך לאורך זמן אחוזים ניכרים מהחיסכון?

קופת גמל זה מוצר יקר מאוד...

א. בחיסכון לטווח ארוך בכלל לא בטוח שקופ"ג יהיה יקר יותר (פטור ממס במשיכה כקצבה לאחר גיל 60, הלוואות זולות בלי למשוך את הכסף, שינוי מסלול וחברה בלי שזה אירוע מס)

ב. מי שלא ידע עד אתמול מה זה להשקיע בשוק ההון - הרבה יותר מתאים לו קופג מאשר לנהל לבד את ההשקעה

ראיתי שלא כ"כ פשוט שהיתר עסקה עוזר כאן, כי מדובר למעשה בהלוואות מהעמיתים והם לא חתמו על היתר עסקה.

לא אומר שזה אסור, רק שכדאי לברר את זה הלכתית.

אבל בטווחים שמעל 20 שנים בסבירות מאוד גבוהה (והסיבה שאי אפשר להיות בטוחים היא חוסר השקיפות של הקופות) זה נוק-אאוט למסחר עצמי.

ב. לכל הפחות כדאי להציג את האפשרות.

אבל לא ענקיים.

יכול למצוא עסקאות טובות להכפיל את הכסף ב4-5 שנים בגלל המינוף כמעט בלי משכנתא (בעיקר הדירה יחידה כדי לא לשלם מס)

כמעט נכנסתי עכשיו לעסקה כזאת בסוף מצאתי שיש תביעה של משקיעים נגד היזם אז ירדתי מזה...

אבל המודל הוא כזה.

אתה נכנס ב20/80 או 90/10 בפריסייל על הנחה מובנת כבר של כ15% כי זה מכירה מוקדמת על הנייר.

יש לי 30 אחוז. לא 20.

במשך 3 וחצי שנים הבניין נבנה ואתה לא משלם משכנתא בכלל.

כשהוא מוכן אתה משלים.

עם משכנתא והחזר המשכנתא +עלות מתווך+שאר הוצאות יוצאים מההון העצמי.

אחרי שנה וחצי מוכר את הדירה.

קיבלת עליית ערך של 5 שנים אחרי שקיבלת הנחה של 15 אחוז אחרי הוצאות תיווך ועו''ד מזגן ועוד תופינים יכול לצאת הכפלה של 100 אחוז ואפילו קצת יותר ב4 וחצי 5 שנים.

כן

זה דורש זמן ידע מיקוח ובדיקה.

אבל זה קיים.

לא נפוץ מאד אבל אפשרי.

וזה יוצא יותר מסנופי

שלא כמו מניות, כאן אחוז מטורף מההון שלך מושקע בנכס בודד. הנכס הזה נופל - אתה נופל איתו.

פשוט לא שווה את ההתעסקות.

וזה עוד לפני שאר הגורמים שכתבתי קודם, אליהם לא התייחסת (כמו חוסר היכולת לבצע מימוש חלקי אם אתה צריך חלק מהכסף).

מצד שני אם אני צריך כסף לטווח קצר בינוני - שווה לי את ההתעסקות הזו כדי לעשות פליפ ב5-6 שנים. במדדים לרוב לטווח כזה אני לא אהיה עם מאה אחוז מניות.

כן צריך לדעת לבדוק. ב''ה אני יודע. (שוב זה חלק מהמקצוע שלי)

לטווח רחוק השיקולים של פאסיבית אמיתית - רק מדדים.

לגבי משיכה חלקית אני מסכים וזה הבעיה הגדולה שלי עם השקעה ראשונה בנדלן.

מצד שני יש לי עוד כמה מאות אלפים בצד במדדים ובכספיות כדי שזה לא יטריד אותי...

נניח דירה ב 2 מיליון?

לא נראה לי שהבנתי את החישובים

דירה של 2 מיליון.

עו''ד חצי אחוז (כפול 2 כי יש מכירה) פלוס מע''מ (23400)

תיווך אחוז וחצי (כפול 2 כי יש מכירה) פלוס מע''מ  (60200)

הוצאות נוספות שידרוג מטבח מזגן וכו' 50000

קודם כל הולכים לדירות על הנייר בפריסייל מקבלים כ8-15 אחוזי הנחה על מחיר השוק הנוכחי.

נניח 10 אחוז לקלות החישוב - הנחה של 200,000₪ בעצם.

זה אומר הדירה שווה 2.2 מיליון.

משלמים 20/80 בלי הצמדה למדד תשומות הבניה (לא תנאי תשלום שיש בכל פרוייקט אבל כיום יש את התנאים הללו)

20 אחוז כרגע - 400 אלף.

את שאר הכסף שיש לי (אמרתי שנניח יש לי 30 אחוז) אני שם בינתיים בקרן כספית שתתן לי כ4 אחוז או קונים אג''ח מדינה לתקופה הזו שיתן יותר יציבות לכסף) אחרי 4 שנים יש לנו כ15-18 אחוז נוספים - עוד 30-36 אלף ש''ח.

עכשיו לוקח כ3-4 שנים לבנות את הדירה. בינתיים - אין עלויות משכנתא.

אחרי 4 שנים נניח שהדירה עלתה רק 5 אחוז בשנה (פחות מהממוצע בשוק ההון פחות מהממוצע בשוק הדיור) ובלי ריבית דריבית (זו הנחה יחסית שמרנית לדירה חדשה דנדשה במרכז)

שווי הדירה כרגע - 2,640,000

צריך לשלם עוד 80 אחוז  ובשביל זה לוקחים משכנתא. מיליון וחצי (משלימים מההון העצמי שיש לנו בצד עוד מאה בשביל 25 אחוז הון עצמי)

משכנתא כזו תעלה בערך 8600 בחודש (מיליון וחצי ל30 שנה בריבית של 5.5)שכירות של 3 אחוז שנתי על שירה כזו צריכה להיות כ6600 נניח תשימו שכירות של 6300

פער של 2300₪ בחודש.

כפול שנה וחצי (עד שיהיה פטור ממס שבח) כ40 אלף פער

אחרי שנה וחצי מוכרים. עם עוד עליית ערך של כ7.5 אחוז כ2,838,000 ש''ח

השקעת 500,000 ועוד 130 סה''כ כ630 אלף.

מוכרת ב2.8 מיליון מכסה משכנתא של מיליון וחצי (טיפה פחות כי כיסינו חלק מהקרן אבל זה זניח)

נשאר 1.3 מיליון.

את הפער של המשכנתא רק הרווח מהקרן כספית מכסה.

עשית פי 2 על הכסף

דורש המון עבודה ובירורים למצוא עסקה שווה (אין כאלו כל יום ובכל מקום) אבל זה אחלה פליפ

צריך לבנות תכנית עסקית נכונה. לוודא מראש שאפשר להשלים את העסקה עם משכנתא (שיש הכנסות שהבנק יאשר) לבדוק את העסקה גם מהצד המשפטי היזמים כמו שצריך כדי לא ליפול לעשות סקר שוק טוב ונכון.

זה עבודה גדולה אבל אחלה פליפ

כשרק 440 בערך מושקעים בהתחלה. השאר מושקע רק אחרי שהדירה בנויה (שיפוץ/שדרוג,  תיווך ועו''ד במכירה וההשלמה של ההון העצמי)

אם מדובר בדירה להשקעה אז צריך להוסיף עוד 3 נתונים:

א. אי אפשר לקבל מהבנק משכנתא על דירה להשקעה, אם ההון העצמי הוא 500 אלף בלבד.

ב. מס רכישה - 8% משווי הדירה ביום הרכישה, שזה 176 אלף ש''ח.

חייבים לשלם מיד עם החתימה, אחרת חייבים להוסיף ריבית 4% פלוס הצמדה.

זה אומר שמתוך ה-500,000 שהיו לך בהתחלה, נשארת עם 324,000 בלבד.

ג. הפטור ממס שבח ניתן רק על דירה יחידה.

בדוגמה שלך, הרווח מעליית ערך הדירה הוא 600 אלף, אם נוריד הוצאות (מס רכישה, עורך דין, שדרוג מטבח וכיוצ''ב) אז בעצם הרווחת 300 אלף, כלומר עוד 75 אלף (רבע מהרווח) הולכים למדינה.

זה אומר שלפי המספרים בדוגמה שלך, ובהנחה שזאת לא דירה יחידה, קודם כל בכלל אי אפשר להיכנס לעסקה הזאת כי אין לך מספיק הון עצמי.

אם נתעלם מזה ונניח שאתה כן יכול להיכנס לעסקה, נגלה שמתוך רווח של 600 אלף על עליית מחיר הדירה, אחרי הוצאות ואחרי מס שבח, אתה נשאר עם 225 אלף ש''ח בלבד.

זה פחות מחצי ממה שהשקעת.

וגם זה בהנחה שמחיר הדירה עולה ב-600 אלף שהם 27% תוך שנים ספורות, הנחה שקשה מאוד לנחש מראש שהיא אכן תתגשם. ברוב הפרויקטים היא לא מתגשמת.

ברור.

ואפשר לגלגל דירה יחידה גם כמה וכמה פעמים.

לגבי עליית מחיר - זה פחות מהממוצע הארצי.

ומשמעותית פחות מהממוצע במרכז 

א. את תשלום השכירות שאתה צריך לשלם, כי אם זו דירה יחידה אז אין לך דירה ולכן אתה משלם כל שנה עשרות אלפי שקלים על שכירות.

ב. את זה שבסוף כשתרצה לקנות לעצמך דירה, המחירים יהיו גבוהים בעשרות אחוזים כי בזמן שיכולת לקנות לעצמך לא עשית זאת.

שני אלה ביחד מובילים לשחיקה מטורפת ברווח, אם בכלל יישאר רווח.

משל למה הדבר דומה?

נניח שמחירי הלחמניות עולים כמו מחירי הדירות.

אדם בבוקר קונה לחמניה ב-5 ש''ח, אבל הוא רואה שהמחיר שלה עולה אז במקום לאכול אותה הוא מוכר אותה ברווח של 2 ש''ח. ואז בצהריים הוא שוב קונה לחמניה, הפעם ב-10 ש''ח, ושוב מוכר אותה ברווח, הפעם של 3 ש''ח.

אבל בערב הוא רעב, אז הוא קונה לעצמו לחמניה תמורת 15 ש''ח.

כלומר הוא הרוויח 5 שקלים מהמכירות ברווח שהוא עשה, אבל בסוף הפסיד 10 שקלים כי את הלחמניה של עצמו הוא קנה ביוקר במקום לאכול כשהיא עוד הייתה זולה.

במילים אחרות, אי אפשר להרוויח מעליית מחירי הנדלן אם יש לך דירה אחת בלבד. כי כשהמחיר שלה עולה, גם המחיר של הדירה הבאה שלך יעלה.

אם תעבור מדירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים, מן הסתם הדירה של ה-5 התייקרה הרבה יותר ממה שהתייקרה הדירה שלך, כלומר אתה רק הפסדת מעליית מחירי הנדלן ולא הרווחת כלום.

אלא אם כן תעבור מהמרכז לפריפריה או מדירה חדשה לדירה בשיכון.

כתבתי כאן הרבה על זה בעבר. אידיאלי לגור בשכירות ולהשקיע בדירה.

כשאני משלם שכירות זה מצויין

זה לא הפסד מההשקעה.

בדוגמא שלך אני אוכל לחם ומוכר לחמניות

וכפי ש@פשוט אני.. כתב בחכמה זה עם הרבה יותר גורמים ועשיה.

אם זה שווה צריך לשבת מול המספרים ולראות שזה עושה שכל.

כמה הערך יעלה אי אפשר ממש לדעת, למרות שבעיקרון בית על הנייר יעלה את ערכו אחרי שיהיה בנוי.

נדלן זו השקעה גדולה וצריל ללמוד ולהבין את ההשלכות שלה.

שוק ההון בהחלט אלטרנטיבה אבל זה לא בר השוואה כי לא משווים תפוחים לאגסים.

יש יתרונות לזה ויש לזה.

בסוף כל אלה הם כלים.

צריך להחליט בראש ובראשונה מה המטרה שלנו.

אני רוצה בשנה איקס להיות עם וואי כסף. ממש להציב מטרה.

נדלן זה כלי. גם שוק ההון זה כלי.

קופת גמל כמו שהציעו כאן זה משהו מצויין וקל מאוד, אבל אפשר למשל בחשבון מסחר עצמאי להשיג אותם תשואות (אם לא טובות יותר) אבל בגני ניהול הרבה פחות יקרים. עשירית מקופת גמל, אלא שחייבים קצת ללמוד (באמת לא הרבה) כדי לדעת מה בדיוק עושים, ובסוף מדובר על כמה דק' בחודש של השקעה וזהו (כמובן, אחרי שלמדנו מה לעשות).

בכל מקרה בהצלחה

שוטטתי קצת בגוגל, לא ממש מבינה איך לחפש. 

יש קורסים או הרצאות שמלמדים על זה?

איך אפשר טכנית להקים חשבון עצמאי, לבצע קניות ומכירות וכו'?

את זה מאוד קל להסביר, ולמעשה פשוט פונים לאחת מהחברות שעושות זאת בשוק, מקבלים אפליקציה עם שם משתמש וסיסמה, ובאפליקציה עושים את כל הפעולות שרוצים.

זה יכול להיות בנק וזו יכולה להיות חברה כמו מיטב טרייד או אקסלנס. כדאי להשוות עמלות לפני שמחליטים אצל מי לפתוח חשבון מסחר, ויש גם אפשרות להיכנס לכאן כדי לראות השוואה שנעשתה על ידי הסולידית.

אם את רוצה ללמוד במה כדאי להשקיע, אז כאן העניינים מתחילים להסתבך...

ממש על קצה המזלג כדי לקבל מושג כללי:

קודם כל את צריכה להגדיר לעצמך מה רמת הסיכון שאת רוצה, לכמה זמן את משקיעה, כמה כסף את יכולה ורוצה להשקיע...

אחרי זה, בהתאם לתשובות מהשורה הקודמת, את צריכה להחליט אם את רוצה מניות או אגח קונצרני או אגח מדינה או כל אפשרות אחרת.

השלב הבא הוא לבחור האם את רוצה השקעה אקטיבית (לבחור בדיוק באיזה חברות את משקיעה) או השקעה פאסיבית (להשקיע במדד ולא בחברה ספציפית).

לבסוף את צריכה להחליט, בהתאם לתשובות שלך עד עכשיו, מה בדיוק את רוצה לקנות.

אפשר לקנות מניות של חברות ספציפיות (זה נחשב יותר מסוכן, ובכל מקרה מומלץ מאוד במקרה הזה לקנות מניות של חברות רבות מתחומים שונים ולא לשים את כל הביצים בסל אחד), 

אפשר לקנות קרן מחקה מדד (למשל מחקה מדד תל אביב 35 או מחקה מדד sp500 או מחקה מדד של אגרות חוב וכו')

אפשר לקנות קרן מנוהלת אקטיבית

ובאמת שאלה רק דוגמאות על קצה המזלג, יש עוד אינספור אפשרויות.

רק אגיד שבשנים האחרונות הקרנות מחקות המדדים (בדגש על נאסדק ו-sp500) השיגו את התשואות הטובות ביותר, ולמעשה ניצחו את כל הגאונים שניסו לבחור בפינצטה את המניות הכי טובות.

כמובן זו לא מוכיח שגם בעתיד התמונה תהיה דומה. 

רק שעדיף לא בבנק בגלל עמלות שמיותר לשלם להם. ברוב המכריע של המקרים אם לא בכולם הם יותר יקרים מבתי ההשקעות.

וכדאי בהחלט ללמוד קודם מה קונים ומה מתאים לך כמשקיעה.

יש כל מיני גופים שגם מלמדים איך בפועל פותחים חשבון מסחר ויש אפשרות שבתי ההשקעות עצמם יסבירו לך.

רק לזכור ולדעת שצריך סכום מינימום כדי לפתוח חשבון מסחר עצמאי (הוא שונה מבית השקעות אחד לשני) 

איך להשקיע בבורסה: מדריך למתחילים - הסולידית

איך לקנות מניות, קרנות סל וקרנות נאמנות - הסולידית

יש גם את "השקעות לעצלנים", אבל הוא לא בחינם

מקיף את כל מה שצריך לדעת על השקעה באזור מסחר עצמי.

תיק השקעות פסיבי בניהול עצמי - מורה נבוכים שיקח אתכם מ-zero ל-hero

(של אמיר מויאל האחד והיחיד)

אז אין מה לשמור.

אפשר לנסות למכור/ למסור/ לתת מתנות לאנשים אחרים.

דברים שכן אולי תשתמשו בעתיד, אפשר לנסות למצוא מקום לשמור.

זה יכול להיות גם אצל ההורים, אם יש אפשרות.

ואפשר כן להחליט לא לשמור, ובמקרה הצורך תיקנו חדש.

אם כי, לא בטוח שלא תגלו שלפעמים נח שיש עוד שמיכה, ושהיא גדולה יותר.

ואם לא - להשאיר אצל ההורים בינתיים. מתפנה אצלם הרי מקום מהציוד והחפצים האישיים שלכם שיעברו לבית החדש. ותמצאו הזדמנויות להעניק כמתנה לאחרים. 

אם יש לכם חברים שמתחתנים או בגיל מתאים, אפשר לתת להם.

אם יש דברים שאולי תרצו בעתיד וכרגע אין מקום, להשאיר אצל ההורים נשמע לי הגיוני, אם זה מקובל עליהם.

למשל כלים כפולים זה מצוין לפסח כשתהיה לכם דירה גדולה יותר.

שמיכות זה דבר שימושי מאוד כשהמשפחה מתרחבת.

ואגב אני ישנה בכיף לבד עם שמיכה זוגית.

וכמובן אם יש אפשרות להחליף בחנות למשהו שימושי יותר זה בטח טוב.

בכל אופן למכור , למסור מה שלא מתאים לכם או כפול

לפעמים עם הזמן מגלים שכן רוצים אותם

אצלינו בהתחלה השארנו הרה דברים אצל ההורים ועם השנים לקחנו

ויש דברים שהעברנו הלאה 

אולי מגדולי בעלי המוסר הקיצוניים או משהו

ואם קרתה טעות אדם מנסה כמה שיותר לטייח ולהחליק

אז למה לא גם לזולת? למה לא לחיות בעולם סולחני ונעים? שהכל בסוף עובר ומסתדר?

הוא לא "יצעק" כלפי חוץ אבל ביקורת עצמית פנימית זה אחד הכלים הכי ההרסניים שיש.

וקודם כל בינינו לבין עצמינו

ואז בינינו לבין הקרובים לנו ביותר

זה כבר משמעותי מאוד מאוד.

זו הפגיעה עצמה (מה שהיא אמרה)?

או שזה בעיקר זה שזה היה בפומבי? (ואם הייתה אומרת לך ב4 עיניים זה לא היה ביג דיל?)

וכמובן חשוב להבין מה התדירות - זה מאורע חדפ או שהפגיעות מצידה זה משהו שקורה לא פעם ולא פעמיים?

וגם להבין אם יש משהו תקשורתי שאפשר לעשות שימנע פגיעה. למשל- אולי אם היא תדע שא' ב' הן נקודות רגישות, היא תשתדל מאוד סביבן ותהיה באקסטרה רגישות כלפי הנושאים האלו.

הרבה יותר לעומק כדי להתחיל לייעץ.

כל מילה כמעט שכתבת כדאי להתעמק עליה ולהבין לעומק:

"חצי בכוונה" - מדוע? איזה אינטרס יש לה לפגוע בך בכוונה? איך הזוגיות שלכם בכללי? מה עוד יש שם?

"היא ממש התנצלה, עבר קצת זמן, עוד פעם פגיעה" - מדוע? כיצד זה קורה בעצם? איזה מנגנון יש שם אצלה? אצלך? בין שניכם?

אם ההתנצלות ולקיחת האחריות שלמים, כיצד זמן קצר לאחר מכן נוצרת שוב פגיעה?

נשמע שצריך להתבונן *פנימה* *בין שניכם* ולא החוצה. לא החוצה מול כולם שם בפגיעה וגם לא החוצה מול כולם בפיוס ובקירבה המחודשת.

וזה נכון לכל זוג באשר הוא - כאשר יש ביניהם ריחוק מכל סיבה שהיא - ההתמקדות פנימה, ההתקרבות אחד לשנייה, הלעבור דרך המרחק שנוצר, דרך הכאב עצמו, לא לדלג מעליו אלא ממש לעבור בו ובתוכו *יחד* - יכולה להביא לקירבה מחודשת עוד יותר גדולה ולצמיחה גדולה ממש. 

כלומר ישנם מפתחות שאפשר להשיג לזוגיות שלנו דווקא בזכות המקומות בהם אנו בריב / קונפליקט / פגיעה / כאב / ריחוק וכן הלאה.

וחשוב מאוד אכן לאסוף את המפתחות הללו בדרך ולא לאבד אותם ולהמשיך בריחוק או בהימנעות או בבריחות כאלו ואחרות.

לא לצאת מהקשר אם יש ריחוק

אלא להיפך - להיכנס עוד יותר לתוך הקשר. שנינו. אני ואשתי. אשתי ואני.

רק זה הכיוון המצמיח ב"ה.

ב"הצלחה רבה

לדעתי כדאי שלא תדברו ביניכם יותר מעניינים טכניים מול אנשים

זה מאוד קשה.

אבל-

זה יעזור לכם לברר ביניכם לבין עצמכם איך אתם רוצים לתקשר ביניכם בזוגיות

אבל בלי קהל.

הקהל מפריע מאוד לריכוז

אין לי ממש פתרון. אני משתדל כשזה קורה להתעלם ולא להגיב. ללכת הצידה או לקחת כמה דקות בחדר או בחוץ לעצמי.

יכול לשלוח הודעה אם בא לך חיזוק קצת

זה תלוי בסטנדרטים שלכם.

לא לכל זוג זה היה חורה.

כנראה שגם הוא לא חושב שחצה גבול, כי הוא לא היה מספר לך אם כן.

אם זה מאוד מפריע לך, כדאי שתגדירו גבולות גזרה כי זה לגמרי לא גבול שמובן מאליו.

די בסיסי לשתף דבר כזה.

אתה

רוצה

?

היתה כאן דוגמה לכך 

החלטתי למחוק כי אולי מישהו מכיר את מי שכתבתי עליו.

אז לא משנה

זה עובד בכל סוגי מערכות היחסים,

ככל שההורה / מנהל / בן־זוג מציג תגובה קשה יותר לשיתוף בעיות/כשלים/כיו"ב

ככה קטן החשק לשתף

מחשבה של חתול זמני: כרווק, למה שארצה להתחתן אם ירתחו עליי מעצבים על סיטואציות אקראיות שהשליטה שלי עליהן נמוכה? הלך חשיבה של חתולים זמניים, אבל אני חושב שיש בזה משהו.

ואם הם עשו משהו לא בסדר שמצדיק כעס?

אגב כעס זה לא בהכרח רגש שלילי.

בדיוק מה שגורם לי היום כמעט ולא לשתף בטעויות או קשיים או כאבים או פדיחות שלי.

למי יש כוח לשמוע שוב ושוב ושוב כמה הוא דפוק או גרוע או אפס?

ומה מודיעים למפקד מראש.

מכיר את זה מהמילואים שלי.

להסביר למפקד שאתה לא מוכן לישון עם חיילת באותו הרכב

אבל זה צריך להיות מראש וברור.

כמו שאם יתנו לך אוכל לא כשר לא תאכל. ככה גם כאן.

בדרך כלל יש התחשבות בגבול האפשרי

וכן. לפעמים זה גם לא אפשרי. נדיר אבל קיים

אני חשבתי שהאפשרות השנייה היתה

שהחיילת תהיה היחידה שתישן בחוץ

אלא בגלל שיש חוסר באנשי רפואה בכירה (פראמדיקים ורופאים) והוכח (זה גם הגיון בסיסי) שאם יש מענה מיידי של רפואה בכירה במקרה של פציעה. זה משפר משמעותית את סיכויי ההישרדות.

איפה זה אג'נדה? שיריון/סיירות וכו'

ששם זה בדרך כלל ברור שגבר יעשה עבודה טובה יותר, כי ה' חנן את הגברים בכוח פיזי גדול יותר. ונדרש שם בעיקר כוח פיזי (כן. גם צריך מעבר. אבל בלי כוח פיזי זה פשוט לא ילך) 

את כועסת עליו? על הצבא?

אילו חלופות טובות יש לך להציע? אם הוא לא בחר בהן, אולי תשתפי אותו?

בכל־מקרה, התשובה שלי היא: כפי שהיית רוצה שיגיבו לך לוּ היית מוצאת את עצמך באותה סיטואציה.

אישית לא יכול להזדהות עם העצבים אבל OK,

עם כל התסכול שבדבר הבחירה הטובה לדעתי היא לפעול באופן פרגמטי שיועיל למערכת היחסים ולא יזיק.

לאו דווקא הבלגה והדחקה, אבל נניח לדון בזה באופן בוגר. כעס לא מוביל לשום מקום.

במהלך שירות צבאי ישנם קווים אזרחיים שזזים , בכמה תחומים,  ומכמה סיבות

למעשה זוהי אינה בדווקא עבירה, במובן של שוע יורה דעה,  למרות שאכן זהו מצב לא נעים, וזה מצב שעלול לקרות וקורה ויקרה,

לא פחות חמור,  מה ההווי היומיומי / הפרדה בתעסוקה, עם החיילות, דיבורים התנהלות התנהגות וכו . בשעות תעסוקה ובשעות הפוגה ובחדר אוכל

לגבייך שאת פגועה

א נכון. מהמשקפיים שלך זה ממש פגיעה

ב באם אתם זוג צעיר,  כנראה מגביר את ההרגשה שלך

ג תשוחחו . תראו מה נכון לכם, וכו

בהצלחה רבה, ניסיתי להאיר נקודות 

עם אווירה של חברה מעורבת, היה מטריד אותי הרבה יותר מנקודת קצה של הכרח שנגרמה.

השאלה כמובן אם זה נקודת קצה שנגרמה או שזה מעיד על כל מה שקורה שם.

קודם כל באמת מצטרף למי שאמר תעריכי שהוא סיפר. זה שהוא מספר לך הכל זה מראה שהוא שומר לך אמונים.

באמת זה אתגר מטורף. תהיי בטוחה שכל חייל שנמצא במסלולים מעורבים עובר אותו.

מציעה לך להתייעץ עם דמות תורנית אמיתית ויראת שמים [אולי אפילו ללכת ביחד איתו].

אבל אל תחכי רגע עם התחושות האלו.

תמיד כדאי לשאול אותם הפוך-

האם הייתם כועסים אם האשה שלכם היתה במילואים

והיתה ישנה עם חייל ?

זהו

קל

פשוט

שאשה תישן עם חייל

אין מצב שתגיבו אותו דבר

אתה בא להגיד שנשים דעתן קלה

וגברים מה?

לגברים יש חסינות נגד היסחפות בטנק?

לא הבנתי

אבל לא הייתי נופל מהכסא בגלל שיצא מאילוצים שהיו צריכים לישון לילה אחד בתוך האמר.

מי שרוצה ליפול בצניעות. לא צריך לחכות לשינה בהאמר כדי ליפול

ומנגד. גם מי ששומר על צניעות יכול להמשיך לשמור על צניעות כך

ברור שזה לא המצב הרצוי

וברור שהייתי מעדיף שלא

אבל חד משמעית הייתי מעדיף את זה מאשר הגברים יצטרכו לישון מחוץ לרכב

וכמובן שלא אתן שהאישה תצטרך לישון לבד מחוץ לרכב

כי כנראה זאת היתה האלטרנטיבה

ולהשאיר אותם ערים רק כדי שלא ישנו יחד. לדעתי אפילו גרוע יותר

לכן ההצעה הפרקית לדעתי

זה לוודא שלא מגיעים למצב הזה

לראות את תכנון המשימה מראש, מתי צפי לסיום.

מי ישן איפה ומתי.

ולזכור שתמיד יהיו בלת"מים

וגם בלת"מים אפשר לנסות לנהל

לא תמיד מצליח.

וכן. לצערנו כל עוד יש שירות משותף. דברים כאלה יכולים גם לקרות.

וכן. אם אישתי היתה נקלעת לסטוצאיה הזאת.

הייתי סומך עליה בעיניים עצומות.

והייתי אומרת לבעלי שישנתי בחוץ בקור רק כדי לא לישון עם חיילים אחרים (לא מדובר בחייל אחד)

הוא היה כועס עלי 

בהצלחה רבה

היא עו"ס מתמחה בפריון, מומלצת של פועה, מקבלת בירושלים.

יש גם את יעל סיון פסיכולוגית היא מת"א, לא יודעת אם היא מקבלת בזום, מצוינת ממש, לא דתיה אם זה חשוב