שעל נכס שני ומעלה יש מס רכישה מרגע חתימת החוזה על סך 8 אחוז.

זה מעבר לשאר ההוצאות שיש (עו"ד ולקחת אחד משלכם, יועץ משכנתא, שמאי אם צריך ואולי יש עוד מעבר למחיר הדירה).

כדאי לבדוק מה ההון העצמי שאתם יכולים להביא לעיסקה. לזכור שבנכס השני המשכנתא היא לא באותם אחוזי מימון כמו בדירה ראשונה, הם עד 50 אחוז.

זה נכון שיש היום המון "מבצעים" של 80/20 - 90/10 עם כל מיני הלוואות קבלן וכדו' אבל לדעת שבסוף צריך לסיים את העיסקה

ולא נכנסתי כאן אם כדאי או לא. זה לא המקום.

בכל מקרה בהצלחה רבה

אם הבית בבעלותכם היה נקי ממשכנתא - הייתם יכולים לקחת עליו משכנתא בשביל לקבל הון עצמי לבית החדש.

אבל אם ממילא יש לכם עליו משכנתא אז הצעד הזה פחות רלוונטי (אלא אם כן המשכנתא שלכם קטנה ביחס לשווי הנכס, ואז תוכלו לקחת משכנתא נוספת על הבית ועד 50% מערכו בסך הכל).

כמו שנאמר, לבית להשקעה נדרש הון עצמי של 50% ולא 25%, ובנוסף יש מס רכישה של 8% עוד לפני שהרווחתם שקל מההשקעה הזאת.

בנוסף, בבית על הנייר צריך להשקיע עוד הרבה מאוד כסף מעבר למחיר החוזי - ועל הסכומים האלה (שיכולים בקלות להגיע למעל 100 אלף ש"ח) אי אפשר לקחת משכנתא.

לשאלתך - "איך ניתן להגיע ליעד הזה" - יהיה קשה לענות בלי לקבל עוד פרטים. 

לא שאלת האם השקעה בנדלן בכלל משתלמת אז לא אענה על זה

בבקשה

ובין השורות אני מבינה שאתה פחות בעד השקעה בנדלן. מעניין לשמוע

אנחנו גרים באזור שמאוד מתפתח, אז חשבנו ששווה להשקיע כאן בנדלן ונראה תשואה גדולה בעז"ה

אז אם הדירה שלכם שווה 2 מיליון ויש לכם משכנתא על מיליון, לא תוכלו לקחת עוד משכנתא על הבית הנוכחי בשביל לקבל הון עצמי על הבית החדש

?

אני אקרא עוד קצת על נדלן

על נדלן בארץ אפשר לעשות רק בזכות עליית ערך של הנכס.

משכירות התשואה ע"פ רוב היא בין 2-4 אחוז, במקרי פריפריה אפשר קצת יותר, אבל לא מעבר.

עליית ערך של הנכס יכולה בכמה מקרים אבל כל מקרה לגופו וכדאי לבחון היטב

אם אפשר בהרבה הרבה הרבה פחות מאמץ, בלי כאב ראש, בלי עורכי דין, בלי אדריכל, בלי לבחור ריצוף, בלי לחפש דיירים, בלי להראות את הדירה...

אם אפשר בלי כל זה פשוט להשקיע בקופת גמל להשקעה ולהרוויח הרבה יותר, כפי שקרה בכל השנים האחרונות...

אז זה לא עדיף?

בהשכרת דירה יש הרבה יותר כאב ראש:

לקנות דירה, עורכי דין, להשיג מימון, לשלם מס רכישה, ואם זו דירה מקבלן אז בכלל צריך להתחיל לבחור ריצוף ומטבח ומיזוג ואינסטלציה ומה לא.

אחר כך מתחיל שלב חיפוש השוכרים, שלב שיכול לחזור על עצמו בכל שנה מחדש.

להראות את הדירה, להתמקח על מחיר, להתמקח על סעיפים בחוזה, ולעשות את זה עם 10 אנשים שונים עד שבסוף אחד גם חותם.

ואז יש בעיות עם הדוד, ובעיות עם סדקים בקירות, ובעיות עם אלף ואחד דברים.

לעומת זאת, בשביל קופת גמל להשקעה, צריך להיכנס לאינטרנט ולפתוח קופה. 5 דקות עבודה, זהו. בבוקר למחרת כבר שכחת שיש לך את זה, והכסף שלך עובד בשבילך.

בלי עורכי דין, בלי לחפש דיירים, בלי לבחור ריצוף, בלי להתרוצץ בין בנקים, בלי טלפון באמצע הלילה שאין מים חמים.

מילא אם היית אומרת לי שהתשואה על דירות גבוהה יותר באופן משמעותי, ואז באמת אולי כדאי לשקול האם כל כאב הראש שווה.

אלא שלמעשה, כל נקודה בהיסטוריה שתצביעי עליה, אני אוכיח לך שמי שקנה דירה באותו התאריך הרוויח פחות ממי שהשקיע ב-sp500 באותו התאריך.

אין הבטחה שגם בעתיד זה יהיה כך, אבל לפחות לפי ההיסטוריה - שוק המניות ניצח בנוקאאוט את שוק הנדלן.

בנוסף,

אם רוצים לממש חלק מהנכס (למשל כדי לעשות בר מצווה לאחד הילדים, או לתת מתנה לילד שמתחתן) אין שום אפשרות לעשות זאת עם דירה. אי אפשר למכור חדר מתוך דירה.

לעומת זאת, כשיש מניות אפשר לממש כמה שרוצים מתי שרוצים.

כנ''ל בכיוון ההפוך:

אם פתאום ההכנסה שלכם תגדל ויהיו לכם 5,000 ש''ח מיותרים בחודש,

בשוק המניות אפשר להוסיף כמה כסף שרוצים מתי שרוצים, לעומת שוק הנדלן שבו אין אפשרות כזאת.

בכל מקרה,

בבקשה ממך אל תסמכי עלי.

תחקרי את הנושא, תקראי כתבות שאינן מטעם גורמים אינטרסנטיים, תשווי תשואות בעצמך, תשאלי אנשים שאת מכירה במציאות שאת סומכת עליהם ויודעת שהם מבינים בנושא.

קחי את הדברים שכתבתי בתור נקודת התחלה למסע למידה, ולא חלילה בתור אמת מוחלטת.

(למרות שזאת כן אמת מוחלטת 🤭)

בסך הכל מסכים עם רוב הדברים שכתבת, אבל, לא כל כך בצורה בה הם מוצגים באופן קצת מוגזם...

לקנות דירה מקבלן זה לא כזה מסובך. במיוחד להשקעה. הסטנדרט יחסית טוב על פי רוב, ואין המון להתעסק בבחירת כל דבר וגם אם יש, לא חייבים לבזבז המון זמן.וגם יש כאלה שנהנים ללכת לבחור ולהתאים דברים. שוכר לא חייב להתחלף כל שנה (בניסיון שלי, שוכרים בממוצע היו הרבה יותר. בהחלט שווה לבחור מראש שוכרים טובים)

לנדלן יש יתרונות לפעמים כלכליים. במיוחד אם מצליחים למצוא דירה מתחת למחיר השוק. יש תמיד כאלה, צריך לדעת לחפש ולמצוא. (מחיר למשתכן/בהנחה/פינוי בינוי מתקדם שלא מתומחר מספיק/מוכר שמוכן להתפשר/יכולת להשביח/אזור מאוד מתפתח וכו'.

יתרון המינוף יכול להביא לתשואה טובה גם יותר משוק ההון. יש לי הרבה דוגמאות אמיתיות מהשנים האחרונות.

יש גם יתרון פסיכולוגי מסויים לאנשים מסויימים שזה יעזור להם. להשקיע סכום מכובד, עם הלוואה, שלא להתפתות לבזבז, קצת לחייב אותם לחסוך וגם לא להתפתות להשקעות מפוקפקות.

בנוסף, להכנסה מדירה ראשונה להשקעה ניתן לרוב לקבל פטור ממס על שכר הדירה (עד בערך 5,100 שח)

אבל צריך באמת לבחון את הנתונים האמיתיים ביחס לחלופות.

בהצלחה 

יש לא מעט אנשים שכשיראו פתאום שתיק ההשקעות שלהם נמחק ב-20%, ירוצו למכור הכל ולברוח.

והקלות שבה אפשר למשוך את הכספים גם עלולה לגרום להוציא כסף שלא לצורך (נגיד- לשפץ את הבית), לעומת כסף ש"נעול" בדירה ולכן הסיכוי גבוה יותר שיישמר שם לטווח ארוך.

וכמובן- העובדה שבנדל"ן יש אפשרות למנף ולכן אתה מרוויח אחוזים גם על כסף של הבנק ולא רק על ההון הראשוני של עצמך.

מצד שני, לא ראיתי שהתייחסו כאן לסיכון בנדל"ן של 'לשים את כל הביצים בסל אחד'. במיוחד שהפותחת רוצה לקנות נכס נוסף בעיר שבה הם גרים. אסון מקומי עלול לפגוע בכל הנכסים יחד ולהוריד הכל לטמיון- ובעיני זה סיכון מאוד גבוה שלא הייתי לוקחת (דמיינו מה חווה כרגע מי שיש לו שתי דירות בקריית שמונה... אסונות מקומיים עלולים לקרות בכל נקודה בגלובוס. וישראל לא בהכרח מספיק גדולה בשביל ליצור מספיק פיזור סיכונים).

התשובה שלך רק מחזקת את הטענה שלי - נשואים טריים

בהשקעה בשוק ההון זה הפסיכולוגיה של המשקיע.

כלומר, דווקא שיש כאלה נפילות לדעת לנשום עמוק ולחכות ולא למשוך את הכסף כי ככה אתה מממש הפסד, ולהבדיל אם תישאר, בטח לטווח ארוך, זה יתקן את הירידה ויעלה עוד מעל.

וההיסטוריה מוכיחה את זה.

כמובן שמשקיע שלא ישן טוב בלילה מחשש של נפילות כאלה, עדיין לא "בשל" להשקעה בסיכון גבוה וישקיע בהתאם ליכולותיו גם הפסיכולוגיות. זה חשוב.

אם ילמד קצת יבין את כל המשמעויות של השקעה.

עם זה, טוב וכדאי לפזר את ההשקעות, כמו שהצעת לא להשקיע נדלן בעיר אחת ככה אם אפשר גם שוק הון וגם נדלן אז למה לא?

יש יתרונות לכל דבר 

שצריך להתאים את ההשקעה לאדם הספציפי ולנסיבות הספציפיות.

להגיד בצורה גורפת ששוק ההון עדיף (שזה מה שפשוט אני ניסה לעשות בלי להסתבך עם להיות יועץ השקעות...), זה להתעלם מהפן הפסיכולוגי, ובסוף הצד הפסיכולוגי הרבה פעמים הוא החלק הכי חשוב בהשקעה במניות.

אין לי מושג מה הדבר הנכון עבור הפותחת (חוץ ממה שאמרתי בסוף- שלדעתי לקנות עם כל ההון שלך שני בתים בעיר אחת זה ביג נו-נו). 

רק ניסיתי לשים על השולחן עוד שיקולים.

עם מה שכתבת כאן.

פסיכולוגיית ההשקעות היא יסוד חשוב בהשקעה, בטח במניות/מחקה מדדי מניות והמשקיע (בטח הפשוט והפאסיבי) חייב לדעת מה הוא עושה, אפילו ברמת הבסיסית ולדעת מה הסיכונים.

ככל שיידע יותר הפחד יפחת עד שייעלם לגמרי.

כאן נכנס השיקול אם להשקיע דרך בית השקעות (קופת גמל להשקעה) או בחשבון מסחר עצמאי.

כל אחד ושיקוליו. רק שאם רוצים אפשר ללמוד קצת וזה יחסוך (ויחזור להשקעה) לא מעט כסף

א. את צודקת, השקעה צריכה להיות מותאמת לאדם ומה שמתאים לאדם אחד לא יתאים לאדם אחר.

ב. אני תמיד משתדל להזכיר את זה שבסוף אני רק נותן ידע, ובסוף מי שרוצה להשקיע צריך לעשות את הבחירות שלו על סמך בדיקה עצמאית ולא להסתמך על מה שאני כותב.

ג. אני עונה כאן על לא מעט שאלות שקשורות לכסף, השקעות וכו'. לכן יכול להיות שאני בונה על זה שמי שקורא תשובה אחת שלי, קרא גם תשובות אחרות שלי. אני לא יכול בכל תשובה קטנה להוסיף 8 שורות של דיסקליימר לגבי זה שמה שמתאים לאחד לא מתאים לאחר וכו'. 

הנה למשל מקומות שבהם התייחסתי לזה מפורשות:

כסף, כסף, כסף - נשואים טריים

קודם כל - תודה רבה לך על ההערכה! - נשואים טריים

(שימי לב להערה בסוף)

אני לא ממליץ כלום לאף אחד - נשואים טריים

(ההערה בהתחלה)

גם כאן בשרשור כתבתי:

בבקשה ממך אל תסמכי עלי.

תחקרי את הנושא, תקראי כתבות שאינן מטעם גורמים אינטרסנטיים, תשווי תשואות בעצמך, תשאלי אנשים שאת מכירה במציאות שאת סומכת עליהם ויודעת שהם מבינים בנושא.

קחי את הדברים שכתבתי בתור נקודת התחלה למסע למידה, ולא חלילה בתור אמת מוחלטת.

ד. לסיכום, אני בהחלט חושב שהשקעה בבורסה היא עדיפה, ואני לא מנסה להסתיר זאת. אבל מי שקורא כאן אמור לדעת שזה פורום, שבפורום שומעים מגוון דעות, שבפורום עונים אנשים שהם לא אנשי מקצוע (רוב התשובות כאן בענייני זוגיות לא נכתבות על ידי פסיכולוגים או יועצים, רוב התשובות בפורום הריון ולידה לא נכתבות על ידי רופאים וכו'). מי שמחפש תשובות בפורום אמור להבין שהן רק נקודות למחשבה ולא אמת מוחלטת. ובכל זאת, אני כן מקפיד לציין זאת פעם אחר פעם אחר פעם (גם אם לפעמים זה מתפספס). 

לכן, אני לא חושב שההאשמה הזאת כלפיי הייתה במקום.

ה. לגבי זה שאני לא יועץ השקעות - אני דווקא רואה בזה יתרון ולא חיסרון.

אין לי אינטרסים, אני לא אקבל אחוזים מהתיק שלך, אני לא מקובע למסלולים מנוהלים שמיטיבים עם הבנק/בית ההשקעות שאני עובד בו.

התיק שלי היה מנוהל אצל יועצי ההשקעות הטובים בשוק, וכשראיתי שהם מפסידים פעם אחר פעם למדד סנופי - הוצאתי את כל הכסף ועברתי לסנופי. 

היום בעידן הידע החופשי אני חושב שכל אדם שרוצה להתעמק וללמוד יכול לעשות זאת, גם בלי הצורך להוציא רישיון בייעוץ השקעות או ללכת לאדם שמחזיק ברישיון כזה.

מה שכן, ברור שיועץ השקעות יוכל לבדוק מה מתאים לאדם הספציפי שעומד מולו (מידת אהבת הסיכון, אורך הזמן של ההשקעה וכיוצ"ב) הרבה יותר טוב ממה שאפשר לברר בפורום. לכן אני אומר כ"כ הרבה פעמים שבסוף כל אחד צריך לבדוק מה מתאים לו ולא להסתמך עלי.

ו. @נחשון מהרחברון עדי - הוא שלח לי הודעה בוואצאפ, ובה הוא התנצל על זה שהוא חולק על דעתי באופן פומבי פעם אחר פעם, ועוד בשרשור שאני פתחתי.

כתבתי לו שממש אין לו על מה להתנצל, אני שמח מכך שהוא מגיב בשרשור כי השרשור לא מיועד להביא את דעתו של "פשוט אני" אלא מיועד להרחיב את הידע של כולם, ועל ידי זה שיש חילוקי דעות בסוף כולנו מקבלים הרבה יותר ידע. ממש הפצרתי בו להמשיך לחלוק עלי.

וכנראה שאני אפילו לא חולקת עליך על המסקנה הסופית (שהשקעה בשוק ההון יכולה להניב תשואות טובות יותר).

אבל בתת השרשור הספציפי הזה, הרגשתי שאתה אומר לפותחת- "עזבי לקנות דירה, לכי להשקיע בשוק ההון" והיא עונה לך ב- "וואלה, זה עדיף? אני הולכת לנסות".

אז היה לי חשוב לעצור רגע ולהגיד שזה לא כזה פשוט.

ויכול להיות שאתה כותב את זה בעוד הרבה מקומות. לא קראתי את כל השרשור, ובטח שאני לא עוקבת אחרי כל הודעה שלך.

בכל מקרה, נראה לי שבסוף ההודעות שלנו אמורות להשלים את אותה הנקודה-

אי אפשר לקבל ייעוץ השקעות אמיתי בפורום.

אתה פתחת לה את הראש לאופציה של שוק ההון. זה מצוין ומעולה.

אני מזהירה שבשביל להרוויח בשוק ההון צריך להיות במקום פסיכולוגי מסוים. זה גם חשוב.

זהו.

וסליחה אם נעלבת מדבריי. ממש לא היתה לי כוונה לפגוע.

כלומר, לאדם מן השורה, ברגע שיש לו הון ראשוני מספיק לקניית דירה כלבבו:

האם שווה ללכת על זה מיד כשמתאפשר כלכלית או שיכולים להיות יתרונות בלהמשיך לגור בשכירות?

בהנחה שהכסף מושקע בקרנות משתלמות.

ושאלת בונוס: עם חיסכון של כ3000 ש"ח בחודש, +100 אש"ח  שמושקעים בקופות גמל, תוך כמה שנים ייתכן לרכוש דירה ששוויה כ2 מליון ש"ח

זה תלוי בהרבה משתנים וגם השאלה אם בחרתם את מקום מגוריכם וזה יהיה בית חלומותיכם.

בלי קשר שתמיד אפשר לקנות בית למגורים ואחרי כמה שנים כולל צבירת עוד סכום של חיסכון למכור ולעבור לבית אחר.

לעניין שאלת הבונוס

לפי המספרים שנתת, למשל אם תשקיעו את הסכום הזה כולל החיסכון החודשי, אחרי כ 10 שנים, בהנחה שתשיגו בממוצע 8 אחוז של תשואה, יהיה לכם אחרי מס' 670 אלף שח פלוס.

אם החיסכון יהיה פחות זמן או יותר הרווח יהיה בהתאם. שוב, ההנחה והתשואה תהיה 8 אחוז.

בכל אופן הכלל אומר שלא מסכנים כסף במסלול מסוכן/מוגבר (למשל מניות) אם צריכים את הכסף בטווח זמן קצר.

מקווה שעזרתי

אם כבר שוק ההון, אז למה לא לעשות את זה בצורה ישירה ולחסוך לאורך זמן אחוזים ניכרים מהחיסכון?

קופת גמל זה מוצר יקר מאוד...

א. בחיסכון לטווח ארוך בכלל לא בטוח שקופ"ג יהיה יקר יותר (פטור ממס במשיכה כקצבה לאחר גיל 60, הלוואות זולות בלי למשוך את הכסף, שינוי מסלול וחברה בלי שזה אירוע מס)

ב. מי שלא ידע עד אתמול מה זה להשקיע בשוק ההון - הרבה יותר מתאים לו קופג מאשר לנהל לבד את ההשקעה

ראיתי שלא כ"כ פשוט שהיתר עסקה עוזר כאן, כי מדובר למעשה בהלוואות מהעמיתים והם לא חתמו על היתר עסקה.

לא אומר שזה אסור, רק שכדאי לברר את זה הלכתית.

אבל בטווחים שמעל 20 שנים בסבירות מאוד גבוהה (והסיבה שאי אפשר להיות בטוחים היא חוסר השקיפות של הקופות) זה נוק-אאוט למסחר עצמי.

ב. לכל הפחות כדאי להציג את האפשרות.

אבל לא ענקיים.

יכול למצוא עסקאות טובות להכפיל את הכסף ב4-5 שנים בגלל המינוף כמעט בלי משכנתא (בעיקר הדירה יחידה כדי לא לשלם מס)

כמעט נכנסתי עכשיו לעסקה כזאת בסוף מצאתי שיש תביעה של משקיעים נגד היזם אז ירדתי מזה...

אבל המודל הוא כזה.

אתה נכנס ב20/80 או 90/10 בפריסייל על הנחה מובנת כבר של כ15% כי זה מכירה מוקדמת על הנייר.

יש לי 30 אחוז. לא 20.

במשך 3 וחצי שנים הבניין נבנה ואתה לא משלם משכנתא בכלל.

כשהוא מוכן אתה משלים.

עם משכנתא והחזר המשכנתא +עלות מתווך+שאר הוצאות יוצאים מההון העצמי.

אחרי שנה וחצי מוכר את הדירה.

קיבלת עליית ערך של 5 שנים אחרי שקיבלת הנחה של 15 אחוז אחרי הוצאות תיווך ועו''ד מזגן ועוד תופינים יכול לצאת הכפלה של 100 אחוז ואפילו קצת יותר ב4 וחצי 5 שנים.

כן

זה דורש זמן ידע מיקוח ובדיקה.

אבל זה קיים.

לא נפוץ מאד אבל אפשרי.

וזה יוצא יותר מסנופי

שלא כמו מניות, כאן אחוז מטורף מההון שלך מושקע בנכס בודד. הנכס הזה נופל - אתה נופל איתו.

פשוט לא שווה את ההתעסקות.

וזה עוד לפני שאר הגורמים שכתבתי קודם, אליהם לא התייחסת (כמו חוסר היכולת לבצע מימוש חלקי אם אתה צריך חלק מהכסף).

מצד שני אם אני צריך כסף לטווח קצר בינוני - שווה לי את ההתעסקות הזו כדי לעשות פליפ ב5-6 שנים. במדדים לרוב לטווח כזה אני לא אהיה עם מאה אחוז מניות.

כן צריך לדעת לבדוק. ב''ה אני יודע. (שוב זה חלק מהמקצוע שלי)

לטווח רחוק השיקולים של פאסיבית אמיתית - רק מדדים.

לגבי משיכה חלקית אני מסכים וזה הבעיה הגדולה שלי עם השקעה ראשונה בנדלן.

מצד שני יש לי עוד כמה מאות אלפים בצד במדדים ובכספיות כדי שזה לא יטריד אותי...

נניח דירה ב 2 מיליון?

לא נראה לי שהבנתי את החישובים

דירה של 2 מיליון.

עו''ד חצי אחוז (כפול 2 כי יש מכירה) פלוס מע''מ (23400)

תיווך אחוז וחצי (כפול 2 כי יש מכירה) פלוס מע''מ  (60200)

הוצאות נוספות שידרוג מטבח מזגן וכו' 50000

קודם כל הולכים לדירות על הנייר בפריסייל מקבלים כ8-15 אחוזי הנחה על מחיר השוק הנוכחי.

נניח 10 אחוז לקלות החישוב - הנחה של 200,000₪ בעצם.

זה אומר הדירה שווה 2.2 מיליון.

משלמים 20/80 בלי הצמדה למדד תשומות הבניה (לא תנאי תשלום שיש בכל פרוייקט אבל כיום יש את התנאים הללו)

20 אחוז כרגע - 400 אלף.

את שאר הכסף שיש לי (אמרתי שנניח יש לי 30 אחוז) אני שם בינתיים בקרן כספית שתתן לי כ4 אחוז או קונים אג''ח מדינה לתקופה הזו שיתן יותר יציבות לכסף) אחרי 4 שנים יש לנו כ15-18 אחוז נוספים - עוד 30-36 אלף ש''ח.

עכשיו לוקח כ3-4 שנים לבנות את הדירה. בינתיים - אין עלויות משכנתא.

אחרי 4 שנים נניח שהדירה עלתה רק 5 אחוז בשנה (פחות מהממוצע בשוק ההון פחות מהממוצע בשוק הדיור) ובלי ריבית דריבית (זו הנחה יחסית שמרנית לדירה חדשה דנדשה במרכז)

שווי הדירה כרגע - 2,640,000

צריך לשלם עוד 80 אחוז  ובשביל זה לוקחים משכנתא. מיליון וחצי (משלימים מההון העצמי שיש לנו בצד עוד מאה בשביל 25 אחוז הון עצמי)

משכנתא כזו תעלה בערך 8600 בחודש (מיליון וחצי ל30 שנה בריבית של 5.5)שכירות של 3 אחוז שנתי על שירה כזו צריכה להיות כ6600 נניח תשימו שכירות של 6300

פער של 2300₪ בחודש.

כפול שנה וחצי (עד שיהיה פטור ממס שבח) כ40 אלף פער

אחרי שנה וחצי מוכרים. עם עוד עליית ערך של כ7.5 אחוז כ2,838,000 ש''ח

השקעת 500,000 ועוד 130 סה''כ כ630 אלף.

מוכרת ב2.8 מיליון מכסה משכנתא של מיליון וחצי (טיפה פחות כי כיסינו חלק מהקרן אבל זה זניח)

נשאר 1.3 מיליון.

את הפער של המשכנתא רק הרווח מהקרן כספית מכסה.

עשית פי 2 על הכסף

דורש המון עבודה ובירורים למצוא עסקה שווה (אין כאלו כל יום ובכל מקום) אבל זה אחלה פליפ

צריך לבנות תכנית עסקית נכונה. לוודא מראש שאפשר להשלים את העסקה עם משכנתא (שיש הכנסות שהבנק יאשר) לבדוק את העסקה גם מהצד המשפטי היזמים כמו שצריך כדי לא ליפול לעשות סקר שוק טוב ונכון.

זה עבודה גדולה אבל אחלה פליפ

כשרק 440 בערך מושקעים בהתחלה. השאר מושקע רק אחרי שהדירה בנויה (שיפוץ/שדרוג,  תיווך ועו''ד במכירה וההשלמה של ההון העצמי)

אם מדובר בדירה להשקעה אז צריך להוסיף עוד 3 נתונים:

א. אי אפשר לקבל מהבנק משכנתא על דירה להשקעה, אם ההון העצמי הוא 500 אלף בלבד.

ב. מס רכישה - 8% משווי הדירה ביום הרכישה, שזה 176 אלף ש''ח.

חייבים לשלם מיד עם החתימה, אחרת חייבים להוסיף ריבית 4% פלוס הצמדה.

זה אומר שמתוך ה-500,000 שהיו לך בהתחלה, נשארת עם 324,000 בלבד.

ג. הפטור ממס שבח ניתן רק על דירה יחידה.

בדוגמה שלך, הרווח מעליית ערך הדירה הוא 600 אלף, אם נוריד הוצאות (מס רכישה, עורך דין, שדרוג מטבח וכיוצ''ב) אז בעצם הרווחת 300 אלף, כלומר עוד 75 אלף (רבע מהרווח) הולכים למדינה.

זה אומר שלפי המספרים בדוגמה שלך, ובהנחה שזאת לא דירה יחידה, קודם כל בכלל אי אפשר להיכנס לעסקה הזאת כי אין לך מספיק הון עצמי.

אם נתעלם מזה ונניח שאתה כן יכול להיכנס לעסקה, נגלה שמתוך רווח של 600 אלף על עליית מחיר הדירה, אחרי הוצאות ואחרי מס שבח, אתה נשאר עם 225 אלף ש''ח בלבד.

זה פחות מחצי ממה שהשקעת.

וגם זה בהנחה שמחיר הדירה עולה ב-600 אלף שהם 27% תוך שנים ספורות, הנחה שקשה מאוד לנחש מראש שהיא אכן תתגשם. ברוב הפרויקטים היא לא מתגשמת.

ברור.

ואפשר לגלגל דירה יחידה גם כמה וכמה פעמים.

לגבי עליית מחיר - זה פחות מהממוצע הארצי.

ומשמעותית פחות מהממוצע במרכז 

א. את תשלום השכירות שאתה צריך לשלם, כי אם זו דירה יחידה אז אין לך דירה ולכן אתה משלם כל שנה עשרות אלפי שקלים על שכירות.

ב. את זה שבסוף כשתרצה לקנות לעצמך דירה, המחירים יהיו גבוהים בעשרות אחוזים כי בזמן שיכולת לקנות לעצמך לא עשית זאת.

שני אלה ביחד מובילים לשחיקה מטורפת ברווח, אם בכלל יישאר רווח.

משל למה הדבר דומה?

נניח שמחירי הלחמניות עולים כמו מחירי הדירות.

אדם בבוקר קונה לחמניה ב-5 ש''ח, אבל הוא רואה שהמחיר שלה עולה אז במקום לאכול אותה הוא מוכר אותה ברווח של 2 ש''ח. ואז בצהריים הוא שוב קונה לחמניה, הפעם ב-10 ש''ח, ושוב מוכר אותה ברווח, הפעם של 3 ש''ח.

אבל בערב הוא רעב, אז הוא קונה לעצמו לחמניה תמורת 15 ש''ח.

כלומר הוא הרוויח 5 שקלים מהמכירות ברווח שהוא עשה, אבל בסוף הפסיד 10 שקלים כי את הלחמניה של עצמו הוא קנה ביוקר במקום לאכול כשהיא עוד הייתה זולה.

במילים אחרות, אי אפשר להרוויח מעליית מחירי הנדלן אם יש לך דירה אחת בלבד. כי כשהמחיר שלה עולה, גם המחיר של הדירה הבאה שלך יעלה.

אם תעבור מדירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים, מן הסתם הדירה של ה-5 התייקרה הרבה יותר ממה שהתייקרה הדירה שלך, כלומר אתה רק הפסדת מעליית מחירי הנדלן ולא הרווחת כלום.

אלא אם כן תעבור מהמרכז לפריפריה או מדירה חדשה לדירה בשיכון.

כתבתי כאן הרבה על זה בעבר. אידיאלי לגור בשכירות ולהשקיע בדירה.

כשאני משלם שכירות זה מצויין

זה לא הפסד מההשקעה.

בדוגמא שלך אני אוכל לחם ומוכר לחמניות

וכפי ש@פשוט אני.. כתב בחכמה זה עם הרבה יותר גורמים ועשיה.

אם זה שווה צריך לשבת מול המספרים ולראות שזה עושה שכל.

כמה הערך יעלה אי אפשר ממש לדעת, למרות שבעיקרון בית על הנייר יעלה את ערכו אחרי שיהיה בנוי.

נדלן זו השקעה גדולה וצריל ללמוד ולהבין את ההשלכות שלה.

שוק ההון בהחלט אלטרנטיבה אבל זה לא בר השוואה כי לא משווים תפוחים לאגסים.

יש יתרונות לזה ויש לזה.

בסוף כל אלה הם כלים.

צריך להחליט בראש ובראשונה מה המטרה שלנו.

אני רוצה בשנה איקס להיות עם וואי כסף. ממש להציב מטרה.

נדלן זה כלי. גם שוק ההון זה כלי.

קופת גמל כמו שהציעו כאן זה משהו מצויין וקל מאוד, אבל אפשר למשל בחשבון מסחר עצמאי להשיג אותם תשואות (אם לא טובות יותר) אבל בגני ניהול הרבה פחות יקרים. עשירית מקופת גמל, אלא שחייבים קצת ללמוד (באמת לא הרבה) כדי לדעת מה בדיוק עושים, ובסוף מדובר על כמה דק' בחודש של השקעה וזהו (כמובן, אחרי שלמדנו מה לעשות).

בכל מקרה בהצלחה

שוטטתי קצת בגוגל, לא ממש מבינה איך לחפש. 

יש קורסים או הרצאות שמלמדים על זה?

איך אפשר טכנית להקים חשבון עצמאי, לבצע קניות ומכירות וכו'?

את זה מאוד קל להסביר, ולמעשה פשוט פונים לאחת מהחברות שעושות זאת בשוק, מקבלים אפליקציה עם שם משתמש וסיסמה, ובאפליקציה עושים את כל הפעולות שרוצים.

זה יכול להיות בנק וזו יכולה להיות חברה כמו מיטב טרייד או אקסלנס. כדאי להשוות עמלות לפני שמחליטים אצל מי לפתוח חשבון מסחר, ויש גם אפשרות להיכנס לכאן כדי לראות השוואה שנעשתה על ידי הסולידית.

אם את רוצה ללמוד במה כדאי להשקיע, אז כאן העניינים מתחילים להסתבך...

ממש על קצה המזלג כדי לקבל מושג כללי:

קודם כל את צריכה להגדיר לעצמך מה רמת הסיכון שאת רוצה, לכמה זמן את משקיעה, כמה כסף את יכולה ורוצה להשקיע...

אחרי זה, בהתאם לתשובות מהשורה הקודמת, את צריכה להחליט אם את רוצה מניות או אגח קונצרני או אגח מדינה או כל אפשרות אחרת.

השלב הבא הוא לבחור האם את רוצה השקעה אקטיבית (לבחור בדיוק באיזה חברות את משקיעה) או השקעה פאסיבית (להשקיע במדד ולא בחברה ספציפית).

לבסוף את צריכה להחליט, בהתאם לתשובות שלך עד עכשיו, מה בדיוק את רוצה לקנות.

אפשר לקנות מניות של חברות ספציפיות (זה נחשב יותר מסוכן, ובכל מקרה מומלץ מאוד במקרה הזה לקנות מניות של חברות רבות מתחומים שונים ולא לשים את כל הביצים בסל אחד), 

אפשר לקנות קרן מחקה מדד (למשל מחקה מדד תל אביב 35 או מחקה מדד sp500 או מחקה מדד של אגרות חוב וכו')

אפשר לקנות קרן מנוהלת אקטיבית

ובאמת שאלה רק דוגמאות על קצה המזלג, יש עוד אינספור אפשרויות.

רק אגיד שבשנים האחרונות הקרנות מחקות המדדים (בדגש על נאסדק ו-sp500) השיגו את התשואות הטובות ביותר, ולמעשה ניצחו את כל הגאונים שניסו לבחור בפינצטה את המניות הכי טובות.

כמובן זו לא מוכיח שגם בעתיד התמונה תהיה דומה. 

רק שעדיף לא בבנק בגלל עמלות שמיותר לשלם להם. ברוב המכריע של המקרים אם לא בכולם הם יותר יקרים מבתי ההשקעות.

וכדאי בהחלט ללמוד קודם מה קונים ומה מתאים לך כמשקיעה.

יש כל מיני גופים שגם מלמדים איך בפועל פותחים חשבון מסחר ויש אפשרות שבתי ההשקעות עצמם יסבירו לך.

רק לזכור ולדעת שצריך סכום מינימום כדי לפתוח חשבון מסחר עצמאי (הוא שונה מבית השקעות אחד לשני) 

איך להשקיע בבורסה: מדריך למתחילים - הסולידית

איך לקנות מניות, קרנות סל וקרנות נאמנות - הסולידית

יש גם את "השקעות לעצלנים", אבל הוא לא בחינם

מקיף את כל מה שצריך לדעת על השקעה באזור מסחר עצמי.

תיק השקעות פסיבי בניהול עצמי - מורה נבוכים שיקח אתכם מ-zero ל-hero

(של אמיר מויאל האחד והיחיד)

אליו לטובת יציאה לחופשה משפחתית 
 

בדיוק כמו הכנסים השנתיים של לשכת רואי חשבון ולשכת עורכי הדין באילת, ועוד גופים מרכזיים במשק - נופש שנתי משפחתי, שממומן בחלקו כהוצאה מוכרת של השתלמות מקצועית מוכרת למס.  

צימר במחסיה, עלה לנו 1000 לסופש

כל המתחם מגודר ורק שלכם יש בריכה וגקוזי פרטיים ומטבחון נוח.

אפשר להוסיף 200 ולהישאר גם מוצש עד ראשון בבוקר

אפשר להגיע בתחב"צ?

מחיפוש מהיר ראיתי שיש לפחות 4-5 צימרים ביישוב הזה. התכוונת למשהו ספציפי?

אשמח לעוד תגובות

(לא הייתי שם, רק ראיתי פרסומים)

אנחנו כנראה יותר מידי עירוניים בשביל זה, אין ברכה פרטית, וגם לא נראה שיש אופציות מה לעשות באזור מסביב.

אבל תודה, אשמח לעוד תגובות. 

הנה הקישור: נוף החאן, צימר בכפר אוריה | Weekend

היינו אומנם עם שלושת הילדים ולא רק זוג, אבל גם לזוג זה שווה בהחלט לדעתי.

אני זוכרת שהמחיר היה נמוך יחסית למקומות אחרים ויכול להיות שדווקא כן יתקרב לתקציב (לא יודעת לגבי אוגוסט).

הבעלים של הצימר מקסימים.

יש שם בריכה שווה שפרטית בשעות מסוימות שאתם שם (בעל הצימר מסביר הכל כאשר מגיעים. בגדול כאשר זוג או משפחה רוצים להיות בבריכה ויש במתחם עוד זוגות אחרים אז או מחלקים מראש שעות ואז יש לכם שעות רק שלכם.

או נכנסים בלי לקבוע כאשר פנוי ואז סוגרים את הדלת של הבריכה עם הווילון וכך זה סימן לאחרים שתפוס ולא נכנסים )

יש גם ג'קוזי גדול בנוסף. גם בחלק מהצימרים בפנים וגם ליד הבריכה עם מפתח ודלת וכנ"ל כאשר זה מתחלק לזמנים שהם רק שלכם).

זה באיזור צרעה ואשתאול, נוף מדהים, הרבה מסלולים. יש גם סניף איקאה קרוב אם שייך

ומרכז של חנויות אוכל וכו' באיזור (לא בכפר אוריה עצמו אבל קרוב).

לא יודעת לגבי תחב"צ.

אנחנו נהנינו מאוד וממליצה

תהנו המון

איזה כיף ❤️

700 ללילה

נראה מאד יפה

כרגע מחפשים צימר באזור באר שבע או דימונה בלי בריכה, במחיר של עד 1,200 לשני לילות.

(גילינו שאפשר להזמין ברכה פרטית בנפרד מהצימר באזור. זה חוסך המון כסף)

אשמח להמלצות בכיוון.

אבל אני מכיר אדם שהקים עסק למציאת רכבים יד 2, לפי תקציב וצרכים. הוא בעצמו מחפש את הרכב, בודק אותו, עושה משא ומתן עבורך על המחיר וכו'.

נעזרתי בו כבר פעמיים, וזה אחרי שהגעתי אליו דרך אח שלי שרכש דרכו. השירות עולה 3,300 ש''ח.

לדעתי, רק על מציאת תקלות שבאף מכון מורשה לא בודקים, הוא לגמרי שווה את המחיר. במיוחד אם אתם כמוני לא מבינים ברכבים .. והוא גם מילואימניק אז בכלל כיף. 

אני לא מכיר אותו אישית ואין לי שום אינטרס...

לנו זה עלה 2000 אם אני זוכרת נכון (אבל היה לפני כמה שנים, אולי העלה את המחיר מאז).

עלות של ליסנג פרטי הבסיסי יהיה כ2000 שח לחודש בהתחייבות ל3 שנים.

עם סכום כסף כניסה ויציאה

כך שתשלמו כמעט 60-70% מערך של רכב חדש

אבל בסוף התקופה לא תשארו עם רכב

בליסנג תפעולי זה יעלה כמעט פי 2 כל חודש

נו בטח עליכם, רק שאני צריך לשלם פי 2 מירידת הערך בשביל שזה יהיה עליכם... 

לכן עכשיו הלוביסטים של הליסינג נלחמים בתוכנית של מירי רכב (לא שגיאת כתיב) להפחית את כמות הטסטים למכוניות יחסית חדשות מפעם בשנה לפעם בשנתיים. בסוף ה"לחם והחלב" שלהם זה  אנשים ששונאי תחזוקה של מכונית.

לפני שבוע העלית פוסט על כך שחברה טובה שלך מתחתנת, ולך זה קשה כי את עדיין רווקה.

ועכשיו תוך מספר ימים את כבר מתחתנת בעצמך...? 

חברה קרובה מאוווד מתחתנת וקשה לי מאווד - לקראת נישואין וזוגיות

תכלס השאלה הקודמת היתה לחברה שלי שרצתה לשאול... (חסום לה משום מה)

אבל אם באמת את מתייחסת לזה כמשהו גדול שיכול להשפיע על הזוגיות שלך- אז כנראה זה באמת עניין שצריך לפתור. קודם מול עצמך, ואח"כ מולו.

הרי זה לא אסור..

אבל כן נשמע לי מוזר שאת זקוקה לחיבוק ארוך מחברה כדי להרגיש את האהבה המיוחדת והנקייה בינכן...

בד"כ נשים מבטאות רגש באמפתיה בלהכיל אחת את השניה פחות יצא לי לחבק חברה שעות ברגיל (לא מדברת על מקרה קיצון נניח שמישהי מאבדת אדם יקר ואז נותנים לה חיבוק ארוך אלא כהרגל בינכן של חיבוקים ארוכים)

כן נשמע לי יותר נכון לשמור כאלה דברים לבעלך ובהמשך לילדים...בהצלחה

אבל במג'יק קאס העברנו הרבה שעות מאוד מהנות

זה חור עולם. חוץ מברכב אין דרך להגיע לשם וגם אין סיבה.

שווה אולי לקפוץ

לנסוע ספיישל אני חושב שבירושלים יהיה יותר מבחר ובמנעד מחירים גדול יותר

אבל לפני שרצים לחנויות

90% מהחנויות ממציגות את הדברים שלהם באינטרנט

מציע לעשות את השוואת המחירים באינטרנט ורק אחרי שנסגרים על משהו ספציפי לנסוע לראות אותו פיזית

אני משתף בצורה קיצונית.

זה העלה את הזוגיות שלנו עשרות מונים למעלה,

פתר הרבה מאוד בעיות שהיו לנו (בעיקר לי),

ושחרר הרבה מתח וחרדה.

אבל זה הגיע עם השנים, לא חושבת שהיינו בנויים לזה בשנים הראשונות.

צריך ביטחון עמוק אחד בשני ובמקום שלנו, חוסר שיפוטיות וקבלה, לא רק בתחום הזה.

צריך המון נפרדות והבנה שלא כל מעשה שהשני עושה קשור אלי.