השבוע אושרה היוזמה לביטול החוק הירדני שמפלה בין יהודים לערבים ביחס ליכולתם לרכוש קרקע ביהודה ושומרון.
החוק אושר בוועדת השרים לחקיקה ומהווה מהלך משמעותי בעיקר ברמה ההצהרתית אך עם כל חשיבותו של המהלך, יש להכיר בכך שהחוק הירדני הספציפי אינו הבעיה העיקרית בתחום רכישת הקרקעות ביהודה ושומרון.
החוק הירדני הנוכחי, שהוחל באזור לאחר מלחמת ששת הימים, מפלה באופן מובהק נגד יהודים וישראלים בכך שהוא מגביל רכישת קרקעות רק לאזרחים ירדנים, פלסטינים, או “זרים ממוצא ערבי”. למעשה, החוק הפך את היהודים ו/או הישראלים ל”סוג ב’” שאינם רשאים לרכוש קרקע באזורי יהודה ושומרון.
לאורך השנים, מדינת ישראל השאירה חוק זה בתוקף באמצעות המינהל האזרחי, למרות ניסיונות חוזרים ונשנים לבטלו. בעבר גם היועץ המשפטי של המנהל האזרחי הסכים לביטול החוק המפלה, אך הדבר לא קודם בפועל.
כתוצאה מכך, יהודים וישראלים המעוניינים לרכוש קרקעות נאלצו לנקוט בדרכים עקיפות, כגון פתיחת חברות רשומות במינהל האזרחי, אשר דרכן בוצעו הרכישות. מסלול זה הפך את הרכישה לפחות קבועה ומשמעותית ברמה ההצהרתית, שכן כל השטח מוגדר כלא ריבוני.
המשמעות של המהלך המוצע הינו ביטול אפליה והגזענות החוק המוצע מבטל את ההפרדה הפסולה והמפלה, ומאפשר שוק חופשי ושוויוני יותר בתחום רכישת קרקעות. בנוסף הוא מחזק את המעמד היהודי ביו”ש, המהלך מבטא אמירה עקרונית בדבר זכותם של יהודים להיות בעלי קרקעות ביהודה ושומרון, ובכך מקדם תפיסה ישראלית ברורה ובריאה שנצריכת בימים אלו.
בסופו של דבר, היוזמה היא צעד חשוב בכיוון הנכון, אך היא אינה מהווה פתרון מלא לאתגרים הרבים הקיימים.
אחת הבעיות המרכזיות נוגעת להיעדר ריבונות ישראלית מלאה באזור, אשר יוצרת מרחב משפטי ומדיני המאפשר לעוינות פוליטית ובירוקרטית למנוע רכישת קרקעות באופן אפקטיבי. יתר על כן, הפיקוח והאכיפה הנדרשים על השתלטות בלתי חוקית על אדמות מדינה ביו”ש הם נושאים בוערים שדורשים טיפול מקיף לצד חקיקה כזו.
בנוסף, אנסה לפרט מהן הבעיות המעשיות המרכזיות בתחום זה המצריכות פיתרון, להלן-
1. קרקעות שאינן מוסדרות בטאבו-
חלק ניכר מהקרקעות ביהודה ושומרון אינן רשומות בטאבו, ותהליך רישום הקרקע (המכונה “רישום ראשון”) דורש הוכחות מורכבות ומסורבלות לגבי הבעלות, דבר שמשאיר שטחים רבים מאוד כ- "no man's land"- קרקע ללא בעלים שתישאר נטושה לעולמים ואיש לא יהנה ממנה.
2. הוכחת זיקת המוכר-
תהליך ההוכחה כולל קבלת אישורים מבתי דין מוסלמים הפועלים באזור, אשר אינם תחת סמכותה של מדינת ישראל. לעיתים נדרש גם אישור מהרשות הפלסטינית. זה לא רק מסרבל את התהליך אלא מהווה סכנת חיים ממשית עבור המוכר. ברגע שמוכר פלסטיני מזוהה כמי שמכר קרקע ליהודים, הוא עלול לעמוד בפני ענישה חמורה ואף סכנת מוות מהחברה הפלסטינית, שבה הנושא נחשב לבגידה חמורה.
3. צורך באנשי "קש" ערבים-
בשל החשש להיחשף, נדרש לא פעם שימוש באנשי "קש" ערבים בעסקאות מסוג זה. הדבר מוסיף בעיקר שכבת מורכבות ומסבך את ביצוע העסקה וגם מסכן את המעורבים בתהליך.
4. מורכבות צווי הירושה-
גם כאשר מדובר בקרקעות רשומות בטאבו, נדרש תהליך ממושך להוכחת צווי הירושה של הבעלים המקוריים, חלקם תושבי מדינות עוינות דבר שמאריך ומסרבל את העברת הבעלות גם במקרים כאלו.
5. מנגנון מסורבל וחוסר ודאות-
לאחר רכישת הקרקע נדרשת עסקת המקרקעין לעבור בחינות רבות במינהל האזרחי, חלקם חוזרות על עצמן ונדרשים אישורים רבים עד לרישום העסקה על שם הרוכש הישראלי. בדיקות ואישורים אלו אורכות שנים רבות, דבר המקשה על הרוכש להיכנס לעסקאות באיו"ש ומעמיד את ההשקעה בסיכון גבוה ביותר. כמו כן המערכת במינהל האזרחי נמצאת בעומס גדול (חלקו כתוצאה מדרישות מיותרות) ועל כן הטיפול אורך זמן רב. העובדים המועטים מסורים לעבודתם, אך העומס רב ביותר.
6. חלק מהעובדים בתחום הרישום הינם פלסטינים-
מצד אחד עובדים אלו הינם דוברי השפה ומצד שני חלקם מתגורר בשטחי a ו-b והינם נתונים ללחץ ולאיומים (לא תמיד ידועים) וחלקם אף הופלל בעבר על קבלת שוחד לטובת קידום או סיכול הרישום.
הצעדים הנדרשים להסדרת רכישת קרקעות ביהודה ושומרון-
כדי להבטיח שוק קרקעות חופשי, בטוח ויעיל ביהודה ושומרון, יש לנקוט בצעדים משמעותיים שיטפלו בחסמים המעשיים הקיימים. להלן הפעולות המרכזיות שיכולות לשנות את המציאות בשטח-
1. רישום בטאבו של כל האדמות שאינן מוסדרות-
⅔ מכלל האדמות ביו"ש אינן מוסדרות בטאבו והקלות הבלתי נסבלת של שינוי במעמדן, ממעמד סקר/מדינה למעמד "פרטי", בגלל עיבוד שבוצע בהם בעיקר ע"י פלסטינים חייב להשתנות. מדינת ישראל חייבת לחדש את הרישום בטאבו שאותו התחילו הירדנים בזמנו ולקבוע באופן סופי את מעמד הקרקעות.
הפלסטינים מצידם פתחו במבצע חד צדדי ולא חוקי של רישום קרקעות בטאבו שהם מנהלים גם באדמות בשטחי c, לרישום זה אין משמעות חוקית אבל הם מתנהלים כבעלי הבית בניגוד אלינו.
2. פתיחת מרשם הטאבו הקיים לעיון פומבי-
כיום מרשם הקרקעות ביהודה ושומרון (טאבו) הוא חסוי, דבר שמקשה על קונים פוטנציאליים להבין את מצב הבעלות על הקרקע ולבצע עסקאות. פתיחת הטאבו לעיון, בדומה למקובל בישראל, תספק שקיפות ותעודד עסקאות על ידי הסרת אי-הוודאות הקיימת בשוק. כחלק משיפור המרשם נדרש להפוך את המרשם למערכת ממוחשבת כמקובל במאה ה-21. כיום המרשם מתנהל בדיוק כפי שהתנהל לפני 100 שנה בתקופה העותמאנית ובשלטון האנגלי. הדבר מאריך ומסרבל את עבודת הרישום ומקשה הן על רוכשי המקרקעין והן על עובדי רישום מקרקעין אשר עסוקים שעות ארוכות בכתיבה ומחיקה של רישומים שניתן לעשותם בלחיצת עכבר.
3. הקמת בית דין שרעי מוסלמי הכפוף לשלטון הישראלי-
כיום- בכל עסקה יש צורך באישורים מבתי דין שרעיים הפועלים ברשות הפלסטינית כדי להוכיח צווי ירושה וזיקת בעלות, דבר שיוצר תלות בגורמים חיצוניים המסרבלים את התהליך ואף מהווים סכנה למוכרים.
פתרון יעיל הוא להקים בית דין שרעי מוסלמי שיפעל ביהודה ושומרון תחת השלטון הישראלי, בדומה לבתי הדין השרעיים הפועלים בישראל. בית הדין הזה יהווה אוטוריטה מוכרת על ידי הרשויות בישראל, וייתר את הצורך באישורים מהרשות הפלסטינית ויבטל את התלות של בעלי הקרקעות ברשות הפלסטינית ומנגנוניה.
4. ייעול עבודת הוועדות ומינוי כוח אדם מקצועי נוסף-
כיום תהליכי הרישום והאישור בוועדות ובבתי הדין לוקחים זמן רב, והסחבת הביורוקרטית פוגעת ביעילות התהליך כולו. יש צורך דחוף בתגבור כוח האדם המקצועי בהרכבי הוועדות ובמשרדי הרישום כדי לזרז את העבודה, לקצר זמנים ולשפר את השירות לכלל המעורבים. כמו כן יש למנות עובדים נוספים (בעדיפות לישראלים דוברי השפה) באופן שיהלום את היקף המקרקעין וכמות העסקאות באופן שיאפשר מתן שירות וקיצור זמני הרישום של כל עסקה.
5. רכישת קרקעות על ידי המדינה-
המדינה יכולה לשמש שחקן מרכזי ברכישת קרקעות ביהודה ושומרון, במיוחד באזורים אסטרטגיים שבהם יש לה אינטרס לאומי. רכישה על ידי המדינה תוכל להסיר חסמים רגולטוריים, כמו הצורך ב”היתר-עסקה,” ותאפשר חקיקת צווים שיקלו על רישום הקרקעות. המדינה גם יכולה לעקוף את הצורך בהוכחת זיקה רבת שנים ולבצע תהליך יעיל ומהיר יותר בהשוואה לגופים פרטיים. בעבר היתה המדינה רוכשת קרקעות בדרכים שונות אולם בשנים האחרונות נמנעת המדינה מכך וחבל.
לסיכום, הצעת החוק הנ"ל הינה חשובה בפן ההצהרתי והינה חלק בהפיכת שוק המקרקעין באיו"ש לשוק "נורמלי" בו כל אדם יכול לקנות ולמכור מקרקעין. חלק מנורמליזציה זו של שוק המקרקעין צריכה לכלול מיחשוב ספרי המקרקעין והפיכתם למרשם פומבי שיאפשר החייאה של ספרי המקרקעין ויקלו את ביצוע עסקאות המקרקעין, יגבירו את השקיפות וימנעו טעויות ובזבוז משאבים.
כן יש להגדיל את תקני העובדים במנהל האזרחי ולייצר פתרונות שיאפשרו למוכרי קרקעות שלא להיות תלויים ברשות הפלסטינית ומנגנוניה העושים כל שביכולתם למנוע ביצוע עסקאות ולפגוע במוכרי הקרקעות. הצעת החוק הינה צעד קטן שכדאי שיגרור אחריו צעדים רבים שישפיעו באופן ישיר ומהיר על שוק המקרקעין ויביאו אותו לסטנדרטים המקובלים במדינה.
אני מודה לידידי עו"ד משה ביק על העזרה בגיבוש המאמר