פורום חיסכון השקעה וצריכה (עמוד 26)

לפי נתונים אישיים.

מאחלת לך למצוא עבודה מהר ולא להזדקק לכך..

האופציה הראשונה הרבה פחות מסוכנת.

באופציה השנייה אתה ממשכן נכס שמניב לך 5% (אני משוכנע שאם תשב ותעשה את החישוב תראה שנטו זה פחות), בשביל לשלם 4% על המשכנתא, בסביבת ריבית נמוכה, כלומר, שהריבית על המשכנתא שלך עלולה לעלות.

במקרה של עליית ריבית שבהחלט עלולה להתלוות לירידה משמעותית במחירי הנדל"ן, אתה עלול גם לאבד את התזרים שלך וגם את הנכסים שלך.

תזרים - עלייה של אחוז אחד בריבית תכניס אותך למצב שאתה לוקח הלוואה על מנת להפסיד.

נכסים - יהיו בבעלותך שני נכסים בערך של 2.7 מליון, וחוב של 1.7 מליון. ירידה של כ - 35% אחוז בלבד, תביא אותך לשיווי נקי אפס.

אתה כעת במצב כלכלי מעולה, אתה עלול להביא את עצמך לשיווי אפס(או פחות) בתרחיש בהחלט סביר.

לכן בהחלט נראה לי שהאפשרות הראשונה עדיפה. 

מדוע שלא תשקול אפשרות שלישית?

להשאר עם הדירה להשקעה, ולשכור בית במקביל.

רצוי מאוד לזכור שאתה משחק בנדל"ן ממונף בשוק יקר, יש אומרים אפילו בועתי, בסביבת ריבית נמוכה שכבר החלה לעלות בארה"ב, ובדרך כלל אחרי זמן מה שאר העולם עוקב. מאוד מסוכן.

אני בכל מקרה רוצה ללכת על הבנייה, יש לי אפשרות לקנות מגרש בזול בישוב שאני רוצה לגור בו.

אני מניח שתוך כמה שנים שווי המגרש יכפיל את עצמו כך שהעיסקה אמורה להיות משתלמת, כמו כן נראה לי שעל ידי פיצול אוכל להשכיר שתי יחידות ולקבל תשואה טובה יחסית.

אשמח מאוד לשמוע עוד תובנות.

כמו כן, במידה ואני שומע לעצתך ומוכר את הדירה הנוכחית, הכי טוב אם הייתי מוצא דרך פשוטה לקבל הלוואה לשנה על שליש מערכה וכך דוחה את המכירה בעוד שנה - עד לשלב שבו אצטרך כבר את הכסף בשביל הבנייה ממש.

ממה שראיתי האופציות הן הלוואה לכל מטרה בבנקים ששם מוכנים לתת לי על בסיס התקדמות רכישת המגרש ובכל שלב רק 60% מהכסף הנדרש. כך שאם אלך על האופציה הזו אצטרך לפתוח שני תיקי משכנתא  (אחד על הדירה הנוכחית ואחד על הדירה לבנייה) בשביל לקבל את כל הכסף הנדרש לקניית המגרש ולתכנון, ממש לא בא לי להתעסק כפול 2 וגם נשמע לי מוזר שאין אפשרות לקבל הלוואה פשוטה - כך 300,000 תחזיר עוד שנה 330,000 על בסיס שעבוד של הדירה השווה מליון.

@איש השקים, @אריק מהדרום@Admin

אולי יש לכם תובנות על שאלותי?

ממליץ לך לדבר עם @אלעד . הוא אדריכל שתכנן הרבה בתים שמבוססים על פאנלים שהם זולים יותר לפעמים (ובעיקר מהירים יותר לבניה ומלכלכים פחות במקרה של שיפוצים)

אולי תוכל למצוא פיתרון שלא מסכן כזו כמות של כסף על ההתחלה. נניח לבנות לך את הבית אבל לא במלוא הגודל שלו, ולהשאיר לך מקום ריק לגדול שאותו תוכל לאכלס בהמשך בדירה נוספת או בחדרים נוספים עבורכם.

הפיתרון הזה ^ למשל היה פעם מקובל בהרבה בתים של "אמנה".

אתה מתעסק עם סכומי כסף גדולים מדי בסיכון שהריבית יכולה לעלות, בעוד ששווי הנכס שלך עלול לרדת. אם תצליח להוריד את העלות הראשונית תוכל לקחת סיכון נמוך יותר ובהמשך להחליט אם להשלים את הבניה לפי הכדאיות הכלכלית שלה בעוד שנתיים.

מצד שני, אם אתה רוצה לגור בוילה, זה גם עם מחיר. אולי זה שווה לך את זה.

השנה תכננתי גם 4 מבנים מבניה כבדה (בטון ובלוקים) ואני חייב לציין שהעלויות לא נגזרות דווקא מסוג הבניה אלא גם מפרמטרים רבים נוספים.

רק לסבר את האוזן - מטר פנל מבודד עולה יותר ממטר קיר בלוקים.

מעניין אותי כיצד פותח השרשור הגיע לעלות משוערת של 1.7 מליון דווקא

בפאנלים אפשר לבנות עוד בעוד שנתיים בלי הלכלוך שמלווה לבניה בבטון ובלוקים.
אם יתרסק שוק הדיור ולא יהיה משתלם לבנות עוד - פשוט יוכל לא לבנות.

אם המחירים ימשיכו להשתולל - עד אז הוא ישלם חלק מהמשכנתא שלו ויהיה במצב טוב יותר מאשר בדיוק לאחר הבניה.

כרגע הכונה היא לבנות בגדול על מנת שתהיה לי אפשרות להשכיר שתי יחידות.

אני יכול לצמצם 20 מטר מהחלק שאני מתכנן לגור בו, אבל לא נראה לי שזה יהיה צעד נכון כשאני מסתכל על כל התמונה.

שוב תודה

בעז"ה אצור קשר עם אלעד, תכננתי לעשות זאת גם בלי קשר (אגב, מה הפלאפון שלך?)

כמו כן, לאף אחד אין תובנות בקשר לשרשור השני שפתחתי?

אם זה יישובי קצה באמת לפעמים קשה להשכיר ואז צריך לרדת במחיר קצת, אבל אם זה יישוב שקרוב לעיר גדולה, מאמין שלא תהיה בעיה.

יש כמובן בעיות אחרות - שוכרים שלא משלמים, נזק למושכר, שוכרים שעושים רעש (זכור: הם גרים אצלך בבית) וכאלה.

לקחת הלוואה בריבית די גבוהה (בשרשור אחר כתבת בסביבות 4%) בשביל היומרה להשיג הרבה יותר מזה זה בעייתי.

קודם כל - אל תשכח מיסים. כדי להתחיל להרוויח, אתה תצטרך להרוויח לפני מס כמעט 6% 

ישנן תחזיות שמדברות על כך שגם לטווח ארוך השוק כיום לא ייתן תוצאות כאלה.

וגם אם כן - ישנו סיכוי סביר ביותר שהשוק ייפול בטווח הקצר לכמה שנים. למען האמת שוק ההון היום די יקר, ורבים צופים שהנפילה תבוא בקרוב.

אז - אני לא יודע מה יקרה, אבל להשתמש בכסף שאין לך, בשביל לזכות במקרה האופטימי ביותר באחוז או שניים של תשואה, זה נראה לי סיכון אדיר בשביל רווח זעום.

אתה מעיד על עצמך שאתה לא מומחה יותר מדי בהשקעות. אם כך, למה לך להתעסק במינוף? מינוף הוא כלי למתקדמים, אם בכלל. 

מחזק את הצעתך ללמוד לעומק על השקעות. בנוסף לכך כך תבין לדעתי שמינוף נוסף בעלות יקרה לא מתאים למצבך כלל.

גם בתיק השקעות, וגם בעליית הריבית באופן כללי.

לא הייתי לוקח את הסיכון הזה על כסף שלא שלי.

גם לקניית דירה להשקעה לא הייתם ממליצים לקחת משכנתא?

כפי שאני מבין היום את השוק, ממש לא בטוח ששוק הנדלן יותר טוב משוק ההון, ושם לוקחים משכנתאות גם ב70% מימון...

מדובר בהרבה כאב ראש אבל ניתן להגיע לדירה גדולה פי 1.5 באותו סכום

בצפון כרגע זה לא אופציה

נניח שהרפואה היתה פרטית, לא מסובסדת בכלל.

אדם הולך לרופא כלשהו לפחות פעם בשנה, וזה ממש מעט, הולך לבדיקת דם, ואם יש ילדים זה הרבה יותר.

כל ביקור רופא עולה כמה מאות אם לא אלף ומעלה (תלוי איזה).

כך ש- 4500 ש"ח ממש לא מכסה את עלויות הרפואה.

ואם חלילה יש תאונה או פציעה, אז הסכומים עולים פי כמה.

לא נכון לעשות השוואה לביטוח פרטי מכיוון שביטוח פרטי הוא נוסף על הביטוח הציבורי ולא במקומו.

אני משלם פי כמה מזה ולא צורך שום שירות כמעט.

ונעזוב את חוסר היעילות המובנה של מערכת ממשלתית.

סביר להניח שבמצב כזה לא צריך היה רופא לכל שטות. היה מספיק חובש (כמו בצבא) או אחות.

כרגע אין שום לחץ לייעל את השימוש במשאב היקר הזה שמכונה רופא.

בכסף ששודדים ממך מממנים את הלידה כל חודשיים לבדואיות, טיפולי שיניים חינם למשפחות חרדיות שלא מגיעות לסף המס, וכו'.

ואחר כך כשתרצי רופא תשלמי לביטוח המשלים כדי שבאמת יהיה אחד כשזקוקים לו.

_

כן, יש פה מערכת בריאות איכותית למי שקורה לו אסון, אבל לכל השאר המצב לא קל.

זה יותר.

זה    49   +   3 עוד חצי שנה + 3.5 תוספת מאמץ בגין גובה ובידוד + קה"ש + הוצאות נסיעה מוגדלות + תוספת במצב מיוחד בעורף (??)

סה"כ 55.5 פלוס תוספות.

עם כל זה - אתה חי בסרט אם אתה חושב שיש מהנדס שמרוויח ככה.

מהנדס בהייטק מרוויח לפחות כפול מזה.

כאילו אני מכיר ואף מחבב את הנרטיב שלימודים אקדמיים לא משתלמים, אבל - זה לא תמיד נכון.

יש כמה גדלים של סוגי עגורנים. נראה לך שמנהל עבודה יתן לך אחרי חודשיים להפעיל  עגורן צריח?

עגרונאי: בנאדם שמפעיל את העגורן (מנוף)

 אתת: הוא המכוון שעוזר לעגורנאי

עניבנות: חיבור הרכיבים שמרימים למנוף

אבל רק עם סיכון.

מצד שני - לילדים שלך יש זמן, ולאורך זמן הסיכון קטן מאוד.

חפש בגוגל קופת גמל להשקעה למשל.

זה מאוד נח.

@Admin

יותר נוח שהם מגיבים במייל/במסרים הפנימיים של הבנק מאשר להתחיל ללכת לבנק פיזית.

אגב יש גם פיתרון חדש שהתחלתי לשחק איתו בשבוע שעבר  שהבנקאי עונה בצ'ט.

 נחמד.

כשאני עברתי בנק בזמנו זה לא היה. אני יודע שבמזרחי זה קיים היום בכל הסניפים (ולא רק הLIVE).

כן (לאו דווקא בהשוואה לבנקים אחרים כי אין לי ניסיון איתם).

(שירות טוב וחשבון סטודנט לא עמלות)

הסיבות:

חשבון הפוך לשלוש שנים - 3% על הפלוס עד לגובה המשכורת.

פטור מעמלות.

מעבר לרווח מהפלוס, זה פיצ'ר נחמד שמאפשר לך להזיז פסיכולוגית את נקודת האפס של ההכנסות לנקודה גבוהה יותר.

כלומר שומרים תמיד לכל הפחות על סכום בחשבון של משכורת חדשית משפחתית אחת(אחרת לא מרוויחים מהחשבון הפוך) וכך גם יוצרים מרווח מלאכותי משמעותי מהמינוס.

@ימ''ל

@nick

עזרתם.

כרגע לאומי

אם היה לי כוח לעשות שיחת וידיאו עם הבנקאי הייתי עובר לפפר

אבל אין להם הרבה שירותים שסניף בנק נורמלי נותן ואני זקוק להם, אז בינתיים אני הפקדתי שם צ'קים (נוח יותר ממזרחי בסדרי גודל)  ואני עושה משם העברות וכל מיני שטויות. זה לא מחליף חשבון בנק אמיתי.

מחר אני אקבל מהם כרטיס אשראי, אז נוכל להשתמש בו.

חוץ מחשבון ניירות ערך

אם היה לי עסק, והיה לי לקוח שמפגר בתשלומים - 

האם הייתי מציע לו לקחת עוד סחורה באשראי ("הלוואות שלא צריך")

או אם היה לך לקוח שקונה ממש מעט - האם היית נותנת לו הנחות מיוחדות("תת לך תנאים טובים בהשקעות")

בנק זה עסק.

מסניף הבנק הקודם שלי הייתי ממש לא מרוצה, למרות שהייתי נחשב VIP בטעות.

ועוד יותר לא הייתי מרוצה מזה שהליצנים האלה ניסו למנוע ממני לעבור סניף. הצלחתי בסוף.

(שעה אחרי סגירת הבנק, מנהל הסניף שלח את כל מי שעמד בתור שלא נגמר למחלקה העסקית כדי לסיים, מפה לשם - החשבון שלי התנהל במחלקה העסקית מאז עד שעברתי סניף).

לדעתי המודל הזה שלהם מבוסס על הסתובבות עם הרבה מזומן, שמחולק מראש בצורה מדויקת על פי צפי הוצאות, וכולל בלת"ם מסוימים.

אבל זה מתאים רק למי שזה מתאים לו (ויש כאלה).

אם אתה יודע בוודאות שהימצאות כרטיס נוסף בכיס שלך לא תגרום לך להוצאות מיותרות שלא תיכננת, אז אין בזה טעם.

ההדרכה הזאת שלהם נועדה לאנשים שלא מצליחים לווסת את ההוצאות שלהם, וכשהם מסתובבים עם אשראי בכיס אז הם מתפתים לקנות דברים שלא צריכים. אז המעקב כאן לא עוזר לך לדעת ששוב נפלת והוצאת יותר מהמתוכנן... המעקב באשראי גם קשה לאנשים שהתרגלו לצרוך הרבה בתשלומים, שזו בעיה נפרדת.

אז הם עושים מיפוי יסודי של כמה כסף אתה מוציא בחודש, ואתה מראש מוציא מהבנק אך ורק את הסכום הזה בתחילת החודש, ומחלק אותו לפי קטגוריות השימוש שלך, ובכל קטגוריה זה הסכום שעומד לרשותך עד סוף החודש וזהו. יש לך גם שליטה וגם מעקב. וגם כלא, אבל-

לדעתי זאת שיטה שאתה צריך להיות א. מרובע גדול וב. מודע לזה שאתה בבעיה קשה מבחינת ויסות הוצאות, בשביל להשתמש בה. אבל כנראה שיש כאלה שזה עוזר להם, אני גם מכיר אותם.

ולפי הצורך מבצעים פעולה ב"מזומן" עם הדיירקט או בתשלומים עם הכרטיס אשראי.

מקסימום מזמינים 2 כרטיסי אשראי עם הגבלת  אשראי נמוכה יחסית ואז לא יכולים לעשות עיסקאות גדולות.

מניסיון במקומות קבועים פחות מקפידים שבעל הכרטיס הוא שישלם

לנו הביאו  4 משום מה למרות שסירבנו..(לא עזר לנו)

לא ביזנסמנים.

מה הנפקא מיניה?

שאלתי. הם רוצים 'מישהו לדבר איתו'.

טכנולוגיה מפחידה אותם.

יש פקיד ספציפי שמטפל בחשבון שלי ואפשר להתקשר אליו, אבל לא צריך לעמוד בתור לזה.

עזוב, זה לא בשבילם.

מה שמפריע להם זו חוסר אפשרות לבוא ולדפוק על שולחן

א יהיה שם שולחן?

3% על הפלוס עד גובה המשכורת לשלוש שנים.

פטור מעמלות לשלוש שנים.

בכל מקרה - מה שחשוב - לא לשלם עמלות. לא צריך להיות רב אמן במו"מ כדי להשיג את זה.

הן אמנם ניתנות לביטול בקלות יחסית, אבל זניחות לעומת עלויות אחרות שאני משלם בבנק ומשמעותיות הרבה יותר.

אבל אצלי זה יוצא פשוט בחינם. כמעט.

אני לא משלם שום עמלה קבועה, עמלת פעולה, הנפקת פנקסי צ'קים, הוראת קבע, פדיית צ'ק, העברה מחשבון לחשבון. בעצם אני לא משלם שום דבר לבנק.

אגב, לא רבתי עם אף אחד, פשוט עברתי בנק. כאב ראש, אבל 

ללא עמלות + 3% על הפלוס -> יוצא לי פער של כ -100 שקל בחודש חסכון לעומת הבנק הקודם.

מבחינתי זה ממש משמעותי

שם עיקר המיקוח שלי עם הבנק.

למה אתה משלם על דברים כאלה?

קודם כל עם קצת מיקוח תוכל להפטר מזה.

אם לא - בכל בית השקעות אין את השיקוץ הזה. מקסימום תשלום חודשי קבוע(15~ ש"ח בחודש)

אין שום סיבה שתשלם לבנק איזשהו אחוז מהנכסים שלך.

עד שתעשה את הדבר החכם ש nick  הציע, מה שאתה יכול לעשות כבר מחר בבוקר זה להרים טלפון לעוד שני בנקים באזור שלך, לבקש הצעת מחיר לניהול תיק בגודל X (עמלות משמרת ועמלות קניה ומכירה), כמובן להגיד שאתה מעוניין לרדת לאזור ה[סכום-כלשהו] (שיהיה הרבה פחות ממה שאתה משלום היום), ושיש לך אלטרנטיבות והצעות וכו'.

אחר כך תחזור לבנק שלך, ותופתע לראות כמה מהר הם משווים הצעות. אני לפחות הופתעתי.

הממשק שלהם לנייד נחמד יותר משל מזרחי (לצערי אין ממשק לנייח בכלל).

קיבלתי מהם כרטיס אשראי והפקדתי שם כמה אלפי שקלים והתחלתי להעביר לשם הוראות קבע.

אין הרבה הבדלים...

גם תמיד זה אותם תוכניות ואותם 'מבצעים'...

אין לי שום לירה. אז שישרפו הבריטים והמטבע שלהם

מכיוון שכל מדינה מבטאת 'אירופה' בדרך אחרת, בכל מדינה האירו מבוטא בצורה שונה.

בעברית זה אירו

(ואין לי תשובה )