א. קודם כל אם יש לך בן משפחה מדרגה ראשונה שהוא עובד בנק או פנסיונר בנק - תבדקי קודם דרכו. רוב הסיכויים שתקבלי דרכו את התנאים הכי טובים, בלי קשר למסלול.
ב. אי אפשר לסמוך על היועצים של הבנקים. הרבה פעמים העצות שם גרועות כי הם רוצים למקסם את הרווח של הבנק. כדאי מאוד מאוד ללכת ליועץ משכנתאות, או לכל הפחות ללמוד היטב את הנושא בעצמך. ממליצה על הבלוג משכנתאמן. אפשר לגגל... מומלץ גם להתנסות במחשבוני משכנתא שונים. יש מחשבונים שמראים גם את טבלאות התשלומים, זה מאוד נוח.
ג. צריך לדעת שיש מסלולים שאפשר לצאת מהם רק על ידי קנס. ולכן, אם לדוגמא צפוי להיכנס לכם סכום משמעותי במהלך השנים שאיתו תוכלו ותרצו לפרוע את המשכנתא - אז צריך לבדוק אם כדאי לקחת מסלול כזה.
ד. יש כמה וכמה סוגים של משכנתאות. לרוב לא לוקחים את אותו הסוג עבור כל הסכום של המשכנתא. אלא משלבים בין סוגים שונים, וקוראים לזה 'תמהיל'.
חלק מהמסלולים צמודים למשהו - כגון למדד, או לדולר וכו'. לרוב המסלולים האלו לא כדאיים למשכנתא ארוכת שנים, את יכולה לבדוק במחשבונים שיש בהם אפשרות של הכנסה של מדד, ולהסתכל על המדדים שהיו בתקופה של 20. בשנים האחרונות המדד נמוך אז רטרואקטיבית ייתכן והמסלול כדאי, אבל אי אפשר לדעת מה יהיה בהמשך, ובדרך כלל זאת המלצה של הבנקים שכדאי לסרב לה...
יש מסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים, כלומר במשך 5 שנים היא קבועה, וכל 5 שנים היא משתנה וגם זאת נקודת יציאה אם רוצים. צריך לבדוק בהשוואה בין הבנקים מה בדיוק המפתח לפיו הם קובעים את הריבית שתיקבע מידי 5 שנים.
יש מסלול קל"צ - קבועה לא צמודה - כלומר אין בזה הפתעות בכלל. לא צמוד לכלום. אבל הריבית בזה די גבוהה. אך מכיוון שזה לא צמוד, אז בפועל לאורך השנים (ותלוי כמה שנים, וזה נכון לכל המסלולים...) - הרבה פעמים מאוד משתלם. החיסרון אצלה זה שיש קנס ביציאה ממנה. כלומר אם פתאום תוכלו כלכלית לפרוע אותה - תאלצו לשלם קנס בשביל זה. גם כדי לעשות מחזור משכנתא (מחזור משכנתא זה אומר שאתם משנים את המסלולים של המשכנתא באמצע. זה כדאי אם פתאום יכולת ההחזר שלכם גדלה מאוד, או אם התנאים בשוק, כלומר הריבית ו/או המדד וכו' - השתנו מאוד).
ויש מסלול ריבית פריים, שיש לה יתרונות רבים, אך כשהריבית עולה מאוד זה בעייתי. היא משתנה כל חודש בהתאם לריבית בשוק. בגלל שהמסלול קורץ מאוד אז פעם לקחו אחוזים גדולים של משכנתא מהמסלול הזה, אבל אאל"ט מאז הסיפור שהיה בארה"ב מגבילים את זה ל-1/3 מהתמהיל או ל-30%, לא זוכרת..
תמהיל מצוי זה כשליש ריבית פריים, כשליש קל"צ, וכשליש משתנה כל 5 שנים.
ה. מומלץ מאוד ללכת לכמה בנקים, בדרך כלל הם מתחרים, ומציעים הצעה טובה יותר ממה שכבר קיבלתם.
ו. ככלל, ככל שתקחו משכנתא ליותר שנים, עבור כל שקל שתיקחו - תשלמו יותר. יכול להגיע גם לפי 3 יותר (ושוב ממליצה לשחק עם מחשבוני המשכנתא הכוללים את ערך המדד).
לכן, מצד אחד כדאי לנסות מלכתחילה שהמשכנתא תהיה כמה שפחות שנים.
מצד שני, אם לא תעמדו בהחזרים אז תאלצו לקחת הלוואות שלרוב הן עם תנאים גרועים.
בקיצור, מומלץ להשקיע ולהעריך כמה שיותר טוב את יכולתכם הכלכלית הצפויה (עד כמה שאפשר לדעת מראש, בכל זאת אנחנו רק בני אדם. מצד שני לא לזלזל אלא כן מאוד מאוד להשתדל להעריך היטב). ובהתאם לכך לקחת את המשכנתא המקסימלית.
ז. יש יועצי משכנתא שיגידו לכם שזה הזמן לחשוב על דירה שנייה. כלומר לקחת יותר משכנתא כדי לקנות כבר עוד דירה. אבל את כל החישובים האלו צריך לעשות מול יועץ. זה ממש לא תמיד נכון ודורש בדיקה מעמיקה.
בהצלחה רבה
.
.
את לא אמיתית! היא פיצית...מתוקה
